SCPI fiscales : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir

Quels sont les avantages à investir en SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales permettent à l'investisseur de réaliser une défiscalisation maitrisée. 

• Contrôle de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) : investir en SCPI fiscale, c'est réaliser un investissement exclusivement dans la pierre sous contrôle de l’AMF. La gestion de la SCPI est prise en charge à 100% par une société de gestion agréée par l’AMF. 
• Une meilleure répartition du risque : une SCPI fiscale possède plusieurs biens immobiliers dans différentes zones géographiques et différentes typologies d’immobilier (studios, T1, T2, T3, T4). Les bons résultats d’un bien immobilier peuvent compenser les faibles résultats d’un autre.
• Un placement adapté : l’épargnant peut investir en fonction de sa capacité d’investissement et la réduction fiscale voulue. C’est un investissement sur-mesure adapté à ses besoins. 
• Une gestion déléguée à des sociétés de gestion : la recherche du patrimoine de la SCPI fiscale est réalisée par des professionnels de l’immobilier bénéficiant d’un très grand réseau d’opportunités d’investissement, d’une technicité d’investissement et d’une très grande force de négociation. Généralement, le gérant impose un cahier des charges (précis et qualitatif) au promoteur dans le neuf. De plus, les SCPI Fiscales investissent généralement sans recourir au crédit, ce qui rassure les vendeurs et permet de négocier. 
• Réduction fiscale : l’épargnant bénéficie d’une réduction fiscale dès l’année de la souscription.

SCPI fiscales : des risques inhérents à tout investissement

Comme tout investissement, il faut prendre en compte certains éléments avant d'investir. Si vous investissez en SCPI fiscales, il faut prendre en compte les risques suivants : 

• Conservation des parts pendant une durée de 15 ans : il faut s’assurer que la SCPI fiscale correspond à votre situation fiscale sachant qu’en l’absence de marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à partir de la dissolution, soit dans un délai de 15 ans. Il s’agit d’un placement à long terme : vous devrez conserver vos parts pendant une période d’une durée minimale de 15 ans. 
• La SCPI comporte un risque de perte en capital. Les dividendes ne sont pas garantis. 
• La liquidité du placement est très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de revente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la revente des parts.   

Au delà des avantages fiscaux énumérés ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction : 

• Des éventuels dividendes qui vous seraient versés. Ceux-ci dépendront des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers. Les dividendes seront versés progressivement, au fur et à mesure des livraisons d’immeubles ;
• Du montant du capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce dernier montant dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI et de la situation du marché de l’immobilier d’habitation lors de la cession.  

Les associés devront veiller à prendre en compte chaque année le plafonnement des niches par foyer fiscal. Le souscripteur devra donc s’assurer avant toute souscription que ce produit correspond à sa situation fiscale. 

Dans le cas d’un recours au crédit, si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser l’emprunt, ou en cas de baisse du prix lors de la revente des parts, le souscripteur devra payer la différence. Le prix de vente des parts ou les acomptes de liquidation pourraient à terme être d’un montant inférieur au capital restant dû du prêt, la différence sera également à la charge du souscripteur. Dans tous les cas, compte tenu du profil de distribution de la SCPI, l’attention des souscripteurs qui financeraient l’acquisition de leurs parts par emprunt est attirée sur le fait que leurs premières échéances de remboursement ne seront pas compensées par les revenus de la SCPI.

MeilleureSCPI.com a élaboré un guide des SCPI fiscales, pour accompagner les épargnants dans le processus d'investissement. Vous pouvez le télécharger gratuitement ici : 

Guide des SCPI fiscales