LEXIQUE DE LA SCPI

A
agrément
Distribué par l’AMF à la société de gestion avant son premier appel publique à l’épargne et atteste qu’elle présente «des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants» (règlement AMF n°94-05 modifié, art. 10).
aspim
L'association française des sociétés de placement immobilier (SCPI et OPCI) fédère les acteurs de l'investissement collectif immobilier, mais également les sociétés de gestion de portefeuille. Elle défend et représente leurs intérêts, aurpès de l'AMF, du Ministère de l'économie et du Ministère du logement et de la ville.
assemblée générale
En tant qu’associé d’une SCPI, vous êtes convoqué et réuni une fois par an, à l’assemblée générale ordinaire (AGO), pour l’approbation des comptes, de la gestion, des experts… Pour les décisions de modification des statuts, d’augmentation de capital… qui ne relèvent pas de la gestion courante, l’assemblée générale extraordinaire (AGE) peut se réunir.
asset management - gestion d'actif
L'asset management ou gestion d'actif, rentre dans la stratégie de nombreuses sociétés de gestion. Il comprend toutes les stratégies visant à accroître la valeur des actifs immobiliers, que ce soit la transformation (travaux d’agrandissements, de restructuration ou de normalisation environnementale) ou la prolongation des baux. Ces stratégies permettent la sécurisation de l’actif et la revalorisation des parts.
associé
Il s’agit d’un porteur de part d’une SCPI, c’est à-dire une personne qui est au capital de la société.
arbitrage
Cette stratégie a pour objectif de limiter la vacance. C’est une stratégie complémentaire, pratiquée par un grand nombre de SCPI de rendement. La SCPI peut effectuer un arbitrage sur son patrimoine immobilier en cédant un bien pour en racheter un autre aux perspectives de rendement supérieures.
amf
L’autorité des Marchés Financiers est une autorité publique indépendante, dotée de la personnalité morale. Elle a pour mission de veiller : à la protection des épargnants dans le cadre d’investissements dans des instruments financiers et dans tout autre placement faisant lieu à appel public à l’épargne (cas pour les SCPI et les OPCI), à l’information des souscripteurs (par exemple pour les SCPI : bulletins trimestriels, rapports annuels, notes d’informations, statuts…), au respect des règles du Code Monétaire et Financier. Les sociétés de gestion qui collectent de l’épargne auprès du grand public travaillent sous le contrôle de l’AMF. L’AMF leur délivre un agrément et approuve leurs produits avant leur commercialisation.
C
capital fixe (scpi à capital fixe)
Le capital est fixé dans les statuts. Si le plafond du capital est atteint, il est possible d’acquérir des parts de la SCPI uniquement sur le marché secondaire au prix acquéreur (tout frais compris) ; à moins que la SCPI ne procède à une augmentation de capital, et des nouvelles parts sont alors émises sur le marché primaire.
capital variable (scpi à capital variable)
Le capital varie en fonction des souscriptions et des retraits de parts. Tant que le capital maximal statutaire n’est pas atteint, il est possible d’acquérir de nouvelles parts.
capital social
C’est le produit entre le nombre de parts émises à une date et la valeur du nominal.
capitalisation
Le nombre de parts émises multiplié par le prix d’achat de la part à une date donnée.
cession
Lorsqu’un souscripteur vend sa (ses) part(s) de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.
collecte brute
Le montant des capitaux collectés par la SCPI à travers les souscriptions et les achats sur le marché des parts.
collecte nette
Le montant de la collecte brute diminuée du montant des retraits et cessions sur le marché des parts.
confrontation
Le montant de la collecte brute diminuée du montant des retraits et cessions sur le marché des parts.
conseil de surveillance
Élu par l’AGO, il est le représentant des associés devant la société de gestion. Il contrôle les actes de gestion de la SCPI en étroite collaboration avec la société de gestion.
D
délai de jouissance
À la suite de la souscription, il y a une période pendant laquelle l’associé ne perçoit pas de dividendes (cela permet à la société de gestion d’investir les fonds collectés). Cette période varie en fonction de chaque SCPI.
déficit foncier
Lorsque les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier il y a un déficit foncier. Le déficit foncier est imputable, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.
démembrement de propriété
Le partage du droit de propriété en deux éléments : l’usufruit et la nue propriété. Le titulaire de l’usufruit perçoit les revenus de la SCPI pendant une période fixée (dans le cadre d’un démembrement temporaire) ou pendant une période indéterminée jusqu’à son décès (dans le cadre d’un démembrement viager). Au terme de la période de démembrement (le remembrement), le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts et le droit de percevoir les revenus.
dividende
Une partie du bénéfice distribuée à chaque détenteur de parts en fonction des résultats annuels de la SCPI, de la décision de l’AG et du nombre de parts détenues. Il est composé des revenus nets locatifs (revenus immobilier), des revenus financiers (placement trésorerie), des plus value de cessions et du report à nouveau (réserve de la SCPI).
dissolution
La date de dissolution de la SCPI est fixée par les statuts. Lors de la dissolution, tous les biens composant le patrimoine de la SCPI sont vendus et les bénéfices de ces ventes sont redistribués aux associés au prorata du nombre des parts détenues.
E
effet de levier
Il est possible d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier, sans qu’il soit nécessaire de fournir un gros effort de trésorerie. Les revenus locatifs distribués permettront ainsi de rembourser en partie le crédit. Il est d’ailleurs possible de faire coïncider les échéances de remboursement du crédit avec le versement des dividendes.
F
fonds de remboursement
Si les demandes de retrait excèdent les demandes de souscription, une SCPI peut être amenée à constituer un fonds de remboursement, afin de satisfaire les demandes de retrait.
frais de gestion
Commission perçue par la société de gestion pour la gestion des actifs en pourcentage TTC du montant des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets.
frais de souscription
Si les demandes de retrait excèdent les demandes de souscription, une SCPI peut être amenée à constituer un fonds de remboursement, afin de satisfaire les demandes de retrait.
G
Gestion locative
Optimisation de l’occupation des immeubles, gestion courante, entretiens, travaux…
I
ifu (imprimé fiscal unique)
Document adressé annuellement pour remplir sa déclaration de revenu.
information aux associés
Information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisition, comptes, échanges de parts etc…).
ISF
Impôt de solidarité sur la fortune.
M
marché des parts
Il centralise les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF.
marché primaire
Il s’agit du marché « du neuf » où son émises les nouvelles parts de SCPI.
marché secondaire
Marché de « l’occasion », où sont échangés les parts de SCPI déjà créées. La réforme du marché secondaire a permis d’organiser la revente des parts de SCPI, en distinguant :
• Pour les SCPI à Capital Fixe : la cession de(s) part(s) se fait au prix d’exécution. Les ordres de vente et ordres d’achat sont enregistrés dans le registre tenu par la société de gestion.
• Pour les SCPI à Capital Variable : les parts sont remboursées à la demande du vendeur, au prix de retrait fixé par la société de gestion. Si les demandes de retraits excèdent les demandes de souscription, la SCPI peut revendre des biens immobiliers pour constituer un fonds de remboursement et rembourser le vendeur.
N
nantissement des parts
Dans le cadre d’un financement pour l’acquisition des parts de SCPI, l’établissement bancaire peut demander une garantie pour le prêt. Cette garantie se met en place à l’aide d’un nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire.
nue-propriété
Lors d’un démembrement de propriété, le titulaire de la nue-propriété de parts de SCPI, qui les aura achetées à un prix décoté, est propriétaire des parts de SCPI, mais il ne perçoit pas les revenus locatifs pendant la durée du démembrement (temporaire ou viager).
O
Ordre de retrait (pour les SCPI à capital variable)
Demande de remboursement sur le marché primaire.
Ordre de vente (pour les SCPI à capital fixe)
Demande de vente sur le marché secondaire.
P
parts en attente
.
patrimoine
Il s’agit de l’ensemble des biens immobiliers dont le fonds immobilier (SCPI, OPCI) est propriétaire. La liste du patrimoine peut vous être communiquée par la société de gestion.
performance globale
.
plus-value
La différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
pierre papier
Les placements qui ont comme support l’immobilier. La pierre papier offre une vaste gamme de produits d’investissements et des placements côtés, tels que les SIIC et les OPCVM immobiliers et les placements non cotés, comme les SCPI, les OPCI et certains OPCVM immobiliers.
prime d’émission
Une prime d’émission est fixée afin d’attribuer aux anciennes actions ou parts une valeur correcte au moment de l’augmentation de capital. Cette prime est la différence entre la valeur vénale des nouvelles souscriptions et la valeur vénale qu’avaient les actions avant l’augmentation de capital. Le but étant de ne pas léser les anciens actionnaires tout en préservant une égalité entre les anciens et les nouveaux investisseurs.
prix acquéreur
Prix d’acquisition tous frais compris sur le marché secondaire des parts.
prix d’éxécution
C’est le montant que reçoit le cédant lors de la vente de ses parts de SCPI. C’est le prix hors frais acquéreur (droits d’enregistrement, commission de souscription), appelé aussi prix net vendeur.
prix de souscription
Prix d’achat des parts de SCPI sur le marché primaire, frais de souscription inclus.
property management
.
provision pour gros travaux
Montant provisionné par la société de gestion en vue de grosses réparations sur son patrimoine pour les exercices suivants.
Q
quote-part
La fraction détenue d’un bien, la part qui revient à un individu.
R
rapport annuel
Document produit par la société de gestion à destination des associés à chaque fin d’exercice, faisant état du patrimoine immobilier et financier de la SCPI et comportant analyses et recommandations de la société de gestion et du comité de surveillance.
rendement annuel
.
report à nouveau
C’est le montant du résultat qui n’a pas été distribué. C’est une réserve qui permet d’anticiper des baisses de revenus locatifs ou des vacances locatives. L’objectif est de stabiliserles dividendes versés aux associés.
report de jouissance de dividende
.
S
société de gestion
Les sociétés qui gèrent les SCPI pour le compte des associés. Elles doivent obtenir un agrément de l’AMF pour exercer leur activité. Une fois l’agrément AMF obtenu, elles interviennent dans l’investissement, en définissant la stratégie d’acquisition de la SCPI et en réalisant les investissements immobiliers et les éventuels arbitrages ; la gestion locative, en assurant l’optimisation de l’occupation des immeubles, la gestion courante, l’entretien, les travaux… ; l’information aux associés, en diffusant une information régulière nécessaire au suivi de la vie du placement (acquisition, comptes, échanges de parts etc…) et le marché de parts, en centralisant les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect du cadre réglementaire défini par l’AMF.
statuts
.
T
taux de distribution sur valeur de marché (tdvm)
C’est le rapport entre le dividende versé au titre de l’année n (en pleine jouissance) et le prix moyen de la part au titre de l’année n.
taux d’occupation immobilier (toi)
C’est le rapport entre les surfaces louées et la surface totale du patrimoine, ce taux est un bon indicateur de la qualité d’une SCPI.
taux d’occupation financier (tof)
C’est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables si tout le patrimoine était loué.
taux d’occupation physique (top)
Il s’agit du rapport entre les surfaces louées et la surface totale du patrimoine de la SCPI.
taux de rentabilité (tri)
Le TRI permet de mesurer la rentabilité de son capital. Ce taux est un taux d’actualisation qui annule une série de flux financiers de la valeur actuelle nette (flux positifs, ce que l’on reçoit et les flux négatifs, ce que l’on débourse).
taux de rotation des parts
Ce taux mesure le volume des transactions au sein d’une SCPI pendant une période donnée. C’est le nombre de parts échangées par rapport au total en circulation pour un an.
transparence fiscale
Les SCPI sont transparentes fiscalement, elles ne sont pas imposées à leur niveau, ce sont les actionnaires qui sont imposés sur leur quote-part de bénéfice selon leur régime d’imposition (l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques et pour les personnes morales ayant opté pour l’IS, l’impôt sur les sociétés).
U
usufruit
Lors d’un démembrement de propriété, le titulaire de l’usufruit perçoit les revenus locatifs pendant une période temporaire ou viagère. Au terme, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts et le droit de percevoir les revenus.
V
vacances locatives
Lorsqu’un logement est vide, sans locataire.
valeur de reconstitution
Elle correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais estimés nécessaires pour reconstituer le patrimoine.
valeur de réalisation
Appelé aussi actif net réévalué (ANR). C’est la valeur vénale des immeubles (hors droits), d’après les expertises immobilières, ajoutée à celle des autres actifs de la société (trésorerie, placements financiers...).
valeur de retrait
C’est le montant versé pour une part à l’associé d’une SCPI à capital variable qui souhaite se retirer (vendre ses parts).
valeur vénale
C’est la valeur d’un immeuble déterminée par un expert immobilier agréé par l’AMF. C’est « le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où il trouve cet immeuble » (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI).
zppaup
Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager, désormais dénommée AMVAP depuis 2010.
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