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“Excellent”, 165 avis

SCPI de rendement ou SCPI fiscale : Que choisir ?

Publié par Jonathan Dhiver le 7 janv. 2020
Mis Ă  jour le 4 juil. 2025
8 min. de lecture
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Face Ă  l’érosion du rendement des actifs sans risque entraĂźnĂ©e par la politique monĂ©taire accommodante de la Banque Centrale EuropĂ©enne (BCE), des vĂ©hicules de placement se sont dĂ©veloppĂ©s de maniĂšre significative ces derniĂšres annĂ©es, tels que les SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier). MeilleureSCPI.com vous propose aujourd'hui de revenir sur les deux grandes catĂ©gories de SCPI : fiscales et de rendement.

SCPI de rendement ou SCPI fiscales : à chaque stratégie d'épargne, sa SCPI

Les sociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier (SCPI) en constituent une catĂ©gorie particuliĂšrement dynamique, comme l’illustre le triplement de l’épargne collectĂ©e par ces sociĂ©tĂ©s entre 2008 et 2014. Plus risquĂ©s que les comptes d’assurance vie ou les livrets A, mais nettement plus rĂ©munĂ©rateurs, ces placements permettent aux Ă©pargnants de prĂ©parer leur retraite ou tout simplement de s’assurer un complĂ©ment de revenus. ParallĂšlement, la politique de l’État en matiĂšre de logement s’est traduite par la crĂ©ation de mĂ©canismes fiscaux permettant aux SCPI de devenir le support de stratĂ©gies de dĂ©fiscalisation.

En 2024, la collecte des SCPI a connu un ralentissement dĂ» Ă  la hausse des taux d’intĂ©rĂȘt et Ă  un marchĂ© immobilier en pleine mutation. Cependant, ces vĂ©hicules d’investissement restent attractifs grĂące Ă  une diversification sectorielle accrue et Ă  l’intĂ©gration croissante des critĂšres ESG. Revenons en dĂ©tail sur chacune des deux grandes catĂ©gories de SCPI – fiscales et de rendement – afin d’éclairer le choix d’un particulier intĂ©ressĂ© par le placement de son Ă©pargne et les possibilitĂ©s de dĂ©fiscalisation.

La SCPI de rendement : un placement dans l’immobilier d’entreprise pour obtenir un complĂ©ment de revenus

Le principe d’une SCPI de rendement est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier en vue de distribuer des dividendes Ă  ses associĂ©s. PlutĂŽt que d’investir dans un seul actif immobilier, placer son Ă©pargne dans une SCPI permet de mutualiser les risques, d’accĂ©der Ă  tous types d’actifs immobiliers (l’investissement peut se limiter Ă  5 000€) et de confier la gestion du patrimoine Ă  une Ă©quipe de professionnels.

Les SCPI de rendement peuvent faire l’acquisition d’un large Ă©ventail d’actifs immobiliers : bureaux, commerces, Ă©tablissements mĂ©dicaux ou encore entrepĂŽts. L’encaissement de loyers permet aux sociĂ©tĂ©s de couvrir les frais de gestion et d’offrir Ă  leurs associĂ©s un rendement aujourd’hui proche des 5% (non garanti). En 2024, certaines SCPI affichent des rendements plus proches de 4,5%, impactĂ©es par des réévaluations d’actifs et un contexte Ă©conomique incertain.

Les SCPI de rendement ont optĂ© pour diffĂ©rentes stratĂ©gies selon l’expertise de leurs gĂ©rants ou leur analyse des opportunitĂ©s de rendement. Certaines SCPI ont ainsi choisi de cibler exclusivement des murs de commerces ou des bureaux d’entreprise. D’autres dĂ©cident de se concentrer sur un secteur d’activitĂ© oĂč elles bĂ©nĂ©ficient d’une expertise reconnue. C’est le cas notamment des SCPI de santĂ© qui souhaitent tirer parti de la stratĂ©gie de cession des murs des grands opĂ©rateurs publics et privĂ©s. D'autres prĂ©fĂšrent mettre Ă  profit une connaissance profonde de certains territoires (on parle alors de SCPI rĂ©gionale) ou investissent au contraire dans plusieurs pays de l’Union europĂ©enne selon leur positionnement dans les cycles immobiliers. Certaines enfin font le choix d’une diversification de leurs actifs et saisissent les opportunitĂ©s qui se prĂ©sentent Ă  elles.

Les nouvelles tendances en 2025 

L’investissement dans des SCPI de rendement correspond Ă  une stratĂ©gie de diversification du portefeuille : plus risquĂ© que les placements garantis, son rendement est en revanche plus Ă©levĂ©. Il s’agit d’un placement Ă  long terme de l’épargne pour toucher des revenus rĂ©guliers de complĂ©ment, notamment pour prĂ©parer sa retraite.

La SCPI fiscale : un investissement dans l’immobilier d’habitation pour obtenir une dĂ©fiscalisation

En raison de l’insuffisance persistante de l’offre de logements neufs en France, l’État a intensifiĂ© sa politique de promotion de l’investissement des particuliers dans l’immobilier d’habitation. Celle-ci se traduit notamment par la crĂ©ation de mĂ©canismes de dĂ©fiscalisation, particuliĂšrement apprĂ©ciĂ©s dans le contexte actuel d’augmentation des prĂ©lĂšvements obligatoires, et dont les SCPI bĂ©nĂ©ficient au mĂȘme titre que les particuliers. Trois types de SCPI fiscales existent aujourd’hui : les SCPI "Pinel", "DĂ©ficit foncier" et "Malraux".

Depuis 2024, la rĂ©duction d’impĂŽt offerte par le dispositif Pinel a Ă©tĂ© progressivement rĂ©duite, rendant ces SCPI moins attractives. En effet, le taux de rĂ©duction est dĂ©sormais de 9% pour une location de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Cependant, le Pinel+ permet toujours d’obtenir des rĂ©ductions plus Ă©levĂ©es sous conditions (performance Ă©nergĂ©tique, critĂšres sociaux, etc.).

Le dispositif "DĂ©ficit foncier" constitue en rĂ©alitĂ© deux avantages fiscaux consistant en une diminution de l’assiette imposable. Il permet tout d’abord de dĂ©duire de son revenu global la quote-part des dĂ©penses d’entretien, de rĂ©paration et d’amĂ©lioration des actifs immobiliers, dans la limite de 10 700 € par an. ParallĂšlement, il prĂ©voit la dĂ©duction des intĂ©rĂȘts d’emprunt sur les revenus fonciers de l’annĂ©e. En 2025, le dĂ©ficit foncier reste une stratĂ©gie pertinente dans un contexte de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique renforcĂ©e par l’interdiction progressive des "passoires thermiques".

Le dispositif "Malraux" cherche Ă  encourager la prĂ©servation du patrimoine immobilier français. Il consiste en une rĂ©duction d’impĂŽt de 22% Ă  30% des montants investis pour la restauration complĂšte d’immeubles situĂ©s dans des zones spĂ©cifiques ("secteurs sauvegardĂ©s" ou "aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine"). Depuis 2024, le plafond des investissements pour le dispositif Malraux a Ă©tĂ© relevĂ© Ă  150 000€ par an, permettant une dĂ©fiscalisation plus importante.

Les SCPI fiscales ont donc pour intĂ©rĂȘt principal pour leurs associĂ©s de diminuer leur assiette fiscale, voire d’obtenir directement une rĂ©duction de l’impĂŽt sur le revenu. En contrepartie, l’engagement de conservation est beaucoup plus long que pour les SCPI de rendement. Il est Ă©galement nĂ©cessaire de souligner qu’en raison de la non-transmissibilitĂ© des avantages fiscaux, la liquiditĂ© des titres de SCPI fiscales est trĂšs faible : la cession de ces parts n’est possible qu’à un prix largement infĂ©rieur Ă  celui de souscription.

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Choisir entre SCPI fiscales et SCPI de rendement

Le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement dĂ©pend donc de la stratĂ©gie retenue. S’il s’agit de complĂ©ter les solutions traditionnelles de placement d’épargne pour obtenir un rendement plus Ă©levĂ© dans une perspective de long terme, les SCPI de rendement semblent les plus adaptĂ©es. En revanche, la souscription de parts dans des SCPI "Pinel", "DĂ©ficit foncier" ou "Malraux" peut permettre de changer de tranche d’imposition, de rĂ©duire l’assiette imposable ou tout simplement d’obtenir une rĂ©duction de l’impĂŽt sur le revenu.

Comparaison entre SCPI fiscales et SCPI de rendement

CritĂšres

SCPI de rendement

SCPI fiscale

Objectif principal

Générer des revenus complémentaires à long terme

Réduction d'impÎt et valorisation patrimoniale

Type d’actifs

Immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, santĂ©, logistique, hĂŽtels, etc.)

Immobilier résidentiel (logements neufs ou à rénover)

Rendement moyen (2024-2025)

4,5% à 5% selon la stratégie de la SCPI

Faible ou nul pendant la période de défiscalisation

Fiscalité des revenus

Revenus fonciers soumis à l'impÎt sur le revenu et aux prélÚvements sociaux (17,2%)

Avantages fiscaux selon le dispositif choisi (Pinel, Déficit foncier, Malraux)

DurĂ©e minimale d’investissement

8 à 10 ans pour optimiser la rentabilité

9 Ă  15 ans, en fonction du dispositif fiscal

Liquidité

Relativement bonne sur le marché secondaire

TrĂšs faible, car la revente entraĂźne la perte des avantages fiscaux

Risque principal

Variation du marché immobilier et des loyers perçus

Contraintes fiscales et faible rendement pendant la pĂ©riode d’engagement

Profil d’investisseur

Épargnant cherchant un complĂ©ment de revenus rĂ©guliers et une diversification de son patrimoine

Contribuable souhaitant rĂ©duire ses impĂŽts tout en investissant dans l’immobilier

Conclusion 

En 2025, le choix entre SCPI fiscales et SCPI de rendement s’inscrit dans un contexte marquĂ© par l’évolution de la fiscalitĂ© et la montĂ©e des enjeux ESG. Les investisseurs doivent donc prendre en compte ces nouvelles dynamiques pour adapter leur stratĂ©gie patrimoniale.

À lire Ă©galement : 

SCPI de rendement : avantages et inconvénients

Expatriés : comment sont taxés les revenus de SCPI en 2025 ?


Les points importants pour la SCPI Kyaneos Denormandie 4
Type de support SCPI Société Civile de Placement
Immobilier
CatĂ©gorie Denormandie SCPI de fiscale Minimum de souscription 10 parts €
Kyaneos Denormandie 4 (SCPI Denormandie)

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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