Interview de Romain Joudelat pour Corum AM

MeilleureSCPI.com a échangé avec Romain Joudelat, Responsable des partenariats au sein de la société de gestion Corum AM. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et notamment sur les fonds.

Corum AM : confinement, impacts et perspectives pour les SCPI gérées

Retrouvez la transcription de l’interview de Romain Joudelat pour Corum AM

Comment s’est passé le confinement pour les équipes de Corum AM ?

Le confinement s’est très bien passé. Nous avions l’habitude de dire que nous sommes l’une des plus grandes Fintech de France. Pour cause, au-delà de nos processus digitaux, nous avons tous accès à une tablette et à Internet, donc cela n’a rien changé pour nous.

En tout cas, c’est positif de savoir que cela se poursuit. Nous sommes dans une crise sanitaire inédite. Quel va être l’impact de cette crise sur l’immobilier, et notamment sur les fonds que vous gérez ?

Il est important de rappeler que l’investissement immobilier est un investissement sur le long terme. Corum l’Epargne s’est préparé depuis un certain temps sur ce type d’environnement exceptionnel. Nous ne disons pas que nous avions anticipé le covid-19. Notre objectif était d’être prêt. Pour cela, nous avons bien entendu augmenté la diversification de nos SCPI depuis de nombreuses années.

Il faut rappeler qu’aujourd’hui, dans nos trois SCPI : Corum Origin, Corum XL et Eurion, nous sommes présents dans plus de 16 pays. Nous avons investi sur tout typologie d’actifs en dehors du résidentiel. Il est également important de rappeler que dans cette situation, nous avons internalisé l’analyse, la sélection et le suivi des locataires depuis plus de huit ans. Tous les savoir-faire immobiliers sont internalisés chez Corum. Cela nous permettait et nous permet d’être très réactifs dans cette situation et d’analyser en ayant tous les éléments au cas par cas, les situations de nos locataires.

Nous tenons à rappeler un troisième point. Nous nous sommes préparés à ce type d’environnement exceptionnel. Cela fait plusieurs années que nous investissons à contre-courant et que nous évitions de collecter trop de capitaux. Nous limitons la collecte depuis de nombreuses années, notamment sur Corum Origin, et depuis peu sur Corum XL pour continuer à investir dans de bonnes conditions et sélectionner des locataires solides. Cela nous a permis d’avoir un résultat satisfaisant.

Collecter de manière encadrée pour s’assurer d’avoir une meilleure qualité d’investissement. C’est ce que vous avez réalisé sur les dernières années ?

Tout à fait. Par ailleurs, nous avons également baissé notre niveau d’endettement depuis ces dernières années. A l’inverse sur le marché, il a plutôt eu tendance à augmenter pour accompagner la baisse des rendements des marchés immobiliers européens.

Cela veut dire que vous êtes peu endettés. Une situation qui est saine actuellement. Quelles sont les perspectives pour vos SCPI ? Que pouvez-vous nous dire ?

Nous allons pouvoir vous donner des éléments de conforts sur la situation actuelle. La première chose est que nous avons eu différents échanges avec nos locataires. Nous avons principalement de très grands locataires qui font leurs chiffres d’affaires minimum au niveau national, voire européen, voire mondiale sur Corum Origin, Corum XL et Eurion. Dans la grande masse, ces locataires sont assez peu touchés par la situation actuelle. Néanmoins, nous avons eu des échanges et nous avons eu bien évidemment pour objectif d’accompagner les locataires les plus en difficulté.

Nous devons quand même rappeler que nous travaillons pour les associés. Notre principal objectif est donc de récupérer les loyers. Quand nous devons accompagner les locataires, avoir le justificatif des difficultés financières et le fait que ces locataires n’aient pas eu d’aides gouvernementale. Quand nous avions fait ce premier filtre, nous nous sommes aperçu qu’il y a deux typologies de demandes. Il y a eu des acteurs un peu opportunistes qui étaient complètement solvables avec une grande trésorerie. Ils étaient dans les premiers à nous faire des demandes de report et de sursis. Demandes que nous n’avions pas acceptées. Pour les locataires les plus en difficulté, les demandes représentent aujourd’hui un peu moins de 7 %, même plus proches de 6 % du volume sur 100% loyers annuels de Corum Origin et 3 % pour Corum XL.

Ces demandes baissent globalement et ne seront pas toutes acceptées. Elles sont revues semaines après semaines. Aujourd’hui, l’impact sur nos différents SCPI nous amènera un rendement de 5,72 % maximum sur Corum Origin et de 4,89 % sur la base d’un rendement de 5 % sur Corum XL. Nous voyons donc que les impacts sont très faibles. Si nous devons donner cette sensibilité de ces acceptations de report et de sursis sur le rendement actuel, nous avons aujourd’hui un rendement de plus de 6 % sur Corum XL.  Cela nous amènerait aux alentours de 6 %,  compte tenu des acceptations de ces demandes. Sur Corum Origin, nous terminerons forcément l’année entre 5,70 et 6 % en fonction de notre capacité à récupérer les loyers sur ces demandes.

Donc nous restons vraiment sur des performances qui sont tout à fait honorables, voire exceptionnelles dans un contexte de crise inédite. Quelles bonnes nouvelles souhaitez-vous nous partager dans ce contexte actuel ?

La première bonne nouvelle est qu’effectivement dans cet environnement, les process que nous avions mis en place depuis huit ans ont été gage de qualité. En effet, nous vous avons annoncé des rendements qui sont déjà au-delà des rendements du marché et qui sont très satisfaisantes. Ensuite, nous pourrions à cet instant revaloriser les parts de quasiment 5 % sur Corum Origin et Corum XL sur l’aspect des valorisations. Il s’agit d’une sécurité supplémentaire. Par ailleurs, nous continuons à collecter d’une manière assez importante. La liquidité est donc assurée sur nos SCPI.

Maintenant, à l’avenir, nous avons un marché beaucoup plus propice aux investissements. C’est une très bonne nouvelle, car cela va nous permettre d’être extrêmement opportuniste comme nous l’avions été dans le passé, en 2012 en Espagne, en 2014 aux Pays-Bas ou en Angleterre. Nous allons pouvoir aller chercher des situations exceptionnelles et profiter de l’aspect, parfois un peu moutonnés des marchés, qui vont peut-être dévaloriser certains marchés excessivement chers comme le marché parisien, le marché de la santé. Nous aurons peut-être des investissements intéressants à faire avec des locataires solides sur le marché de l’hôtellerie. Nous sommes actuellement dans une position très favorable en tant qu’acheteur. Cela nous permet de vous dire que toutes souscriptions qui arriveront chez nous seront très bien investies, et viendront améliorer la performance.

La meilleure illustration de cette situation est la première acquisition que nous avons faite sur la SCPI Eurion, dont l’objectif de rendement est de 4,5 %. Cette première acquisition s’est faite à plus de 7,4 %, avec un locataire qui est dans la grande distribution alimentaire : Aldi. Il reste très en forme dans nos locaux et va nous permettre, avec les prochaines acquisitions, de viser un rendement qui ne sera pas de 4,5 %, peut-être pas de 5 %, peut-être de 5,5 %, voire proche de 6 %.

Enfin le contrat d’assurance vie qui a été créé récemment avec la compagnie d’assurance Corum Life, la première compagnie d’assurance indépendante et permettant d’accéder à un contrat totalement sans frais.

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