BFM Business : Retour sur les performances des SCPI au 1T 2018

1,2Md€ collectés par les SPCI au 1T 2018

Invité de l'émission Intégrale Placement, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, présentait les résultats des SCPI de rendement pour le premier trimestre 2018 (collecte, investissement, performances SCPI), ainsi que les premières tendance du marché pour l'année 2018. 

L'année 2018 commence sous de bons auspices pour les SCPI de rendement. Elles ont en effet collectés 12 Md€ et affichent une capitalisation totale de 47 Mds€. Le TDVM moyen de ce premier trimestre 2018 s'établit à 4,41 %. MeilleureSCPI.com prévoit un TDVM 2018 entre 4,30% et 4,40 %. 

Retrouvez l'intégralité de l'interview ci-dessous : 

Retrouvez la retranscription de la vidéo sur le 1er trimestre 2018 des SCPI 

Cedric Decoeur : Et en attendant, on se plonge dans le monde immobilier à travers les SCPI en accueillant Jonathan Dhiver. Bonjour !

Jonathan Dhiver : Bonjour Cedric

CD : Merci de nous avoir rejoints pour MeilleureSCPI.com

Les SCPI, un petit mot de la collecte ? Ça fonctionne bien ? Est-ce que ça a bien, très bien même, fonctionné ces dernières années, ça se poursuit aussi ou comment est-ce qu’on caractérise ce début d’année ?

JD : Alors, rappelons le fonctionnement de la SCPI, c’est une société civile de placement immobilier. De la pierre-papier qui permet d’investir à partir de quelques milliers d’euros dans un fond immobilier, qui va redistribuer des revenus.

CD : Pas besoin d’avoir des mille et des cents pour investir dans l’immobilier.

JD : Exactement. Et c’est vrai que les SCPI fonctionnent bien. Depuis 3 — 4  ans, on a des collectes qui ont grandi au fur et à mesure des années. On a eu un léger repli en fin de l’année dernière avec un peu la logique de l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière), et on voit qu’en fait le début d’année est plutôt très positif avec 1,2Md€, je pense que c'est un chiffre qui est très positif des perspectives pour l’année 2018 qui sont conformes à ce qu’on attend, entre 4 et 5 milliards d’euros de collectes.

CD : Ce sont, on va dire, les mêmes qui remettent au pot parce qu’ils ont été conquis par cet outil d’investissement que sont les SCPI? Ou bien les Français commencent à mieux appréhender parce que ce n’est pas un produit neuf, les SCPI ont l’a même dit un peu parfois : « le nom fait un peu vieillot ». Ou est-ce que ce sont les Français qui, vraiment, sont maintenant conquis par cette façon d’investir dans l’immobilier ?

JD : Clairement, je pense que les Français, ils sont très friands parce que c’est un produit qui permet d’accéder, comme on l’indiquait, à partir de quelques milliers d’euros. Vous n’avez pas les contraintes de l’immobilier en direct. Vous avez un accès aussi à l’immobilier d’entreprise, qui est généralement quand même un peu plus performant en termes de rendement. Mais, j’allais dire, c’est aussi surtout un produit qui est très peu connu. Il y a moins d’un million de Français qui ont de la SCPI, alors que c’est un produit qui a vraiment fait ses preuves. Ce n’est pas un produit qui existe depuis hier, ça fait 50 ans que les SCPI existent. Et c’est vrai qu’aujourd’hui, je pense que les épargnants, ils n’ont pas envie de s'enquiquiner à gérer leurs locataires au quotidien, gérer le problème de chaudière… Et investir en SCPI, c’est, j’allais dire, la facilité de l’immobilier sans être obligé d’investir un montant important à un instant T de marché. Vous pouvez diversifier vos entrées et c’est important.

CD : Juste, tout à l’heure, vous avez évoqué la question fiscale en parlant de l’IFI. On est en pleine période de déclaration. Un petit point sur, justement la SCPI, avant de poursuivre sur les rendements et autres ?

JD : Alors, sur l’IFI. Malheureusement, les SCPI sont en fait dans la base imposable de l’IFI ce qui est, selon nous, une incohérence. Parce que ça participe à l’économie. Vous avez de nombreuses entreprises qui sont logées par les SCPI. I y a des immeubles qui sont construits pour les SCPI, il y a des travaux qui sont réalisés pour les actifs des SCPI. Donc, on voit bien que c’est un actif qui est vraiment productif. Mais, pour autant, il y a quand même une façon, j’allais dire, d’échapper à l’IFI.

Cedric : On peut avoir des SCPI et ne pas devoir les déclarer à l’IFI ?

JD : Exactement. Si vous investissez en nue-propriété de parts de SCPI en démembrement temporaire fixe, c’est-à-dire : pendant une durée déterminée, vous n’allez pas avoir les revenus 5 ans, 10 ans et 15 ans. Et pendant toute cette période, en fait, vous n’allez pas avoir de fiscalité, c’est-à-dire d’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Et en plus de ça, cerise sur le gâteau : vous n’aurez pas d’impôt sur la fortune immobilière. Donc, c’est vraiment, selon nous, la meilleure façon d’investir aujourd’hui en immobilier et donc en SCPI.

Cedric : Alors, vous avez envie de nous dire un mot de ce qu’on appelle le TDVM ? Qu’est-ce que c’est que le TDVM ?

JD : C’est un terme un peu barbare, mais on va dire que c’est la performance en fait de la SCPI. C’est le rendement. Savoir quel est le dividende qui a été versé par le gérant de la SCPI à l’épargnant.

Cedric : Et ça, c’est en épargnant qu’on va trouver. Quand on ouvre une plaquette de SCPI pour tout un chacun qui va se dire : tiens, ce que raconte Jonathan Dhiver, ça m’intéresse bien. Il va être confronté à cette question-là, c’est ça ?

JD : Exactement. Il va pouvoir voir, en fait, avant d’investir, quel a été le rendement des années passées. Et donc le TDVM, sur 2017, il était à 4,45% en moyenne. Et nos perspectives pour l’année 2018 sont comprises entre 4,30 et 4,40%. Ce qu’il faut savoir, c’est que ça ne tient pas compte des revalorisations en prix de parts. Si on prend la performance globale de l’année 2017, on était à 6,20 % de performance. Donc, à peu près 4,45% sur le rendement, et puis le reste sur la revalorisation. Donc, vous voyez qu’il y a quand même une performance globale qui est intéressante. Pour autant, on n’est pas sur un produit qui est sans risque.

Cedric : Oui. Il faut bien mesurer  toute la nature de la SCPI et ce qui peut se passer lorsqu’on détient une part ?

JD : Bien sûr. Parce que si le capital n’est pas garanti, les dividendes non plus. La liquidité n’est pas parfaite. C’est un produit de diversification patrimoniale. On doit vraiment être dans une logique d’investir en SCPI sur le très long terme. Les épargnants, une fois qu’ils ont compris le fonctionnement de la SCPI sur un petit montant de capital, ils peuvent aller sur un montant plus important. Et c’est important de se positionner à différents moments de marché, sur différentes SCPI pour quelque part que votre portefeuille soit le plus sécurisé possible.

Cedric : Le spécialiste de la SCPI que vous êtes, il se dit, parce qu’on sait que le patrimoine des Français, il est en grande partie aussi composé d’immobilier via la résidence principale, etc. Mais bon, sortons de la résidence principale. Vous dites : « diversification », c’est-à-dire combien de pourcent de son patrimoine on met dans une SCPI en gros ?

JD : Alors, si on prend le patrimoine global hors dettes, vraiment, patrimoine financier et patrimoine immobilier. Avoir en vitesse de croisière entre 15 % et 20 % de son patrimoine en SCPI, mais vraiment en vitesse de croisières. C’est-à-dire que la 1^ère année vous allez peut-être prendre 2 % ou 3 % de votre patrimoine global. Et puis, après, au fur et à mesure, vous allez avancer dans le temps pour vous constituer cette épargne. Ce qu’il fait savoir c’est que l’immobilier locatif en direct, quand vous atteignez un certain âge, vous en avez, j’allais dire, ras-le-bol de gérer les locataires et les problèmes de gestion.

Cedric : Oui. Ras-le-bol, le dimanche matin et tout ça !

JD : Oui. Et puis j’allais dire, il faut voir aussi quel est le rendement. Parce que si vous arrivez à sortir un rendement de 2,5 ou 3 % net, c’est bien. En SCPI, sans les contraintes, vous êtes à 4,5 à 5 %.

Cedric : Comment est-ce qu’on optimise justement son investissement en SCPI aujourd’hui ?

JD : Alors, si on a un épargnant qui n’a pas de capital, vous pouvez investir à crédit. Vous pouvez constituer un capital en utilisant l’effet de levier. Donc, c’est plutôt intéressant de pouvoir faire en sorte qu’une partie des dividendes rembourse le crédit. Donc, ça c’est la façon classique, comme quand vous achetez un appartement. Donc, ce qu’il faut savoir c’est que les crédits généralement, ils sont accessibles à partir de 25 000 ou 30 000 € d’investissement minimum. Donc, il faut investir quand même une somme…

Cedric : Donc, on ne peut pas vraiment partir avec 0.

JD : Voilà ! Et puis après, vous avez la façon aussi d’investir, si vous disposez d’un capital. Vous pouvez investir en nue-propriété. Toujours la même logique que ce que je vous avais expliqué tout à l’heure : vous avez un capital et vous savez que vous allez partir, je ne sais pas, à la retraite d’ici 10 ans. Vous investissez en nue-propriété aujourd’hui. Voilà !

Cedric : Allez ! On essaye de donner quelques vrais bons petits conseils là, de rentrer dans le dur du dur. Quelles sont celles qui ont les meilleures performances et puis quelles sont celles dans lesquels on peut investir ?

JD : Alors, en termes de performance, on se retrouve avec 4 SCPI qui sont aux alentours de 6 % de rendement donc ce qui est vraiment excellent. On a CORUM XL, une SCPI internationale, CORUM, la SCPI paneuropéenne, et puis après on a 2 SCPI : ATREAM HOTELS qui offre presque 5,90 de rendement sur les 4 derniers trimestres et puis on a EPARGNE PIERRE, qui est une SCPI plutôt régions et Île-de-France. Donc, vous voyez qu’il y a des performances qui sont bien au-delà des 4,30 à 4,40.

Cedric : C’est brut hein ?

JD : C’est brut, oui. Avant fiscalité.

Cedric : Alors, quelques bonnes idées pour finir ? Il nous reste 1 minute, un peu moins.

JD : Oui. Chaque trimestre, on aime bien vous parler et vous sélectionner des SCPI qui, selon nous, ont un intérêt. Ce trimestre, on a trouvé trois SCPI à vous proposer : on a la SCPI Ouest-Cap Atlantique qui investit dans tout l’ouest de la France avec un gérant, qui est un gérant indépendant et qui investit principalement dans l’immobilier situé en régions, avec une logique de respect de l’environnement, qualité des bâtis et puis aussi engagement des locataires. C’est dire que c’est important quand vous investissez dans une SCPI et quelque part de vous assurer que vous avez des durées de baux qui sont longs. 

Cedric : Ça donne une visibilité.

JD : Voilà ! Ça donne une visibilité. Donc 5 % en 2017. Donc, c’était plutôt une très bonne performance. Après, on a une autre SCPI, et ça c’est vraiment une SCPI, on trouve ça plutôt très innovant chez MeilleureSCPI, c’est PRIMO FAMILY. Donc, une SCPI qui investit dans du logement paneuropéen. Donc, c’est tout à fait nouveau. Et je pense que ça va répondre à une envie de pas mal d’épargnants français de pouvoir se positionner dans le logement.

Cedrid : mais pas que sur le marché français !

JD : Pas que sur le marché français. Et pourquoi pas le marché, je veux dire Allemand et d’autres marchés européens. En tout cas, c’est une très bonne opportunité. Puis, après on vous parle de la SCPI Paneuropéenne qui offre les meilleures performances aujourd’hui : la SCPI CORUM. On vous en parle régulièrement avec un TDVM qui est aux alentours des 6 % depuis la création et un taux d’occupation financier proche des 100 %. Donc, très bonne SCPI avec de bonnes performances.

Cedric : Et bien voilà ! Focus sur le monde des SCPI, signé par Jonathan Dhiver et MeilleureSCPI.com. Merci et on se retrouve très bientôt ?

JD : Merci. A bientôt !