SCPI Diversifiée

68 SCPI Diversifiée

Les SCPI diversifiées, aussi appelées SCPI classiques diversifiées, investissent majoritairement en immobilier d’entreprise. Leur particularité est de laisser aux gérants une large marge de manœuvre pour saisir les opportunités du marché, en arbitrant entre différentes typologies d’actifs et zones géographiques. Le patrimoine de ces SCPI se compose ainsi d’actifs du secteur tertiaire : bureaux, locaux d’activités, entrepôts/logistique ou commerces (et parfois d’autres actifs comme l’hôtellerie ou la santé selon la stratégie).

SCPI classique diversifiée, qu'est ce que c'est?

Les SCPI diversifiées, appelées également classiques diversifiées, sont des SCPI opportunistes investissant en immobilier d’entreprise, c’est-à-dire dans l’immobilier du « secteur tertiaire ». Ces SCPI de rendement achètent des biens immobiliers (ou des lots de copropriété) de typologie bureaux, commerces, locaux d’activité ou entrepôts. Ces biens sont ensuite loués à des entreprises, ce qui génère des revenus locatifs.

Concrètement, l’épargnant achète des parts de SCPI et devient associé. La société de gestion mutualise les capitaux de nombreux investisseurs afin de constituer un portefeuille immobilier diversifié. Les loyers issus des baux (le plus souvent des baux commerciaux) sont encaissés par la SCPI, puis redistribués aux associés sous forme de dividendes, généralement versés chaque trimestre (après déduction des frais et des charges).

Pourquoi “diversifiée” ? Parce que la SCPI n’est pas cantonnée à un seul type d’actif (comme une SCPI 100% bureaux ou 100% commerces). Elle peut panacher :

• Les typologies : bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité, etc.
• Les locataires : plusieurs secteurs d’activité et tailles d’entreprises pour limiter la dépendance à un seul occupant.
• Les zones : Paris/Île-de-France, régions, voire Europe selon la politique d’investissement.
• Les durées de baux et niveaux de risque : actifs “prime” plus sécurisés et actifs à potentiel (restructuration, re-commercialisation) selon l’orientation de la gestion.

Les points clés à comprendre avant d’investir :

• Objectif : rechercher un revenu potentiel (dividendes) et, à plus long terme, une valorisation possible des parts, sans garantie.
• Horizon : les SCPI s’envisagent généralement sur le long terme (souvent 8 à 10 ans ou plus) pour lisser les cycles immobiliers.
• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser comme monter, selon l’évolution du marché immobilier et la qualité du portefeuille.
• Liquidité : la revente de parts n’est pas instantanée et dépend des conditions de marché et de l’organisation du marché des parts (variable selon la SCPI).
• Fiscalité : les revenus distribués sont en général imposés comme des revenus fonciers (et, le cas échéant, une part peut relever de revenus financiers). La fiscalité dépend aussi du mode de détention (direct, assurance-vie, démembrement, etc.).

Indicateurs utiles pour comparer des SCPI diversifiées (à retrouver dans les documents officiels) :

• Taux de distribution : indicateur de revenu distribué sur l’année (à analyser sur plusieurs années, pas sur une seule).
• Taux d’occupation financier (TOF) : mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport au potentiel locatif.
• WALT / WALB (durée résiduelle moyenne des baux) : donne une idée de la visibilité des loyers.
• Report à nouveau (RAN) : réserves pouvant contribuer à lisser la distribution (selon la politique de la SCPI).
• Endettement : peut améliorer le rendement mais augmente le risque ; à apprécier au regard de la stratégie.

Pour aller plus loin et vérifier les informations, vous pouvez consulter les sources réglementaires et documents de référence : le DIC (Document d’Informations Clés), la note d’information, le bulletin trimestriel et le rapport annuel de la SCPI. Les SCPI sont des véhicules encadrés en France, notamment sous la supervision de l’Autorité des marchés financiers (AMF) : https://www.amf-france.org/. Vous pouvez également consulter l’ASPIM (association professionnelle) pour des repères et statistiques sectorielles : https://www.aspim.fr/.