Une croissance dynamique pour l'innovante SCPI Pierval Santé

Focus sur la SCPI Pierval santé

Créée en octobre 2013 par Euryale Asset Management, Pierval Santé est une SCPI de rendement au capital de 17,4 millions d’euros (M€). SCPI dite « thématique, elle propose une solution d’épargne innovante en se spécialisant dans les établissements de santé et les établissements sociaux et médico-sociaux (ESMS).

Sa stratégie d’acquisition est guidée par une volonté de diversification au sein de ce secteur : Pierval Santé prévoit donc d’investir dans les cliniques médecine-chirurgie-obstétrique (MCO), mais également dans les établissements de soins de suite et réadaptation (SSR), ceux spécialisés dans les maladies neurodégénératives, et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Des acquisitions portées par une volonté de diversification au sein du secteur de la santé

Pierval Santé est propriétaire de quatre actifs. La première acquisition, effectuée dès le 25 mars 2014, porte sur un centre de dialyse à Arles pour un montant de 2.573.938 €. D’une superficie de 1.040m², cet établissement a été loué le 2 mars 2015 à Diaverum, un des leaders mondiaux dans les soins néphrétiques. Le bail a été signé pour une durée ferme de 12 ans et le loyer, fixé à 182.750 € par an, assure un rendement de 7,10% Actes en Mains. Pierval a également acquis, le 31 mars 2014, une clinique MCO à Salon-de-Provence pour 5.927.242 €. L’établissement a une superficie de 4.629 m² et est loué à Générale de Santé. La troisième acquisition de Pierval est intervenue le 29 décembre 2014. D’un montant de 4.299.500 €, elle porte sur un centre de consultation cardiaque à Bordeaux d’une superficie de 1.485 m². Cet espace a été loué dans sa quasi-totalité via 18 baux, pour un montant annuel de 328.882 €, soit un rendement Actes en Mains de 7,70%.

Pierval a poursuivi son développement en investissant début juin 2015 dans un pôle de santé pluridisciplinaire à Dunkerque de 1947 m² pour un montant 3.740.000 €. Cet établissement, qui accueille le Centre de Coordination en Cancérologie de l’association Oncologie Dunkerque génère un rendement brut annuel de 8%. Cette acquisition porte leatrimoine total de Pierval à 9.101 m².

Pierval Santé est encore une jeune SCPI mais ses performances financières sont d’ores et déjà très satisfaisantes. L’acompte sur dividende au titre du T4 2014 (13 € par part) a porté le TDVM*1 2014 à 5,2%, ce qui constitue un chiffre d’autant meilleur que les loyers de Davierum n’ont été encaissés qu’au début de l’année 2015. Le prochain dividende trimestriel est fixé à 11,20 € par part et sera complété par une distribution de 1,80 € prélevée sur le report à nouveau 2014. Le TOF*2 s’élève quant à lui à 98%, une performance excellente : seuls 118 m² restent vacants à ce jour, pour une superficie totale de 7.154 m².

Investir dans l’immobilier de santé présente plusieurs avantages pour les épargnants. Il s’agit d’abord d’un outil de diversification de portefeuille qui permet de réduire le risque et donc maximiser son espérance de rendement. De plus, l’immobilier de santé traverse une profonde mutation avec la poursuite de la stratégie dite « d’externalisation » des grands acteurs de la santé (Ramsay-Générale de Santé, Korian, DomusVi entre autres). Ces derniers, afin de se désendetter ou d’alléger leur bilan, se désengagent massivement de leurs actifs qu’ils préfèrent désormais prendre en location. On estime à 5 milliards d’euros (Md€) le potentiel actuel du marché et jusqu’à 8 Md€ supplémentaires dans les années à venir ; autant d’opportunités pour les investisseurs. Profond, ce marché est également mature et voit le développement d’un marché secondaire qui permet d’améliorer la liquidité des actifs. Selon une étude Xerfi, plus de 500 M€ ont été investis l’an dernier dans les quelques 1.700 établissements de santé et médico-sociaux (dont 1.000 EHPAD). Ces actifs sont souvent récents, de bonne qualité et proposent des rendements attrayants et fiables. Enfin, l’environnement démographique et politique est très favorable à un développement de l’offre de santé à destination des personnes dépendantes, ce qui contribuera à une plus grande profondeur du marché dans les prochaines décennies.

Sources : http://www.xerfi.com/presentationetude/L-immobilier-sante-a-lhorizon-2020_5BAT31

*1 TDVM : taux de distribution sur valeur de marché, c’est-à-dire le rapport entre les dividendes versés par la SCPI et le prix moyen d’une part sur l’année de référence.

*2 Le TOF (taux d’occupation financier) se calcule comme le rapport entre d’une part, l’ensemble des loyers et indemnités perçus par la SCPI, et d’autre part, l’ensemble des loyers facturables si l’occupation physique était de 100%. Il dépasse rarement 95% et se situe généralement autour de 85%-90% pour les SCPI de bureaux.