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Qu’appelle-t-on le taux de rendement interne (TRI) ? DĂ©finition

Publié par Jonathan Dhiver le 28 fĂ©vr. 2023 Mis Ă  jour le 12 juil. 2024 8 min. de lecture
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Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur financier utilisé pour mesurer le rendement d'un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie générés par cet investissement. Le TRI est un outil d'analyse financiÚre important qui permet aux investisseurs de comparer différentes options d'investissement et de prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous allons expliquer en détail ce qu'est le TRI et comment il est utilisé dans le domaine de l'immobilier (investissement locatif) et notamment pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Qu'est-ce que le TRI ?

Le taux de rendement interne est un taux qui prend en compte les flux de trésorerie générés par un investissement sur une période donnée, ainsi que la valeur de revente finale de cet investissement. Le TRI mesure donc la rentabilité réelle d'un investissement en prenant en compte le temps et les montants investis. Il est souvent utilisé pour comparer des investissements à long terme, tels que des projets immobiliers ou des investissements dans des entreprises. Cela permet de comprendre la profitabilité d'un investissement.

taux-rendement-interne

Comment calculer le TRI ?

Le calcul du TRI est basĂ© sur le concept de la valeur temps de l'argent, qui prend en compte le fait que l'argent disponible aujourd'hui n'a pas la mĂȘme valeur que l'argent disponible dans le futur (on appelle cela l’actualisation). Le TRI est calculĂ© en rĂ©solvant l'Ă©quation qui Ă©galise les flux de trĂ©sorerie gĂ©nĂ©rĂ©s par un investissement et la valeur actuelle nette de cet investissement.

Formule de calcul du TRI :

0 = ∑[Flux de trĂ©sorerie Ă  la pĂ©riode t / (1 + TRI)^t] - Investissement initial

t représente la période de temps

Flux de trésorerie à la période t est le montant des entrées et sorties d'argent à cette période

Qu'est-ce qu'un bon TRI ?

Un bon Taux de Rentabilité Interne (TRI) est subjectif et varie selon le type d'investissement et les attentes de l'investisseur. Généralement, un bon TRI est celui qui dépasse le coût du capital ou le taux de rendement minimal accepté par l'investisseur. Dans le domaine immobilier, un TRI élevé indique que le projet génÚre des rendements significatifs par rapport à l'investissement initial. En 2024, avec des fluctuations économiques, un TRI supérieur à 8% est souvent considéré comme trÚs attractif. Il est essentiel de comparer le TRI avec des investissements similaires ou avec des taux de référence du marché pour évaluer sa compétitivité. Un bon TRI reflÚte non seulement une rentabilité attrayante mais aussi une gestion efficace des flux de trésorerie et des risques associés.

Niveau de TRI

Niveau de performance attendues

TRI sans risque

Supérieur ou égale aux livret bancaire (par exemple le livret A avec 3%*)

TRI avec risque modéré

Performances supérieures à 4,5 à 8% *

TRI avec risque élevé

Performances supérieures à 8 %

* en Juillet 2024

Comment comprendre le TRI ?

Comprendre le TRI implique de saisir son essence : il s'agit du taux qui égalise la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie futurs à l'investissement initial. Un TRI positif signifie que l'investissement devrait générer plus de valeur qu'il n'en coûte, tandis qu'un TRI négatif indique le contraire. Il est crucial de comprendre que le TRI prend en compte le timing et la régularité des flux de trésorerie, rendant ainsi compte de la valeur temps de l'argent. En 2024, avec l'évolution des marchés financiers, les investisseurs doivent rester vigilants sur les hypothÚses sous-jacentes au calcul du TRI, car des prévisions trop optimistes peuvent entraßner une estimation irréaliste du taux. Pour les investisseurs, cela signifie que plus le TRI est élevé, plus l'investissement est considéré comme rentable.

Comment interpréter la VAN et le TRI ?

La Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sont étroitement liés dans l'analyse de la faisabilité et de la rentabilité des investissements. La VAN représente la différence entre la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs générés par un investissement et le coût initial de cet investissement. Une VAN positive indique que l'investissement est rentable, car il génÚre plus de valeur qu'il ne coûte. Le TRI, d'autre part, est le taux de rendement qui rend la VAN égale à zéro.

InterprĂ©ter conjointement la VAN et le TRI offre une vision complĂšte de la rentabilitĂ© et de la viabilitĂ© financiĂšre d'un projet. Un projet avec une VAN positive et un TRI supĂ©rieur au coĂ»t du capital est gĂ©nĂ©ralement considĂ©rĂ© comme un bon investissement. Cependant, en 2024, il est crucial de tenir compte des incertitudes Ă©conomiques et des variations des taux d'intĂ©rĂȘt (la banque centrale a fait bougĂ© les lignes rĂ©cemment). La comparaison de la VAN et du TRI entre diffĂ©rents projets peut aider les investisseurs Ă  allouer leurs ressources de maniĂšre plus efficace, en choisissant les projets qui maximisent la rentabilitĂ© tout en alignant avec leurs objectifs financiers et leur tolĂ©rance au risque.

Le TRI dans l'immobilier

Le TRI est un indicateur financier important pour l'investissement immobilier. Dans le secteur de l'immobilier, le TRI est utilisé pour mesurer la rentabilité d'un projet immobilier sur une période donnée. Il prend en compte les flux de trésorerie générés par le projet, tels que les loyers perçus et les coûts d'entretien, ainsi que la valeur de revente finale du bien immobilier. Avec les tendances actuelles en 2024, les investisseurs doivent également considérer les nouvelles régulations et les politiques de durabilité dans le secteur immobilier.

Le TRI et les SCPI

Le taux de rentabilitĂ© interne est Ă©galement utilisĂ© pour Ă©valuer la performance des sociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI sont des fonds immobiliers gĂ©rĂ©s par une sociĂ©tĂ© de gestion qui investit dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc. Les investisseurs achĂštent des parts de la SCPI et reçoivent des dividendes en fonction de la performance de la SCPI. En 2024, avec l’essor des SCPI thĂ©matiques, telles que les SCPI durables et les SCPI santĂ©, le TRI permet de mesurer l’efficacitĂ© de ces nouvelles stratĂ©gies d’investissement. 
 

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Le TRI est utilisé pour évaluer la performance des SCPI en mesurant le taux de rendement effectif que les investisseurs reçoivent sur leur investissement, en prenant en compte les distributions de dividendes et la variation de la valeur des parts. Les sociétés de gestion de SCPI utilisent souvent le TRI pour communiquer la performance de leurs fonds aux investisseurs.

Cependant, il est important de noter que le TRI ne doit pas ĂȘtre le seul critĂšre utilisĂ© pour Ă©valuer la performance d'une SCPI de rendement. D'autres facteurs tels que la diversification du portefeuille immobilier, la qualitĂ© de la gestion de la sociĂ©tĂ© de gestion, les frais de gestion et la liquiditĂ© des parts doivent Ă©galement ĂȘtre pris en compte. Les investisseurs potentiels devraient faire leurs propres recherches et consulter un conseiller financier avant de prendre une dĂ©cision d'investissement. A noter le TRI SCPI affichĂ© par les gĂ©rants de SCPI est un TRI brut de la fiscalitĂ© personnelle de l’épargnant. Il faut prendre en compte la fiscalitĂ© SCPI appliquĂ©e ensuite.

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En conclusion

Le taux de rentabilitĂ© interne (TRI) est un outil important pour mesurer la rentabilitĂ© d'un investissement en prenant en compte les flux de trĂ©sorerie gĂ©nĂ©rĂ©s par cet investissement. Il est largement utilisĂ© dans le domaine de l'immobilier et notamment pour Ă©valuer la performance des sociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier (SCPI). Cependant, il ne doit pas ĂȘtre le seul critĂšre utilisĂ© pour Ă©valuer la performance d'une SCPI. Les investisseurs potentiels doivent faire leurs propres recherches et consulter un conseiller financier avant de prendre une dĂ©cision d'investissement dans une SCPI ou tout autre type d'investissement.

Tableau récapitulatif des éléments influençant le TRI

Facteur

Impact sur le TRI

Flux de trésorerie réguliers

Augmente le TRI

Valeur de revente finale élevée

Augmente le TRI

Coûts d'entretien élevés

Diminue le TRI

Investissement initial élevé

Diminue le TRI

Taux de croissance des loyers

Augmente le TRI

FiscalitĂ© avantageuse    

Augmente le TRI net

Diversification des actifs

RĂ©duit les risques, potentiel d’augmenter le TRI

Qualité de la gestion

Augmente le TRI

Stabilité économique

Augmente le TRI

Inflation élevée

Peut diminuer le TRI si non compensée par la hausse des loyers

Ce tableau permet de visualiser rapidement les différents facteurs influençant le TRI et de mieux comprendre comment chaque élément peut affecter la rentabilité globale d'un investissement.

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Comment calculer un rendement immobilier ?


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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

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J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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