SCPI Malraux

18 SCPI Malraux

Les SCPI fiscales de type Malraux permettent de bénéficier du dispositif fiscal « Malraux », prévu par le Code général des impôts (article 199 tervicies). Ce mécanisme vise à encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales protégées, en accordant une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration éligibles.

Concrètement, la loi Malraux permet de retenir jusqu’à 100 000 € de travaux par an et par foyer fiscal (plafond annuel) pour le calcul de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt dépend de la localisation de l’immeuble réhabilité :

• 30 % pour les immeubles situés en secteur sauvegardé (ou, selon les cas, dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur),
• 22 % pour les immeubles situés dans certaines zones patrimoniales (historiquement visées comme AMVAP, aujourd’hui intégrées au cadre des Sites patrimoniaux remarquables).

Dans une SCPI Malraux, la réduction d’impôt s’applique uniquement sur la quote-part de travaux réellement supportée via la SCPI (et non sur le prix total de souscription). Autrement dit, l’avantage fiscal dépend de la part du montant investi effectivement affectée aux travaux éligibles, telle qu’elle est déterminée par la société de gestion et justifiée dans la documentation fiscale.

Contrepartie importante : l’investissement est généralement conçu sur le long terme. Lorsque vous acquérez des parts de SCPI Malraux, vous devez en principe respecter un engagement de conservation des parts (souvent de l’ordre de 15 ans) afin de sécuriser le bénéfice de l’avantage fiscal. Une cession anticipée peut, selon les cas, entraîner une remise en cause de l’avantage obtenu.

Points pédagogiques à connaître avant d’investir :

• Avantage fiscal non reportable indéfiniment : la réduction d’impôt Malraux s’impute sur l’impôt dû. Si l’impôt est insuffisant, une partie de l’avantage peut être perdue selon les règles applicables.
• Risque immobilier et risque de liquidité : comme toute SCPI, la valeur des parts et les revenus potentiels dépendent du marché immobilier. La revente de parts peut être moins fluide qu’un placement financier coté.
• Frais et calendrier : les SCPI fiscales supportent des frais (souscription, gestion) et suivent un calendrier de travaux ; les revenus peuvent être faibles au début, le temps des rénovations et de la mise en location.
• Objectif principal : une SCPI Malraux est avant tout un outil de réduction d’impôt adossé à un investissement immobilier patrimonial, et non un produit orienté « rendement immédiat ».

Les SCPI Malraux investissent dans des biens situés :

1. soit en AMVAP (cadre patrimonial aujourd’hui intégré aux dispositifs de protection du patrimoine, notamment via les Sites patrimoniaux remarquables),
2. soit en secteur sauvegardé et/ou dans des quartiers anciens dégradés ayant vocation à être rénovés, conformément aux règles d’urbanisme et aux prescriptions des Architectes des Bâtiments de France lorsque cela s’applique.