Fiscalité du nu-propriétaire en 2026 : impôts, IFI et SCPI — Guide complet

Le nu-propriétaire est une notion bien spécifique dans le domaine de l'immobilier et de la fiscalité. Il s'agit d'une personne qui possède la nue-propriété d'un bien, tandis qu'une autre personne, appelée usufruitier, en détient l'usufruit.

En France, cette organisation du droit de propriété, appelée démembrement de propriété, est l'un des outils les plus puissants de l'optimisation patrimoniale. Elle remonte au Code civil napoléonien : le démembrement est sans doute l'outil le plus intéressant en France pour organiser la transmission, investir à long terme et gérer sa fiscalité immobilière. En 2026, les décotes d'achat en nue-propriété sur l'immobilier résidentiel ou via des montages institutionnels se situent, en pratique, le plus souvent entre environ 30 % et 40 % pour des durées de 15 à 20 ans, même si certains montages restent proches de la fourchette historique de 25 % à 46 % selon la durée du démembrement.

Dans cet article mis à jour pour 2026, nous allons explorer les différents impôts auxquels le nu-propriétaire est soumis dans l'immobilier en général (résidence principale, secondaire, locatif, immobilier détenu en direct ou via des SCPI), ainsi que les grandes évolutions à connaître, notamment la confirmation de l'exclusion de la nue-propriété de l'assiette de l'IFI pour le nu-propriétaire dans la grande majorité des cas (article 968 du CGI).

Impôts locaux

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt qui concerne les propriétaires de biens immobiliers. En règle générale, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière. Toutefois, si l'usufruitier ne la paie pas, le nu-propriétaire peut être tenu de la régler. En pratique, la répartition peut aussi être aménagée par une clause spécifique dans l'acte de démembrement.

En 2026, la revalorisation nationale des bases cadastrales est fixée à 0,8 %, en ligne avec l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre 2025, ce qui entraîne mécaniquement une hausse minimale de la taxe foncière pour l'ensemble des propriétaires, nus-propriétaires comme usufruitiers, avant décisions de taux des collectivités. Cette hausse nationale s'ajoute aux éventuelles décisions locales des communes, qui devraient rester globalement modérées à l'approche des prochaines échéances électorales locales.

La réforme des éléments de confort (eau, électricité, sanitaires) dans le calcul des bases a été une nouvelle fois reportée par le législateur à l'horizon 2027. Selon les estimations de la DGFiP, ce gel évite pour l'instant une hausse moyenne de l'ordre de 60 à 70 € par an pour près de 7 à 8 millions de logements, en particulier les logements anciens. Cette pause offre un peu de visibilité aux propriétaires, mais le sujet devrait revenir dans le débat fiscal à moyen terme.

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation est, quant à elle, payée par l'occupant du logement. Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par cet impôt, à moins qu'il n'occupe lui-même le bien en question.

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les contribuables, ce qui allège durablement la charge fiscale de nombreux foyers. Elle peut toutefois continuer à s'appliquer dans certains cas :

• résidences secondaires ;
• logements vacants dans certaines communes (via la taxe sur les logements vacants ou une surtaxe de taxe d'habitation décidée localement) ;
• cas particuliers prévus par les lois de finances successives (zones tendues, majorations locales, etc.).

Dans ces situations, la taxe concerne alors l'occupant ou, à défaut, le propriétaire, ce qui peut viser le nu-propriétaire lorsque le logement n'est pas occupé par l'usufruitier au 1er janvier ou lorsqu'il en a lui-même la jouissance.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L'IFI est un impôt qui concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Selon les statistiques récentes de la DGFiP, environ 185 000 à 190 000 foyers fiscaux restent concernés, pour un patrimoine immobilier net moyen d'environ 2,4 à 2,5 millions d'euros.

La valeur de la nue-propriété est exclue de l'assiette de l'IFI pour le nu-propriétaire lorsque le bien est grevé d'un usufruit, la règle de principe de l'article 968 du CGI imposant l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété. Cela en fait un outil puissant d'optimisation pour les patrimoines élevés : seule la valeur de l'usufruit est prise en compte dans le patrimoine taxable, sauf cas particuliers prévus par la loi (certains usufruits légaux, démembrements complexes ou artificiels, etc.). Dans la pratique des montages patrimoniaux classiques (donation de nue-propriété à ses enfants, démembrement temporaire avec un bailleur institutionnel), le nu-propriétaire ne déclare donc rien à l'IFI pour le bien démembré.

La valeur de la nue-propriété est généralement déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier ou de la durée du démembrement, selon le barème de l'article 669 du CGI, inchangé en 2026. Plus l'usufruitier est âgé ou plus la durée est courte, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est élevée, et inversement. Ce mécanisme fait du démembrement un outil particulièrement intéressant pour transmettre un patrimoine immobilier tout en allégeant voire en sortant de l'IFI, sans renoncer à la maîtrise de la stratégie patrimoniale.

En 2026, le barème de l'IFI reste progressif de 0,5 % à 1,5 %, sans modification majeure actée malgré les débats autour d'une contribution spécifique sur les " hauts patrimoines immobiliers " qui n'a pas abouti lors des discussions budgétaires fin 2025.

Impôt sur le revenu

Revenus fonciers

En ce qui concerne les revenus fonciers, le nu-propriétaire n'est pas imposable sur les revenus générés par le bien, car c'est l'usufruitier qui en perçoit les loyers et qui est donc soumis à l'impôt sur le revenu à ce titre. Le nu-propriétaire bénéficie ainsi de 0 € d'impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement, et ne supporte pas non plus les prélèvements sociaux sur ces loyers (17,2 % en 2026 pour les locations nues).

Que le bien soit un logement loué vide, un meublé (via un montage adapté) ou un local professionnel, le principe reste le même : c'est l'usufruitier qui supporte l'imposition sur les loyers. Le nu-propriétaire, lui, supporte principalement la fiscalité sur la détention (IFI sur les autres biens, le cas échéant) et sur la transmission.

Lorsque le nu-propriétaire détient par ailleurs un patrimoine locatif générant des revenus fonciers, il peut, sous conditions, déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la nue-propriété de ses autres revenus fonciers imposables. Les intérêts non imputés créent un déficit foncier reportable sur 10 ans, utilisable lorsque des revenus fonciers futurs réapparaîtront à la reconstitution de la pleine propriété. Ce levier permet d'optimiser encore davantage la stratégie de nue-propriété à crédit.

Plus-values immobilières

En cas de cession de la nue-propriété, le nu-propriétaire est soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières. Le calcul de la plus-value se fait en prenant en compte la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la nue-propriété, en tenant compte, le cas échéant, des frais d'acquisition et travaux éligibles, au prorata de ses droits.

Les abattements pour durée de détention demeurent en 2026 :

• l'exonération totale d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention (abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e) ;
• les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention.

Ce cadre est identique que le bien soit détenu en pleine propriété ou démembré ; la durée de détention s'apprécie depuis la date d'acquisition de la nue-propriété.

Exemple

Prenons l'exemple de M. Dupont, nu-propriétaire d'un appartement d'une valeur de 300 000 € en pleine propriété, dont l'usufruitier est Mme Martin dans le cadre d'un démembrement temporaire de 15 ans. L'appartement est loué nu à un locataire. Selon les pratiques de marché en 2026 pour un démembrement de 15 ans, la décote de nue-propriété se situe autour de 30 à 35 % de la valeur en pleine propriété, soit un prix de la nue-propriété d'environ 195 000 € à 210 000 €. Retenons pour l'exemple un prix de 198 000 € (décote de 34 %), en cohérence avec les clés couramment utilisées.

• M. Dupont n'aura pas à payer la taxe d'habitation puisqu'il n'occupe pas le logement, la taxe d'habitation sur les résidences principales étant par ailleurs supprimée.
• En revanche, si Mme Martin ne paie pas la taxe foncière, M. Dupont pourra être appelé à la régler, avec une hausse minimale de 0,8 % en 2026 liée à la revalorisation des bases cadastrales.
• M. Dupont ne déclare aucun revenu foncier lié à ce bien : c'est Mme Martin, usufruitière, qui déclare les loyers dans sa propre déclaration d'impôt sur le revenu, et il bénéficie donc de 0 € d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur ce bien pendant le démembrement.
• M. Dupont ne déclare rien à l'IFI pour ce bien, la nue-propriété étant exclue de l'assiette de cet impôt dans ce type de démembrement, conformément à l'article 968 du CGI.

SCPI et nue-propriété

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qu'elles soient détenues en pleine propriété, en démembrement de propriété ou en usufruit viager, sont des sociétés d'investissement collectif qui permettent d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Elles s'appuient sur des notions clés comme la décote d'usufruit, le barème fiscal, la durée temporaire de l'usufruit et, dans le cas de la nue-propriété, la décote de démembrement.

Les SCPI peuvent également être démembrées, offrant ainsi la possibilité d'investir en nue-propriété ou en usufruit. Ce mécanisme transpose, au monde de l'immobilier collectif, les principes du démembrement issus du droit civil napoléonien. En 2026, les décotes de démembrement sur les parts de SCPI en nue-propriété se situent généralement entre 20 % et 40 % selon la durée (5, 10 ou 15 ans) et la politique de la société de gestion.

Fiscalité des SCPI en nue-propriété

Lorsqu'un investisseur acquiert des parts de SCPI en nue-propriété, il bénéficie d'une fiscalité allégée par rapport à un investissement en pleine propriété.

En effet, les revenus locatifs générés par les parts de SCPI en nue-propriété sont perçus par l'usufruitier temporaire, qui est imposable sur ces revenus. Le nu-propriétaire n'est donc pas imposé sur ces revenus pendant la durée du démembrement :

• pas de revenus fonciers à déclarer ;
• pas de prélèvements sociaux sur ces loyers ;
• exclusion de l'IFI pour la valeur de la nue-propriété, la base taxable étant portée chez l'usufruitier lorsqu'il est imposable ;
• possibilité d'acheter la nue-propriété avec une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété, souvent comprise entre 20 % et 40 % selon la durée du démembrement.

Cette " triple exonération " (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, IFI) durant la phase de démembrement est régulièrement mise en avant par les spécialistes de la nue-propriété de SCPI.

Fin du démembrement et fiscalité

À l'issue de la période de démembrement, généralement fixée à 5, 10 ou 15 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement l'usufruit des parts de SCPI, devenant ainsi plein propriétaire, sans frais ni imposition spécifique liée à cette reconstitution. À partir de ce moment, il sera imposable sur les revenus locatifs perçus, comme tout associé de SCPI en pleine propriété, et les parts réintègrent son assiette IFI le cas échéant.

Ce basculement doit être anticipé dans une stratégie patrimoniale globale : niveau de revenus, tranche marginale d'imposition, exposition potentielle à l'IFI, projets de transmission ou de réinvestissement. C'est dans ce contexte que des notions comme la clé de répartition du démembrement ou le profil de rendement de la SCPI (SCPI de rendement, SCPI diversifiée, etc.) prennent toute leur importance.

Plus-values immobilières et SCPI

En ce qui concerne les plus-values immobilières, la cession de parts de SCPI en nue-propriété est soumise à l'impôt sur les plus-values, de la même manière que pour la cession d'un bien immobilier en nue-propriété.

Les abattements pour durée de détention s'appliquent également pour réduire la plus-value imposable, avec exonération totale d'impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Là encore, le cadre fiscal est proche de celui de l'immobilier détenu en direct, ce qui permet d'intégrer les SCPI dans une stratégie long terme de démembrement de propriété.

En somme, investir en nue-propriété de parts de SCPI permet de bénéficier d'une fiscalité allégée durant la période de démembrement, en étant exonéré d'impôt sur les revenus locatifs et d'IFI sur ce support, tout en profitant d'une décote d'acquisition de 20 % à 40 % selon la durée. Cependant, il est important de prendre en compte les conséquences fiscales à l'issue du démembrement, ainsi que la fiscalité sur les plus-values immobilières en cas de cession des parts.

Pour approfondir le sujet des SCPI, de la nue-propriété et plus largement du démembrement de propriété dans l'immobilier, il est recommandé de consulter les sites des sociétés de gestion des SCPI, des plateformes spécialisées comme meilleurescpi.com ou des professionnels du secteur pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

Nouveautés 2026

Réformes fiscales

En 2026, la taxe foncière subit une revalorisation automatique de 0,8 % des bases cadastrales, liée à l'inflation de 2025. Cette hausse s'applique à l'ensemble des propriétaires, qu'ils soient nus-propriétaires ou usufruitiers, avec les règles de répartition évoquées plus haut.

La hausse supplémentaire liée aux éléments de confort (eau courante, sanitaires, électricité, etc.) a été finalement reportée à 2027 par la loi de finances, ce qui limite, pour l'instant, la progression de la fiscalité locale sur une partie du parc ancien.

Par ailleurs, l'IFI reste inchangé à 1,3 million d'euros de seuil, avec environ 185 000 à 190 000 foyers impactés et un patrimoine moyen proche de 2,5 millions d'euros. Les principes de l'article 968 du CGI sont reconduits : en présence d'un démembrement classique, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété, tandis que la nue-propriété reste hors de l'assiette du nu-propriétaire. La réforme de fond des valeurs locatives cadastrales est désormais envisagée plutôt à l'horizon 2027-2028 afin de laisser le temps aux simulations et concertations.

La loi de finances 2026 confirme par ailleurs l'orientation en faveur de la location nue de longue durée en résidence principale, avec un nouveau statut permettant, sous conditions, de pratiquer un amortissement fiscal sur une partie du prix d'acquisition pour les bailleurs particuliers. Ce dispositif nécessite toutefois une analyse fine de sa compatibilité avec les montages de démembrement (notamment lorsque le bail est conclu par l'usufruitier) et ne remet pas en cause les principaux avantages du démembrement pour le nu-propriétaire.

Tendances du marché immobilier

Le marché immobilier en 2026 montre une certaine résilience face aux incertitudes économiques (taux d'intérêt encore élevés par rapport à la décennie précédente, inflation, pouvoir d'achat). Plusieurs tendances se dégagent :

• un ajustement des prix de l'immobilier résidentiel dans de nombreuses grandes villes, avec des décotes en nue-propriété souvent comprises entre 30 % et 40 % pour des durées de 15 à 20 ans, tant sur le neuf que sur certains programmes anciens rénovés ;
• un intérêt croissant pour les stratégies patrimoniales de long terme, dont le démembrement de propriété, combinant absence d'IFI, absence d'IR pendant le démembrement et, souvent, absence de gestion locative pour le nu-propriétaire ;
• un investissement toujours attractif dans les SCPI, grâce à leur diversification sectorielle et géographique et à des rendements distribués qui se maintiennent globalement, malgré une légère pression à la baisse sur certains segments tertiaires ;
• une attention renforcée aux critères de performance énergétique et de qualité environnementale (étiquette énergétique, travaux de rénovation, verdissement des portefeuilles de SCPI), qui influencent la valeur des biens, la facilité de location et potentiellement la fiscalité future.

Dans ce contexte, le démembrement de propriété reste un outil particulièrement pertinent pour structurer un patrimoine immobilier robuste, optimiser la fiscalité et préparer la transmission, que ce soit via l'immobilier en direct ou via des supports collectifs comme les SCPI de rendement.

En conclusion

Le nu-propriétaire a des obligations fiscales spécifiques à prendre en compte dans l'immobilier en général (résidences, locatif, SCPI). En 2026, il doit notamment intégrer la hausse minimale de 0,8 % de la taxe foncière liée à la revalorisation des bases cadastrales, tout en profitant de l'exclusion de la nue-propriété de l'IFI et en surveillant les futures réformes sur les valeurs locatives et les éléments de confort.

Au-delà de ces aspects techniques, le démembrement de propriété – hérité du droit napoléonien – demeure l'un des outils les plus intéressants en France pour :

• optimiser la transmission de patrimoine immobilier (notamment via la donation en nue-propriété, qui reste en 2026 l'un des leviers les plus efficaces pour réduire les droits de succession) ;
• répartir les droits et les charges entre générations (parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires) ;
• maîtriser la fiscalité des revenus et de l'IFI (souvent 0 € pendant le démembrement pour le nu-propriétaire) ;
• préparer des projets de long terme via l'immobilier en direct ou les SCPI, en profitant de décotes de 20 % à 40 % sur les parts de SCPI en nue-propriété et de 30 % à 40 % sur l'immobilier résidentiel selon la durée.

Il est essentiel de bien comprendre ces règles et de les intégrer dans sa gestion patrimoniale pour optimiser sa situation fiscale et éviter d'éventuelles sanctions. Les évolutions réglementaires et les tendances du marché immobilier en 2026 doivent être surveillées de près pour ajuster les stratégies d'investissement et de transmission.

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À retenir

• Le démembrement de propriété, issu du droit napoléonien, est l'un des outils les plus efficaces en France pour organiser et optimiser son patrimoine immobilier, avec, en 2026, des décotes de l'ordre de 30 % à 40 % en nue-propriété sur de nombreux montages, tout en restant compatible avec la fourchette historique de 25 % à 46 % selon la durée.
• Le nu-propriétaire supporte surtout la fiscalité sur la détention et la plus-value, tandis que l'usufruitier est imposé sur les revenus fonciers et, en principe, sur la taxe foncière.
• En 2026, une hausse minimale de 0,8 % de la taxe foncière touche l'ensemble des propriétaires via la revalorisation des bases cadastrales ; la réforme des éléments de confort est reportée à 2027.
• La nue-propriété est exclue de l'IFI pour le nu-propriétaire dans les montages classiques (art. 968 CGI), tandis que l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété.
• Les SCPI en nue-propriété permettent de ne pas être imposé sur les loyers ni sur l'IFI pendant la durée du démembrement, tout en préparant des revenus futurs, grâce à une décote d'acquisition de 20 % à 40 % selon la durée.
• Une stratégie réussie combine immobilier en direct, éventuellement SCPI de rendement, et un usage intelligent du démembrement pour la transmission et l'optimisation fiscale, en tenant compte du barème fiscal de l'article 669 du CGI et de la durée de l'usufruit.

Conseil de l'auteur (expert en immobilier et SCPI)

En 2026, si vous souhaitez construire ou transmettre un patrimoine immobilier solide, placez le démembrement de propriété au cœur de votre stratégie. Commencez par clarifier vos objectifs (revenus immédiats, retraite, transmission aux enfants), puis arbitrez entre immobilier en direct et SCPI de rendement. Dans de nombreux cas, acquérir la nue-propriété (d'un bien ou de parts de SCPI) tout en laissant l'usufruit à un proche ou à un institutionnel permet de réduire votre fiscalité pendant la phase de constitution (0 € d'IR, 0 € d'IFI sur ce support), tout en préparant des revenus futurs grâce à une décote de 20 % à 40 %. Faites-vous accompagner par un professionnel pour calibrer la durée du démembrement, mesurer l'impact sur l'IFI et sécuriser la rédaction des actes : bien utilisé, ce mécanisme napoléonien reste, en 2026, l'un des leviers les plus puissants pour optimiser votre patrimoine immobilier en France.