Kyaneos Asset Management, retour sur une année 2021 de forte croissance

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, Président de Kyaneos Asset Management. Un échange exclusif pour revenir sur les importantes réalisations de la société de gestion en 2021 et la dynamique pour 2022.

Kyaneos Asset Management : 2021, l’année de poursuite d’une très forte croissance

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jérémie Rouzaud

Bonjour à toutes et à tous !

Bienvenue pour un nouvel échange avec un gérant.

Nous avons la chance d’accueillir Jérémie Rouzaud de Kyaneos Asset Management.

Bonjour Jérémie ! 

Bonjour Jonathan ! 

Je suis ravi de pouvoir échanger vous.

Depuis quelques années, nous vous accompagnons. Nous travaillons avec vous. Nous avons suivi ce beau succès, ce développement très fort.

Aujourd’hui, comment s’est passé l’année 2021 ?

Quelles ont été les étapes importantes de Kyaneos ?

Et quelle est la dynamique pour 2022 ?

Alors, l’année 2021 a été pour nous une année avec une poursuite d’une très forte croissance qui avait commencé un petit peu suite à la crise du Covid.

Comme vous vous en souvenez, c’est vrai qu’en 2020 les gens avaient un peu peur d’aller vers les commerces. Nous l’avons oublié, mais c’était il y a deux ans.

Nous étions confinés, les commerces étaient fermés, donc il y avait un peu d’inquiétude. Et finalement, tout s’est bien passé là-dessus. 

Et les gens avaient aussi un peu peur du télétravail, alors que je crois que les SCPI ont très bien tenu aussi sur les bureaux. 

Mais quoi qu’il en soit, les gens ont cherché à diversifier leurs portefeuilles, avec une SCPI résidentielle. Et nous sommes un des rares acteurs du marché – si ce n’est le seul – à avoir vraiment une SCPI résidentielle.

Je crois que j’ai certains confrères d’ailleurs qui me rejoignent dans le domaine, cette année. 

Quoi qu’il en soit, à partir de 2020, nous avons commencé à avoir une collecte qui a augmenté de mois après mois. Et 2021, cela a été la poursuite de cela. 

Quasiment, 100 M€ de collecte sur l’année, pour quand même une jeune SCPI, puisque Kyaneos Pierre, cela date de 2018.

Il a fallu réussir à absorber la collecte.

Je pense que nous avons pas mal réussi.

Nous avons embauché beaucoup de gens.

Comme vous le savez, nous achetons des immeubles. Nous faisons des travaux de rénovation.

Donc, nous avons embauché beaucoup de maîtres d’œuvre.

Les gérants chez nous, qui s’occupent de rechercher le foncier, donc de rechercher les immeubles, ont bien travaillé.

Et nous arrivons avec cette année 2022, où là, comme nous l’avons fait l’année dernière, nous allons rester sur cette logique de seuil de collecte. C’est-à-dire que l’année dernière, nous nous disions que nous ne pouvions pas collecter plus de 7 à 8 M€ par mois. 

Et là, nous allons rester un peu près dans les mêmes zones. C’est-à-dire que nous pouvons mettre un cap mensuel de collecte autour de 7 M€ par mois.

Pourquoi vous mettez ce cap de collecte ?

Pour deux raisons.

La première, c’est que cela nous permet de rester très sélectifs sur les immeubles que nous achetons. Parce que souvent les gens me demandent : est-ce que tu trouves encore des immeubles à acheter en provinces, dans les villes petites, moyennes, etc. ?

Et ma réponse est toujours : oui !

Il y a énormément d’immeubles à la vente. Il y a énormément de besoins de rénovation. Donc, ce n’est pas un problème.

La difficulté, c’est comme toutes les SCPI, plus nous collectons, moins nous allons être sélectif. 

C’est-à-dire que Kyaneos Pierre, la première année nous avons acheté quatre immeubles, nous avons acheté quatre pépites. D’ailleurs, nous avions un meilleur rendement en 2018, qu’en 2021. 

L’année dernière, nous avions acheté quasiment 200 immeubles. Nous ne voulons pas aller au-delà de cela. Cela fait déjà énormément, une quinzaine d’immeubles par mois, répartis sur quatre zones. Cela veut dire que chaque gérant achète trois ou quatre immeubles par mois.

Du coup, nous nous disons que si nous collectons plus, nous allons être moins sélectifs. C’est le premier point. 

Le deuxième point, c’est que nous nous devons de réaliser des travaux relativement rapidement, parce que comme vous le savez Jonathan, dans les SCPI il y a un délai de jouissance qui permet d’investir l’argent.

Entre le moment où nous collectons l’argent et le moment où nous percevons des loyers. 

Le problème de Kyaneos, c’est que ce n’est pas tout de l’investir cet argent. Il faut ensuite faire les travaux de rénovation, et mettre en location. Donc, cela demande un délai supplémentaire. C’est pour cela que nous nous devons de faire des travaux de haute qualité, à un bon prix, mais surtout en ayant un certain niveau de rapidité.

Finalement, l’ADN de Kyaneos Pierre, nous aurions plus le rappeler, c’est de l’immobilier de logement, dans lesquels vous effectuez des travaux. Vous rénovez, pour derrière avoir une qualité d’actifs qui vous permet de louer dans des bonnes conditions.

Exactement !

Et alors là, maintenant cela fait quatre ans que la SCPI est créée. Cela fait quelques fois que nous en parlions, vous et moi.

Je peux vous dire que cette stratégie d’investissement qui peut faire peur à certains initialement, de se dire, vous êtes dans des villes petites ou moyennes, où il y a peut-être un peu moins de pression locative que dans les très grandes métropoles régionales. 

Certes, il y a moins de pressions locatives, mais la stratégie qui consiste à se dire que nous allons avoir des logements qui sont de meilleures qualités que la moyenne du marché, tout en gardant des loyers qui sont raisonnnables. Du coup, c’est vraiment une stratégie qui fonctionne.

Nous avons peu de vacances locatives. Je crois que si aujourd’hui, je regarde notre taux d’occupation financier, il y a beaucoup d’immeubles qui sont en travaux, parce que nous sommes jeunes et nous grossissant vite. Mais par contre, vraiment la recherche de locataires, c’est autour de 5 ou 6 %, de vacances locatives.

Et une fois que vous êtes sur le marché, cela se loue rapidement finalement.

Carrément oui, voilà ! 

Parce que vous avez des actifs qui sont bien rénovés, avec des qualités qui font que, tout de suite, quelque part il y a un respect du locataire.

Oui, et encore une fois, c’est un peu notre manière de fonctionner qui surprend aussi parfois. 

Si vous lisez nos bulletins trimestriels, nos rapports annuels, nous essayons d’être très transparents sur ce que nous faisons, de manière à ce que les gens comprennent bien notre stratégie et puissent identifier clairement quels sont les risques relatifs à cette stratégie. De manière à se dire que, en fonction de l’évolution économique, macro-économique, etc., nous comprenons bien.

Donc, nous nous devons d’être respectueux de nos clients, c’est-à-dire, leur proposer des logements de bonne qualité, à des loyers raisonnables.

Et là, la nouveauté par exemple cette année, c’est que nous créons notre propre société de gestion locative. D’ailleurs, pour ceux qui regardent notre bulletin trimestriel, nous l’avons écrit en première page. Nous avons dit : attention, il y a un risque de conflit d’intérêt qui a encadré, puisque nous déléguons la gestion locative à une entreprise tierce, Kyaneos gestion locative.

Donc, encore une fois, nous essayons d’être transparents, mais nous voulions offrir à nos locataires, un bon logement, à un prix raisonnable, et avec un gestionnaire locatif réactif. Qui fait que quand il y a des difficultés dans le logement, nous soyons sûrs de la qualité du service client que nous apportons.

Parce que ce qui est important, c’est le client final et pas l’épargnant au départ. C’est finalement le locataire qui va payer le loyer pour qu’il y ait une régularité de dividendes. C’est cela ?

Oui. Nous en avons presque deux de clients. 

Nous avons d’un côté notre locataire, où dans le résidentiel il y a beaucoup d’humains. Je ne sais pas bien comment cela se passe chez les autres SCPI, mais j’imagine que quand nous louons à une entreprise, il ya peut-être un peu moins de contacts avec les locataires. Nous, il y a beaucoup de contacts avec le locataire. Il y a une notion d’humains qui est importante.

Et puis après, d’un côté nous avons nos clients épargnants, que nous n’oublions pas, pour qui nous faisons le maximum pour servir un rendement qui est toujours attractif aujourd’hui.

C’est intéressant.

Sur le dividende, le rendement était moins bon en 2021. Pourquoi ?

Est-ce que vous avez une explication à cela ?

Et quelle hypothèse nous devons prendre sur les prochaines années, 2022, 2023, 2024, etc., d’objectif de rendement ?

Tout cela, il y est. Le rendement, si nous regardons la distribution, il a un peu baissé d’une année sur l’autre, principalement parce que nous avons augmenté le prix de part. Comme c’est le dividende divisé par le prix de part, si nous augmentons le prix de part, cela baisse un peu. C’est un des éléments de réponse. 

Je rappelle quand même que la SCPI Kyaneos Pierre a augmenté son prix de part de 8 %, depuis la création, donc depuis 2018.

Arrêtez-moi si je me trompe Jonathan, mais je pense que nous sommes plutôt parmi les SCPI qui ont le plus augmenté leur prix de part, en plus d’un rendement qui était quand même pas mal. 

Le deuxième élément de réponse, c’est la résultante du premier. Si nous augmentons le prix de part, ce n’est pas juste pour faire plaisir à nos épargnants. Nous augmentons le prix de part, parce que la valeur des actifs présents dans la SCPI a augmenté.

Effectivement, nous le voyons, je crois pour la première fois, depuis extrêmement longtemps, parce que je n’ai même pas retrouvé dans les historiques la dernière fois que cela s’est produit. Mais le prix de l’immobilier dans les petites villes a augmenté plus vite que dans les grandes villes.

Bien évidemment, c’est un effet Covid.

Avec l’effet Covid, c’est cela oui ! 

Exactement !

Du coup, hausse des prix, loyers stables. Donc nous achetons des immeubles qui ont une rentabilité locative qui est un peu moins bonne que celle de l’année dernière. C’est, effectivement, pour cela que le rendement global de notre SCPI a un peu diminué. C’est le deuxième élément de réponse. 

Avant, nous distribuions 16 € par part et par trimestre. Maintenant, nous distribuons 15 € par part et par trimestre.  Et tant que les prix restent à ce niveau, nous sommes confiants sur notre capacité à distribuer 15 € par part et par trimestre. Cela fait 60 € par an. Donc, nous pouvons nous dire que 60 € par an, rapporté à un prix de part de 1 080 €, nous allons être sur un rendement entre 5,5 et 5,60 % l’année prochaine. 

Si nous nous prenons un objectif de rendement supérieur à 5 %, nous sommes sur une hypothèse prudente ?

Nous sommes sur une hypothèse qui me semble, effectivement, très prudente.

Une des choses qui pourraient faire que ce taux de rendement ne serait pas respecté dans les années à venir, c’est si les prix de l’immobilier résidentiel continuaient à augmenter. Mais comme, en cas d’augmentation des prix, vous savez que nous sommes une SCPI qui passe assez bien les augmentations de prix de part pour les épargnants, finalement l’épargnant aurait peut-être un rendement qui diminue un peu. Mais dans le même temps, il aurait un prix de part qui augmente. 

Du coup, tout cela est très cohérent.

Nous voyons en tout cas que la dynamique est là.

L’année 2022, pareil de bons augures ?

Jonathan, vous me posez cette question alors que l’essence a pris 25 centimes la nuit dernière. 

Si vous avez fait votre plan ce matin, l’année 2022 s’annonce un peu difficile.

Et je vous mentirai si je ne vous disais pas que nous nous posons la question de savoir comment cela va se passer pour nos locataires. 

Nous avons des gens qui, certes, nous ne faisons pas de logements sociaux, mais nos locataires sont des gens qui gagnent entre 1 et 1,5 pour le SMIC.

Du coup, nous ne pouvons pas faire fi du fait qu’aujourd’hui, nous sommes face à une très forte inflation. Nous ne savons pas d’ailleurs, ni vous ni moi, où est-ce que la hausse des prix de l’énergie, l’électricité va s’arrêter. Nous ne savons pas à quel point il y aura, ce que les macro-économistes appellent des “effets de second tour” sur l’inflation générale pour les particuliers. 

Donc, effectivement, cela fait partie des éléments que nous identifions comme des risques.

Aujourd’hui, au niveau de la SCPI, les choses se passent très bien. Encore une fois, nous avons des actifs avec des prix qui sont plutôt orientés à la hausse. Nous avons un rendement qui semble toujours être attractif. Donc, nous avons toujours une stratégie d’investissement de réaliser des travaux, choses sur lesquelles chaque jour qui passe, nous nous améliorons.

Maintenant, nous ne pouvons pas ignorer complètement les risques géopolitiques qui nous entourent aujourd’hui, qui je pense pourraient affecter Kyaneos. Malheureusement, peut-être aussi d’autres SCPI, si nous avons une récession, ou des choses comme cela. 

C’est sûr qu’aujourd’hui, nous n’avons pas de boule de cristal au vu du contexte. 

Juste pour rappeler, donc c’est un savoir-faire. Vous avez des convictions – souvent je le rappelle – écologiques fortes, sociétales fortes.

Est-ce que vous pouvez nous donner deux ou trois exemples, trois idées qui sont représentatives de votre secrète sauce ?

C’est important que vous parliez de cela, effectivement, parce que jusqu’à présent, nous utilisions le diagnostic de performance énergétique pour quantifier les économies d’énergie et les réductions d’émissions de gaz à effet de serre que nous réalisions, grâce à nos travaux. 

Vous savez qu’il y a eu une réforme du DPE au 1er juillet de l’année dernière. Ensuite, le DPE a été suspendu. Il y a eu de nouveau un DPE au mois de novembre, mais cela nous demandait de faire des investissements financiers assez forts, pour garder cette étude sur le DPE avant et après travaux, qui auraient été payés par la SCPI, par les porteurs de parts, qui auraient représenté un coup et qui auraient diminué le rendement, juste pour avoir ce reporting sur la partie énergétique.

Donc, nous avons changé notre méthode de reporting. Et maintenant, nous avons identifié les travaux clés que nous réalisons, qui permettent d’améliorer l’efficience énergétique.

Dans le rapport annuel, par exemple, vous verrez qu’avant les travaux, je crois que nous sommes entre 5 et 10 % des logements que nous achetons qui sont équipés de pompes à chaleur. Plutôt 5 que 10 % d’ailleurs, dans mes souvenirs. Et après travaux, nous sommes plutôt à 70 %.

C’est un exemple où nous faisons des efforts très importants. Et nous avons donné les mêmes chiffres pour l’isolation des combles, l’isolation des murs périphérique, donc l’installation des pompes à chaleur, je l’ai dit, double vitrage, installation VMC.

Et aussi, comme vous l’avez dit, l’idée d’être respectueux des locataires, donc des travaux relatifs à installer des cuisines équipées, des meubles de salle de bain, la basse tension d’interphonie, fibre, les travaux sur l’électricité, les travaux sur la plomberie. 

Donc, nous avons cinq critères identifies pour les économies d’énergie et pour le respect du locataire, sur lesquels nous allons communiquer de manière encore plus transparente qu’avant, qui permet d’identifier les travaux qui ont réellement été effectués par Kyaneos. 

En-tout-cas, ce sont des exemples que nous démontrerons sur MeilleureSCPI.com.

Le mot de la fin, peut-être, est-ce que nous voulions parler quelques instants de la philosophie de vos SCPI fiscales, parce que vous en faites aussi ?

Comme je l’ai dit tout à l’heure, la difficulté sur Kyaneos Pierre, c’est que le délai de jouissance est de six mois, plus précisément du 1er jour du sixième mois suivant la souscription. Cela fait plutôt cinq mois et demi.

Et en cinq mois et demi, nous pouvons faire des travaux d’aménagement d’intérieur. Nous ne pouvons pas faire de très gros travaux de rénovation.

C’est pour cela que nous avions eu envie de créer des SCPI fiscales, sur lesquelles nous avons un an pou réaliser  les travaux. 

Moi, je pense personnellement, mais je peux me tromper, que d’un point de vue financier, ces SCPI fiscales n’ont quasiment pas d’égal sur le marché. Nous visons un taux de distribution de 4 %, et en plus, vous avez 2 % de réduction d’impôt pendant neuf ans.

Je trouve que c’est très attractif, et dans le même temps, nous allons beaucoup plus loin dans nos travaux de rénovation. Puisque nous récupérons des immeubles qui sont extrêmement délabrés, que nous refaisons, j’ai envie de dire quasiment à neuf.

Nous obtenons une qualité de logement qui est encore meilleure que ce que nous faisons sur Kyaneos Pierre, où nous sommes davantage sur de l’aménagement d’intérieur.

Je trouve que pour les personnes qui sont vraiment intéressées par l’idée d’aller se positionner sur des immeubles vraiment un peu laisse à l’abandon, nous allons dire, dans des villes de province, avec un très fort impact environnemental, puisque nous atteignons des performances énergétiques très proches de celles du neuf.

Et là-dessus, je vous invite à regarder le rapport annuel de notre première SCPI, Kyaneos Denormandie, sur lesquels, nous faisant le travail du DPE avant/après. Vous allez vraiment être impressionné par les économies d’énergie et les diminutions de gaz à effet de serre réalisées.

C’est vraiment une marche supplémentaire chez Kyaneos. Ce sont des travaux de beaucoup plus grosses envergures, qui nous ont demandé d’avoir un premier savoir-faire sur Kyaneos Pierre. Maintenant, nous nous améliorons, et nous pouvons faire du Kyaneos Denormandie.

Et je pense et j’en suis convaincu, que l’aspect financier pour l’épargnant est très attractif. 

C’est intéressant !

Et tout en faisant travailler des entreprises, principalement locales.

Absolument !

Sur le dernier reporting, nous sommes à plus de 80 % d’entreprises situées à moins de 50 kilomètres de l’immeuble concerné.

Là-dessus, vous le savez, Jonathan, mon idée, elle est très simple. L’immobilier, ce sont des cycles très longs. Alors vous avez tout intérêt à faire travailler des entreprises locales, qui vont dynamiser votre tissu économique, parce que c’est ce qui va permettre que les prix de vos actifs vont augmenter demain.

C’est un cercle vertueux, qui a évidemment beaucoup de bon sens.

Nous parlons souvent de Jérémie Rouzaud, mais Jérémie Rouzaud, il est entouré qu’une équipe.

Finalement, il y a combien de personnes aujourd’hui au sein de Kyaneos ?

Effectivement, nous avons beaucoup plus de collaborateurs qu’avant. 

En un an, nous sommes passés de 16 à 31 collaborateurs. En sachant qu’au moment où je vous parle, la moitié de nos équipes sont des maîtres d’œuvre. Ce sont des gens qui sont capables de trouver des artisans, d’encadrer des chantiers de rénovation, etc. 

Aujourd’hui, Kyaneos – nous le disons parfois en rigolant – c’est presque plus une entreprise de BTP, qu’une entreprise de finance. Vraiment, notre cœur de business est de faire des travaux.

Et faire de l’immobilier ! 

Voilà ! 

Merci beaucoup Jérémie Rouzaud, nous étions ravis de votre présence !

Merci de répondre à chaque fois avec autant de sincérité.

Et puis votre modèle est vraiment intéressant.

À tous ceux qui regardent cette petite interview, n’hésitez pas à contacter nos consultants au sein de MeilleureSCPI.com. 

Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner, et de bien vous expliquer, d’essayer de vous traduire sans doute avec des mots un peu moins bons que ceux de Jérémie. Mais en tout cas, avec une conviction qui est là, sur cette SCPI qui est assez unique sur le marché, qui permet d’accéder à une classe d’actifs de logements et à une philosophie de gestion d’ailleurs, qui est tout à fait pertinente.

Je vous souhaite à toutes et à tous, une très bonne journée, et merci Jérémie.

Merci, à bientôt !

Aurevoir !