Avantages fiscaux : donnez en nue-propriété

Echappez aux droits de succession en donnant la nue-propriété

La donation en nue-propriété a pour principal intérêt de réaliser une optimisation fiscale lors de la transmission du patrimoine, que ce soit pour ce qui est d'un bien immobilier, mais également des parts de SCPI.

Le droit de propriété fait naître 3 prérogatives : l’usus, le fructus et l’abusus.

Dès lors, le donateur en nue propriété, qui détient initialement les 3 attributs du droit de propriété, choisira de démembrer son bien en répartissant ses droits entre lui et d’autres personnes :

• d’un côté il se réservera la qualité d’usufruitier ce qui lui permettra de conserver la jouissance du bien
• de l’autre côté, le bénéficiaire de la donation sera nu-propriétaire.

Lors de cette donation-partage, les droits de donation que doit le bénéficiaire de la donation sont réduits puisqu'il sont seulement calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien (à condition que le donateur ne décède pas dans les 3 mois de la donation). Dès lors, le montant des droits de donation et des abattements dépend :

• de la valeur de la nue-propriété qui est seule imposable
• de l'âge du donateur, sachant que plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété par rapport à la valeur totale du bien sera faible, et moins les droits de donation seront élevés.

Le barème légal pour calculer la valeur en pleine propriété :

source : impots.gouv.fr

Cette opération n'est véritablement utile que lorsqu'elle permet d'amorcer la transmission du patrimoine. En effet, lorsqu’un parent donne à son enfant la nue-propriété, celui-ci se contentera de s’acquitter des droits de donation. Puis, au décès du parent, l'enfant récupèrera le bien en pleine propriété (usufruit et nue-propriété) sans aucun droit de succession à devoir (ni sur la nue-propriété qu'il possède déjà, ni sur l’usufruit transmis). Cela s'explique principalement par le fait qu'un démembrement de propriété, temporaire par nature, a vocation à être reconstitué en pleine-propriété.

Selon le même principe, le propriétaire de parts de SCPI a la possibilité de les démembrer :

• le donateur conserve l’usufruit des parts et continuera à recevoir les revenus qu'elles dégagent pendant toute la période du démembrement. Il exercera également le droit de vote aux assemblées générales ordinaires de la SCPI
• l’héritier, bénéficiaire de la donation, sera nu-propriétaire des parts de SCPI. Dans l’hypothèse de plusieurs héritiers, la spécificité des parts de SCPI réside dans le fait que le donateur peut décider de la répartition des parts en affectant à chacun la quantité désirée. De plus, ces parts ne représenteront aucune charge pour l’enfant qui ne paiera pas d’impôt sur le revenu ni sur la fortune (ISF) pendant la durée du démembrement puisqu'il sera privé des revenus. Il exercera le droit de vote aux assemblées extraordinaires de la SCPI.

Au décès du donateur, l'héritier récupèrera gratuitement l’usufruit, en plus de la nue-propriété qui lui appartient déjà. Il sera ainsi propriétaire des parts de SCPI sans avoir à s’acquitter des droits de succession. Il aura alors le choix entre :

• conserver ses parts de SCPI pour continuer à percevoir les revenus
• revendre ses parts afin de récupérer le capital.

Ce mécanisme de donation en nue-propriété permet donc au bénéficiaire de la donation de s'exonérer, de manière anticipée, des droits de succession qu’il aurait dû payer au moment du décès du donateur lors de la transmission du patrimoine.

Une donation doit être consentie impérativement, à peine de nullité, devant notaire. Si vous êtes intéressé(e)s par la donation de la nue-propriété de parts de SCPI, MeilleureSCPI.com peut vous mettre en relation avec notre notaire partenaire.

*dans la pratique il est possible d'insérer une clause dans la donation, interdisant au nu-propriétaire de vendre le bien sans l'accord de l'usufruitier.