Qu’appelle-t-on le taux de rendement interne (TRI) ? Définition

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur financier utilisé pour mesurer le rendement d'un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie générés par cet investissement. Le TRI est un outil d'analyse financière important qui permet aux investisseurs de comparer différentes options d'investissement et de prendre des décisions éclairées. Dans cet article, nous allons expliquer en détail ce qu'est le TRI et comment il est utilisé dans le domaine de l'immobilier (investissement locatif) et notamment pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Qu'est-ce que le TRI ?

Le taux de rendement interne est un taux qui prend en compte les flux de trésorerie générés par un investissement sur une période donnée, ainsi que la valeur de revente finale de cet investissement. Le TRI mesure donc la rentabilité réelle d'un investissement en prenant en compte le temps et les montants investis. Il est souvent utilisé pour comparer des investissements à long terme, tels que des projets immobiliers ou des investissements dans des entreprises. Cela permet de comprendre la profitabilité d'un investissement.

Comment calculer le TRI ?

Le calcul du TRI est basé sur le concept de la valeur temps de l'argent, qui prend en compte le fait que l'argent disponible aujourd'hui n'a pas la même valeur que l'argent disponible dans le futur (on appelle cela l’actualisation). Le TRI est calculé en résolvant l'équation qui égalise les flux de trésorerie générés par un investissement et la valeur actuelle nette de cet investissement.

Formule de calcul du TRI :

0 = ∑[Flux de trésorerie à la période t / (1 + TRI)^t] - Investissement initial

t représente la période de temps

Flux de trésorerie à la période t est le montant des entrées et sorties d'argent à cette période

Les fonctions Excel pour calculer le taux de rendement interne (TRI)

Excel offre plusieurs fonctions permettant de calculer le taux de rendement interne (TRI) en fonction des flux de trésorerie et de leur périodicité.

TRI(plage_valeurs) 

Cette fonction calcule le taux de rendement interne pour une série de flux de trésorerie périodiques.

• L’investissement initial doit être saisi en négatif, suivi des flux de trésorerie futurs en positif.
• Les flux doivent être espacés de manière régulière (ex. : chaque année, chaque trimestre).

TRI.PAIEMENTS(plage_valeurs, estimation) 

• Fonction similaire à TRI(), mais permettant d’affiner l’estimation du TRI en ajoutant une hypothèse initiale.
• Utile lorsque la convergence du calcul est difficile.

TRI.PAIEMENTS.MULTI(plage_valeurs, estimation) (version plus avancée) :

• Adaptée pour des flux de trésorerie irréguliers, mais toujours périodiques.
• Offre une meilleure précision pour les calculs complexes.

TRIM(plage_valeurs, plage_dates) (ou XIRR() en anglais) :

• Permet de calculer le TRI lorsque les flux de trésorerie ne sont pas espacés de manière régulière.
• Exige en plus des flux une colonne avec les dates correspondantes.
• Idéal pour les investissements SCPI où les revenus sont parfois versés à des intervalles irréguliers (par exemple pour la distribution de plus value).

Qu'est-ce qu'un bon TRI ?

Un bon Taux de Rentabilité Interne (TRI) est subjectif et varie selon le type d'investissement et les attentes de l'investisseur. Généralement, un bon TRI est celui qui dépasse le coût du capital ou le taux de rendement minimal accepté par l'investisseur. Dans le domaine immobilier, un TRI élevé indique que le projet génère des rendements significatifs par rapport à l'investissement initial. En 2024, avec des fluctuations économiques, un TRI supérieur à 8% est souvent considéré comme très attractif. Il est essentiel de comparer le TRI avec des investissements similaires ou avec des taux de référence du marché pour évaluer sa compétitivité. Un bon TRI reflète non seulement une rentabilité attrayante mais aussi une gestion efficace des flux de trésorerie et des risques associés.

* en Juillet 2024

Comment comprendre le TRI ?

Comprendre le TRI implique de saisir son essence : il s'agit du taux qui égalise la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie futurs à l'investissement initial. Un TRI positif signifie que l'investissement devrait générer plus de valeur qu'il n'en coûte, tandis qu'un TRI négatif indique le contraire. Il est crucial de comprendre que le TRI prend en compte le timing et la régularité des flux de trésorerie, rendant ainsi compte de la valeur temps de l'argent. En 2024, avec l'évolution des marchés financiers, les investisseurs doivent rester vigilants sur les hypothèses sous-jacentes au calcul du TRI, car des prévisions trop optimistes peuvent entraîner une estimation irréaliste du taux. Pour les investisseurs, cela signifie que plus le TRI est élevé, plus l'investissement est considéré comme rentable.

Comment interpréter la VAN et le TRI ?

La Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sont étroitement liés dans l'analyse de la faisabilité et de la rentabilité des investissements. La VAN représente la différence entre la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs générés par un investissement et le coût initial de cet investissement. Une VAN positive indique que l'investissement est rentable, car il génère plus de valeur qu'il ne coûte. Le TRI, d'autre part, est le taux de rendement qui rend la VAN égale à zéro.

Interpréter conjointement la VAN et le TRI offre une vision complète de la rentabilité et de la viabilité financière d'un projet. Un projet avec une VAN positive et un TRI supérieur au coût du capital est généralement considéré comme un bon investissement. Cependant, en 2024, il est crucial de tenir compte des incertitudes économiques et des variations des taux d'intérêt (la banque centrale a fait bougé les lignes récemment). La comparaison de la VAN et du TRI entre différents projets peut aider les investisseurs à allouer leurs ressources de manière plus efficace, en choisissant les projets qui maximisent la rentabilité tout en alignant avec leurs objectifs financiers et leur tolérance au risque.

Le TRI dans l'immobilier

Le TRI est un indicateur financier important pour l'investissement immobilier. Dans le secteur de l'immobilier, le TRI est utilisé pour mesurer la rentabilité d'un projet immobilier sur une période donnée. Il prend en compte les flux de trésorerie générés par le projet, tels que les loyers perçus et les coûts d'entretien, ainsi que la valeur de revente finale du bien immobilier. Avec les tendances actuelles en 2024, les investisseurs doivent également considérer les nouvelles régulations et les politiques de durabilité dans le secteur immobilier.

Le TRI et les SCPI

Le taux de rentabilité interne est également utilisé pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI sont des fonds immobiliers gérés par une société de gestion qui investit dans des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent des dividendes en fonction de la performance de la SCPI. En 2024, avec l’essor des SCPI thématiques, telles que les SCPI durables et les SCPI santé, le TRI permet de mesurer l’efficacité de ces nouvelles stratégies d’investissement. 
 

Le TRI est utilisé pour évaluer la performance des SCPI en mesurant le taux de rendement effectif que les investisseurs reçoivent sur leur investissement, en prenant en compte les distributions de dividendes et la variation de la valeur des parts. Les sociétés de gestion de SCPI utilisent souvent le TRI pour communiquer la performance de leurs fonds aux investisseurs.

Cependant, il est important de noter que le TRI ne doit pas être le seul critère utilisé pour évaluer la performance d'une SCPI de rendement. D'autres facteurs tels que la diversification du portefeuille immobilier, la qualité de la gestion de la société de gestion, les frais de gestion et la liquidité des parts doivent également être pris en compte. Les investisseurs potentiels devraient faire leurs propres recherches et consulter un conseiller financier avant de prendre une décision d'investissement. A noter le TRI SCPI affiché par les gérants de SCPI est un TRI brut de la fiscalité personnelle de l’épargnant. Il faut prendre en compte la fiscalité SCPI appliquée ensuite.

En conclusion

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un outil important pour mesurer la rentabilité d'un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie générés par cet investissement. Il est largement utilisé dans le domaine de l'immobilier et notamment pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cependant, il ne doit pas être le seul critère utilisé pour évaluer la performance d'une SCPI. Les investisseurs potentiels doivent faire leurs propres recherches et consulter un conseiller financier avant de prendre une décision d'investissement dans une SCPI ou tout autre type d'investissement.

Tableau récapitulatif des éléments influençant le TRI

Ce tableau permet de visualiser rapidement les différents facteurs influençant le TRI et de mieux comprendre comment chaque élément peut affecter la rentabilité globale d'un investissement.

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