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Projet loi Alur : les bailleurs perdent la main
Ce que la loi ALUR sur le logement va changer pour les bailleurs.
Actuellement débattu au Sénat, le projet de loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) remet à plat les rapports entre locataires et bailleurs et risque…de ne pas les apaiser ! Voici les principales dispositions d’un texte –déjà - très controversé.
C’est LA mesure, qui fait l’unanimité contre elle ! Si le texte est voté en l’état, les propriétaires de biens locatifs situés dans les zones « tendues » (Paris, Lille, Lyon Rouen et les communes voisines, par exemple) ne pourront plus fixer librement leur loyer. Leur liberté d’action avait déjà été écornée puisque, depuis 2012, un décret limite à la progression de l’indice de revalorisation des loyers (IRL), les hausses pouvant être appliquées lors d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire. A cet encadrement, pourrait s’ajouter un plafonnement. Le projet de loi prévoit, en effet, de limiter à un loyer médian de référence, le tarif maximal pouvant être appliqué lors d’une première location, d’une relocation ou encore d’un renouvellement de bail. Le bailleur pourra, toutefois, demander jusqu’à 20 % de plus que le loyer de référence, voire, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, belle hauteur sous plafond ou encore vue sur un monument exceptionnel, etc.), sans affranchir complètement.
S’assurer contre les impayés devient obligatoire
Les propriétaires auront désormais l’obligation de s’assurer contre les impayés en souscrivant à la garantie universelle des loyers (GUL). Le montant de la prime de cette assurance gérée par les pouvoirs publics devrait s’établir à 1,5 % des loyers, partagée entre le propriétaire et l’occupant. Le financement de la GUL fait polémique. En effet, si le gouvernement estime le coût du dispositif entre 400
et 700 millions d’euros, l’Inspection générale des Finances le chiffre, au bas mot, à 736 millions d’euros et l’assureur Gallian, entre 1,5 et 2 milliards d’euros. Certains finissent même par se demander si cette mesure, théoriquement applicable aux baux signés à compter du 1er octobre 2016, verra réellement le jour….
Partage des honoraires, préavis… : les règles se durcissent
Moins emblématiques et médiatisées que les précédentes, une série de mesures se révèlent tout aussi défavorables aux bailleurs. Ainsi, les honoraires de location, jusqu’à présent partagés pour moitié devraient désormais être à la charge exclusive du bailleur. Autre disposition du projet, dans les zones « tendues », le locataire qui donne congé pourrait systématiquement bénéficier d’un préavis de un mois, au lieu de trois, actuellement. Enfin, les documents susceptibles d’être réclamés au candidat locataire, pourraient faire l’objet d’une liste exhaustive. Ce qui limiterait, pour les bailleurs, les moyens de vérifier la fiabilité des dossiers déposés…
Les meublés davantage encadrés
La –relative - souplesse juridique dont bénéficient les locations meublées risque d’être mise à mal si le texte du projet de loi Alur est voté en l’état. En effet, les propriétaires de meublés pourraient être soumis à l’encadrement des loyers et à la souscription obligatoire à la GUL. Par ailleurs, la loi s’attaque aux locations meublées de courte durée (inférieure à 9 mois). Elles pourraient, ainsi, être systématiquement considérées comme des locations touristiques. Leurs propriétaires seraient alors tenus de demander un changement d’usage et, préalablement, l’accord de la copropriété. Aval qui risque d’être bien difficile à obtenir, compte tenu des nuisances, notamment sonores, susceptibles d’être occasionnées par ce type de locations….. |
Marie MISCHLER
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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