Interview Thierry Gaiffe

Interview Thierry Gaiffe

MeilleureSCPI.com à interviewé Thierry Gaiffe, directeur général de la société de gestion Paref Gestion.

Découverte de Paref Gestion

MeilleureSCPI.com : Quel est l'historique de Paref Gestion?

Thierry Gaiffe : "Paref Gestion est une société de gestion créée en 1991, il y a plus de 20 ans. Paref Gestion est la filiale de Paref SIIC foncière, cotée en bourse sur le marché Euronext. À ce jour, Paref Gestion gère à peu près 800 millions d’actifs, pour le compte de tiers y compris les actifs de sa société-mère.

Ces investissements sont gérés à travers plusieurs véhicules : les SCPI, véhicules grand public et les OPCI qui sont dédiés aux institutionnels où à des investisseurs qualifiés. Historiquement, PAREF GESTION a créé 3 SCPI à capital variable, deux SCPI de rendement et une de capitalisation. Nous venons de nous voir confier la gestion d'une quatrième SCPI de rendement à capital fixe, CAPIFORCEPIERRE."

MeilleureSCPI.com : Quelles sont vos SCPI ainsi que leurs points forts ?

Thierry Gaiffe : " Présentons brièvement nos SCPI. La première SCPI est la SCPI PIERRE 48, SCPI de capitalisation et de plus-value, unique sur le marché et jamais imitée depuis 16 ans. La deuxième SCPI de rendement : NOVAPIERRE 1 pèse aujourd'hui 140 millions d'euros d'actifs, dédiée aux commerces en pied d'immeuble avec de temps en temps une galerie commerciale en centre-ville. Sa taille a plus que doublé ces deux dernières années. La troisième SCPI : INTERPIERRE est dédiée à l'immobilier d'entreprise : locaux d'activités et bureaux. Elle pèse aujourd'hui près de 40 millions d'euros et présente une particularité financière : elle est endettée et bénéficie du levier du crédit.

CAPIFORCEPIERRE est une SCPI de rendement à capital fixe dont le patrimoine est diversifié (commerce, immobilier d'entreprise et établissement de santé). Pour la petite histoire, nous avons été plébiscités par 80% des associés lors de l’AG de juin 2012 pour reprendre la gestion de cette SCPI. Peut-être que d'autres viendront encore enrichir la gamme, à suivre, n'est-ce pas ? "

Découverte d'Interpierre

MeilleureSCPI.com : "Quelles sont les spécificités d’Interpierre? "

Thierry Gaiffe : " Interpierre a un historique, mais a pris un virage stratégique en 2005 et a depuis quadruplé sa taille qui est aujourd'hui de 40 millions d'euros d'actifs.
Interpierre a pour caractéristique d'être endettée. La stratégie suivie aujourd'hui, est à la fois d'investissement mais aussi de désendettement : soit on se désendette à travers des remboursements anticipés du crédit, soit à travers de nouveaux investissements en cash.
Etabli à plus de 65% il y a maintenant 3 ans, l’endettement de la SCPI est aujourd’hui inférieur à 50%. Ce qui fait que mécaniquement dans le temps, la dette s’estompe et je vous rappelle que le rendement immobilier des actifs d’Interpierre est légèrement supérieur à 9,6 %. De ce fait, le taux de distribution sur valeur de marché distribué aux associés est en augmentation depuis les 3 dernières années. Ainsi le coupon annuel est passé de 39 € puis à 45 € et à 52,5 € de perspectives en 2013 soit 5 % de TDVM.

Il s’agit donc d’un processus d’amélioration progressif du rendement distribuable à la faveur de la disparition aussi progressive de la charge d’intérêt d’emprunt, puisque la SCPI est endettée avec des crédits amortissables.

Cette SCPI est éligible à l’assurance vie et est référencée dans un certain nombre de contrats. Nous pouvons également la démembrer sur une période comprise de cinq à dix ans. Cela peut faire sens dans le cadre de l’ISF. Quelqu’un qui, dans le cadre du long terme n’a pas besoin de revenus peut faire du démembrement avec Interpierre. Paref Gestion se fait fort de trouver la contrepartie. Cette SCPI est unique sur le marché car aujourd’hui l’AMF ne donnerait jamais son accord à un tel véhicule avec autant de dettes.

Ce qui est important de dire, c’est qu’en effet, on a une amélioration nette progressive du rendement, comme nous l’avons évoqué, dans un contexte et une conjoncture qui va à contrecourant de cette progression. En effet, l’IEIF, constate par une dernière étude graphique, que depuis 10 ans, il y a une tendance baissière sur le rendement immobilier moyen des SCPI. Donc en effet Interpierre souffrait, ou a souffert il y a quelques années de ça, d’un gap important entre son rendement distribuable en dépit d’un très bon rendement immobilier brut, et le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) servi par le marché, alors qu'aujourd'hui elle a un potentiel d'amélioration de son rendement, qui ne tient pas à la conjoncture, mais tout simplement à la poursuite de son désendettement progressif. "

Questions sur le développement durable

MeilleureSCPI.com : " Il y a des gérants qui parlent davantage du développement durable. Je trouve que l’information donnée dans certains rapports annuel, par immeuble, sur la consommation de chaque locataire n’est pas parfaite mais c’est une avancée vers ce qui se fera demain. Concernant le développement durable où en est Paref Gestion? "

Thierry Gaiffe : " Concernant le développement durable, nous travaillons avec notre société-mère sur un projet d'immeuble de 11 000 m² à la Défense, le GAÏA, qui a été pensé dans une véritable logique de réduction de l'empreinte carbone. Nous avons commencé à signer des baux verts, comme nous y sommes obligés pour les surfaces de plus de 2000 m², mais aujourd'hui nous allons au-delà: pour les surfaces de 1 000 m², nous essayons aussi de signer des baux verts avec les annexes pour avoir à terme des éléments fiables sur leurs consommations. Nous allons progressivement intégrer ces éléments dans nos rapports pour en informer nos associés. "

MeilleureSCPI.com : " Pouvez-vous nous parler de votre dernière acquisition du bâtiment BBC Saint-Exupéry Lyon? "

Thierry Gaiffe : " Interpierre redémarre ses investissements, comme nous vous l'avons indiqué précédemment, nous avons collecté 8 millions d'euros en deux ans et demi. L'investissement réalisé à Lyon porte sur un immeuble neuf, avec des avantages certains, en matière de localisation, de qualité de locataires et de gestion technique du bâtiment.

Comme Pierre 48, Interpierre est une SCPI atypique, car elle est à mi-chemin entre la capitalisation et le rendement.

Nous arrivons aujourd'hui progressivement dans une période où le TDVM (taux de rendement sur valeur de marché) s'améliore mécaniquement et pour nous cela fait sens dans le marché actuel, C'est pour cela que notamment, un investisseur institutionnel s'est positionné dans notre SCPI. "

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