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SCPI de rendement ou SCPI fiscale : Que choisir ?

Face Ă lâĂ©rosion du rendement des actifs sans risque entraĂźnĂ©e par la politique monĂ©taire accommodante de la Banque Centrale EuropĂ©enne (BCE), des vĂ©hicules de placement se sont dĂ©veloppĂ©s de maniĂšre significative ces derniĂšres annĂ©es, tels que les SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier). MeilleureSCPI.com vous propose aujourd'hui de revenir sur les deux grandes catĂ©gories de SCPI : fiscales et de rendement.
SCPI de rendement ou SCPI fiscales : à chaque stratégie d'épargne, sa SCPI
Les sociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier (SCPI) en constituent une catĂ©gorie particuliĂšrement dynamique, comme lâillustre le triplement de lâĂ©pargne collectĂ©e par ces sociĂ©tĂ©s entre 2008 et 2014. Plus risquĂ©s que les comptes dâassurance vie ou les livrets A, mais nettement plus rĂ©munĂ©rateurs, ces placements permettent aux Ă©pargnants de prĂ©parer leur retraite ou tout simplement de sâassurer un complĂ©ment de revenus. ParallĂšlement, la politique de lâĂtat en matiĂšre de logement sâest traduite par la crĂ©ation de mĂ©canismes fiscaux permettant aux SCPI de devenir le support de stratĂ©gies de dĂ©fiscalisation.
En 2024, la collecte des SCPI a connu un ralentissement dĂ» Ă la hausse des taux dâintĂ©rĂȘt et Ă un marchĂ© immobilier en pleine mutation. Cependant, ces vĂ©hicules dâinvestissement restent attractifs grĂące Ă une diversification sectorielle accrue et Ă lâintĂ©gration croissante des critĂšres ESG. Revenons en dĂ©tail sur chacune des deux grandes catĂ©gories de SCPI â fiscales et de rendement â afin dâĂ©clairer le choix dâun particulier intĂ©ressĂ© par le placement de son Ă©pargne et les possibilitĂ©s de dĂ©fiscalisation.
La SCPI de rendement : un placement dans lâimmobilier dâentreprise pour obtenir un complĂ©ment de revenus
Le principe dâune SCPI de rendement est la constitution et la gestion dâun patrimoine immobilier en vue de distribuer des dividendes Ă ses associĂ©s. PlutĂŽt que dâinvestir dans un seul actif immobilier, placer son Ă©pargne dans une SCPI permet de mutualiser les risques, dâaccĂ©der Ă tous types dâactifs immobiliers (lâinvestissement peut se limiter Ă 5 000âŹ) et de confier la gestion du patrimoine Ă une Ă©quipe de professionnels.
Les SCPI de rendement peuvent faire lâacquisition dâun large Ă©ventail dâactifs immobiliers : bureaux, commerces, Ă©tablissements mĂ©dicaux ou encore entrepĂŽts. Lâencaissement de loyers permet aux sociĂ©tĂ©s de couvrir les frais de gestion et dâoffrir Ă leurs associĂ©s un rendement aujourdâhui proche des 5% (non garanti). En 2024, certaines SCPI affichent des rendements plus proches de 4,5%, impactĂ©es par des réévaluations dâactifs et un contexte Ă©conomique incertain.
Les SCPI de rendement ont optĂ© pour diffĂ©rentes stratĂ©gies selon lâexpertise de leurs gĂ©rants ou leur analyse des opportunitĂ©s de rendement. Certaines SCPI ont ainsi choisi de cibler exclusivement des murs de commerces ou des bureaux dâentreprise. Dâautres dĂ©cident de se concentrer sur un secteur dâactivitĂ© oĂč elles bĂ©nĂ©ficient dâune expertise reconnue. Câest le cas notamment des SCPI de santĂ© qui souhaitent tirer parti de la stratĂ©gie de cession des murs des grands opĂ©rateurs publics et privĂ©s. D'autres prĂ©fĂšrent mettre Ă profit une connaissance profonde de certains territoires (on parle alors de SCPI rĂ©gionale) ou investissent au contraire dans plusieurs pays de lâUnion europĂ©enne selon leur positionnement dans les cycles immobiliers. Certaines enfin font le choix dâune diversification de leurs actifs et saisissent les opportunitĂ©s qui se prĂ©sentent Ă elles.
Les nouvelles tendances en 2025Â
- Lâessor des SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable), qui privilĂ©gient les actifs conformes aux rĂ©glementations environnementales et aux critĂšres ESG.
- Une montĂ©e en puissance des SCPI diversifiĂ©es avec un positionnement sur des actifs rĂ©sidentiels premium, de lâimmobilier logistique et des data centers.
- Lâadaptation aux nouvelles normes Ă©nergĂ©tiques imposĂ©es par la rĂ©glementation europĂ©enne sur la performance des bĂątiments (Directive EPBD).
Lâinvestissement dans des SCPI de rendement correspond Ă une stratĂ©gie de diversification du portefeuille : plus risquĂ© que les placements garantis, son rendement est en revanche plus Ă©levĂ©. Il sâagit dâun placement Ă long terme de lâĂ©pargne pour toucher des revenus rĂ©guliers de complĂ©ment, notamment pour prĂ©parer sa retraite.
La SCPI fiscale : un investissement dans lâimmobilier dâhabitation pour obtenir une dĂ©fiscalisation
En raison de lâinsuffisance persistante de lâoffre de logements neufs en France, lâĂtat a intensifiĂ© sa politique de promotion de lâinvestissement des particuliers dans lâimmobilier dâhabitation. Celle-ci se traduit notamment par la crĂ©ation de mĂ©canismes de dĂ©fiscalisation, particuliĂšrement apprĂ©ciĂ©s dans le contexte actuel dâaugmentation des prĂ©lĂšvements obligatoires, et dont les SCPI bĂ©nĂ©ficient au mĂȘme titre que les particuliers. Trois types de SCPI fiscales existent aujourdâhui : les SCPI "Pinel", "DĂ©ficit foncier" et "Malraux".
Depuis 2024, la rĂ©duction dâimpĂŽt offerte par le dispositif Pinel a Ă©tĂ© progressivement rĂ©duite, rendant ces SCPI moins attractives. En effet, le taux de rĂ©duction est dĂ©sormais de 9% pour une location de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Cependant, le Pinel+ permet toujours dâobtenir des rĂ©ductions plus Ă©levĂ©es sous conditions (performance Ă©nergĂ©tique, critĂšres sociaux, etc.).
Le dispositif "DĂ©ficit foncier" constitue en rĂ©alitĂ© deux avantages fiscaux consistant en une diminution de lâassiette imposable. Il permet tout dâabord de dĂ©duire de son revenu global la quote-part des dĂ©penses dâentretien, de rĂ©paration et dâamĂ©lioration des actifs immobiliers, dans la limite de 10 700 ⏠par an. ParallĂšlement, il prĂ©voit la dĂ©duction des intĂ©rĂȘts dâemprunt sur les revenus fonciers de lâannĂ©e. En 2025, le dĂ©ficit foncier reste une stratĂ©gie pertinente dans un contexte de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique renforcĂ©e par lâinterdiction progressive des "passoires thermiques".
Le dispositif "Malraux" cherche Ă encourager la prĂ©servation du patrimoine immobilier français. Il consiste en une rĂ©duction dâimpĂŽt de 22% Ă 30% des montants investis pour la restauration complĂšte dâimmeubles situĂ©s dans des zones spĂ©cifiques ("secteurs sauvegardĂ©s" ou "aires de mise en valeur de lâarchitecture et du patrimoine"). Depuis 2024, le plafond des investissements pour le dispositif Malraux a Ă©tĂ© relevĂ© Ă 150 000⏠par an, permettant une dĂ©fiscalisation plus importante.
Les SCPI fiscales ont donc pour intĂ©rĂȘt principal pour leurs associĂ©s de diminuer leur assiette fiscale, voire dâobtenir directement une rĂ©duction de lâimpĂŽt sur le revenu. En contrepartie, lâengagement de conservation est beaucoup plus long que pour les SCPI de rendement. Il est Ă©galement nĂ©cessaire de souligner quâen raison de la non-transmissibilitĂ© des avantages fiscaux, la liquiditĂ© des titres de SCPI fiscales est trĂšs faible : la cession de ces parts nâest possible quâĂ un prix largement infĂ©rieur Ă celui de souscription.

Choisir entre SCPI fiscales et SCPI de rendement
Le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement dĂ©pend donc de la stratĂ©gie retenue. Sâil sâagit de complĂ©ter les solutions traditionnelles de placement dâĂ©pargne pour obtenir un rendement plus Ă©levĂ© dans une perspective de long terme, les SCPI de rendement semblent les plus adaptĂ©es. En revanche, la souscription de parts dans des SCPI "Pinel", "DĂ©ficit foncier" ou "Malraux" peut permettre de changer de tranche dâimposition, de rĂ©duire lâassiette imposable ou tout simplement dâobtenir une rĂ©duction de lâimpĂŽt sur le revenu.
Comparaison entre SCPI fiscales et SCPI de rendement
CritĂšres | SCPI de rendement | SCPI fiscale |
Objectif principal | Générer des revenus complémentaires à long terme | Réduction d'impÎt et valorisation patrimoniale |
Type dâactifs | Immobilier dâentreprise (bureaux, commerces, santĂ©, logistique, hĂŽtels, etc.) | Immobilier rĂ©sidentiel (logements neufs ou Ă rĂ©nover) |
Rendement moyen (2024-2025) | 4,5% à 5% selon la stratégie de la SCPI | Faible ou nul pendant la période de défiscalisation |
Fiscalité des revenus | Revenus fonciers soumis à l'impÎt sur le revenu et aux prélÚvements sociaux (17,2%) | Avantages fiscaux selon le dispositif choisi (Pinel, Déficit foncier, Malraux) |
DurĂ©e minimale dâinvestissement | 8 Ă 10 ans pour optimiser la rentabilitĂ© | 9 Ă 15 ans, en fonction du dispositif fiscal |
Liquidité | Relativement bonne sur le marché secondaire | TrÚs faible, car la revente entraßne la perte des avantages fiscaux |
Risque principal | Variation du marchĂ© immobilier et des loyers perçus | Contraintes fiscales et faible rendement pendant la pĂ©riode dâengagement |
Profil dâinvestisseur | Ăpargnant cherchant un complĂ©ment de revenus rĂ©guliers et une diversification de son patrimoine | Contribuable souhaitant rĂ©duire ses impĂŽts tout en investissant dans lâimmobilier |
ConclusionÂ
En 2025, le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement sâinscrit dans un contexte marquĂ© par lâĂ©volution de la fiscalitĂ© et la montĂ©e des enjeux ESG. Les investisseurs doivent donc prendre en compte ces nouvelles dynamiques pour adapter leur stratĂ©gie patrimoniale.
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Les points importants pour la SCPI Kyaneos Denormandie 4 | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Denormandie SCPI de fiscale | Minimum de souscription 10 parts ⏠|
Kyaneos Denormandie 4 (SCPI Denormandie) |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !