Plafonnement des loyers, préavis...ce qui a changé cet été!

Loi Alur et Macron : les décrets et dispositions en vigueur

Les dispositions de la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové « loi Alur » se mettent progressivement en place. Des décrets d’application particulièrement attendus ont été publiés ou sont entrés en vigueur ces dernières semaines.

Votée le 6 août 2015, la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques - dite « loi Macron » comporte plusieurs mesures visant l’immobilier. La plupart sont d’application immédiate.

Location : plafonnement des loyers

Mesure emblématique de la loi Alur, le plafonnement des loyers d’habitation est entré en vigueur à Paris. Désormais, les loyers des logements utilisés à titre de résidence principale doivent s’appuyer sur des loyers de référence. Ces derniers, fixés par un arrêté préfectoral, varient en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de la date de construction de l’immeuble. Le loyer de référence peut, sans justification, être majoré de 20 % ou minoré de 30 %. Ce plafonnement s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er août 2015.

A compter du 1er août 2015, les bailleurs doivent utiliser un modèle de bail-type pour les nouvelles locations dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Le nouveau bail s’applique à tous les contrats de location (nus, meublés et mixtes) conclus depuis cette date. Outre le nom des parties et les caractéristiques du local loué (surface habitable, nombre de pièces, équipements…), le contrat doit également préciser le montant du loyer et ses conditions de révision ainsi que le dernier loyer acquitté par le précédent locataire. Si le bien est situé à Paris, le bailleur est tenu d’indiquer le loyer de référence applicable ainsi que le loyer majoré. A noter : une notice informative sur les droits et devoirs des locataires et des bailleurs doit, désormais, être systématiquement annexée au contrat de bail.

Dans les zones où la demande locative excède l’offre (Bordeaux, Lyon, Paris, Aix-Marseille…), le préavis de départ du locataire est, depuis le 8 août 2015, réduit à un mois au lieu de trois. Dans les autres secteurs géographiques, le préavis d’un mois reste limité aux situations prévues par le législateur (mutation, perte d’emploi…).

Depuis le 1er septembre 2015, les logements loués meublés à titre de résidence principale doivent obligatoirement contenir les onze équipements suivants : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La loi Alur a durci les conditions de délivrance d’un congé pour vente ou reprise suite à l’achat d’un bien déjà loué. La loi Macron a précisé que ces dispositions s’appliquaient à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion.

Transaction : allongement du délai de rétractation

Dix jours au lieu de sept ! C’est, depuis le 8 aout 2015, le nouveau délai de rétractation dont bénéficient les acheteurs pour se désister (sans justification et sans pénalité financière) après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente.

Les modalités de vente d’un lot de copropriété, alourdies par la loi Alur, ont été assouplies par une ordonnance du 27 août 2015. Le vendeur doit toujours fournir à l’acquéreur, dès l’avant-contrat, un grand nombre de documents (règlement de copropriété, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien de l’immeuble…), mais cette remise pourra s’effectuer par un procédé dématérialisé (clé USB, courriel…). Par ailleurs, l’obligation d’indiquer, en plus de la surface Carrez, la surface privative du lot a été supprimée.

Copropriété : nouveau contrat type

Depuis le 2 juillet 2015, les syndics qui concluent ou renouvellent leur mandat doivent s’appuyer sur un contrat type. Celui-ci les oblige à intégrer la quasi-totalité de leurs tâches dans le montant forfaitaire réclamé aux copropriétaires. Seules quelques prestations, dont la liste a été limitativement fixée par le législateur, peuvent être facturées hors forfait.