WALB : Un pilier de l'analyse immobilière détaillé

Définition et utilité du WALB dans l'immobilier

En tant que professionnel de l'immobilier ou investisseur, le concept de WALB (Weighted Average Lease Break) est un outil essentiel pour évaluer le risque et la stabilité d'un portefeuille immobilier. Le WALB donne une idée précise du temps moyen, pondéré par les surfaces louées, avant que les locataires ne puissent rompre leurs baux sans pénalité.

Cette mesure fournit un indicateur clé de la sécurité des flux de revenus locatifs. Une WALB élevé signifie que la plupart des locataires ont conclu des baux à long terme, offrant ainsi une visibilité sur les revenus futurs ce qui est un élément particulièrement important pour un fonds immobilier type SCPI.

Pour le calculer, on multiplie chaque durée de bail avant rupture par la surface correspondante, on additionne tous ces produits, puis on divise le total par la surface totale louée.

Comparaison entre le WALB et le WALT

Il est important de ne pas confondre WALB et WALT (Weighted Average Lease Term). Bien qu'ils semblent similaires, ces deux termes renvoient à des réalités différentes. Le WALT mesure la durée moyenne restante des baux, sans tenir compte de la possibilité de rupture anticipée. Autrement dit, il indique la durée pendant laquelle les loyers seront perçus. Le WALB, quant à lui, permet d'évaluer le risque de rupture anticipée des baux, il s’agit donc d’un indicateur plus stricte et moins optimiste : Préférez la WALB à la WALT !

Exemple :

Imaginons que nous ayons un portefeuille immobilier de deux biens :

• Bien A : 1000 m² loués pour 10 ans, sans possibilité de rupture anticipée.
• Bien B : 2000 m² loués pour 10 ans, avec une possibilité de rupture anticipée après 5 ans.

Dans ce cas, la WALT est de 10 ans. Cependant, le WALB est de 6,67 ans. Ce chiffre est obtenu en multipliant la surface de chaque bien par la durée de bail avant rupture, en additionnant ces produits, puis en divisant par la surface totale.

Tableau : comparaison entre WALB et WALT à l’aide d’un exemple 

L'importance du WALB dans le contexte des SCPI

Le WALB prend toute son importance lorsqu'il est question d'investissement dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces sociétés gèrent des portefeuilles de biens immobiliers dont les revenus locatifs sont distribués aux investisseurs.

Dans ce cadre, le WALB est un outil précieux pour évaluer le niveau de risque d'un portefeuille de SCPI. Un WALB élevé signifie un risque de vacance locative plus faible, ce qui est généralement favorable pour l'investisseur. Néanmoins, un WALB plus court pourrait aussi être interprété comme une flexibilité accrue, permettant de renégocier les loyers plus fréquemment au gré des évolutions du marché.

L'appréhension de concepts tels que le WALB et le WALT est cruciale pour tous les acteurs du secteur immobilier, notamment pour les investisseurs en SCPI. Ils constituent des indicateurs de la stabilité des revenus locatifs et du risque associé au portefeuille. Retenez bien que si un WALB élevé offre plus de sécurité, il peut également signifier moins de flexibilité.

WALT moyenne pour les SCPI de rendement

Sources :

• The A-Z of Property Lease Terms, Jones Lang LaSalle IP, Inc., 2018.
• Guide de l'investissement en SCPI, MeilleureSCPI.com, 2022.

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