Comment préparer sa retraite avec les SCPI ?

La SCPI, un placement pour la retraite

Le Conseil d'Orientation des Retraites (COR) vient de publier son rapport sur les retraites. Le ton est donné : il va falloir se serrer la ceinture. Malgré tout, les perspectives financières du système de retraite sont meilleures que celles prévues en 2012 (grâce à une amélioration d'une hausse des ressources et une amélioration du rapport entre nombre de cotisants et nombre de retraités), et les besoins de financement à court terme seraient surtout dûs à l'incertitude économique actuelle.

Une solution potentielle pour compenser la diminution des pensions de retraite

Toutefois le retour à l'équilibre financier pourra se réaliser dans l'avenir, via la combinaison de différents paramètres : hausse de l'âge effectif moyen de départ à la retraite et baisse des pensions, pour un taux de prélèvement global constant (aux alentours de 30 % de la masse des revenus d'activité bruts).

Cependant, si le système des retraites ne risque pas de faire faillite, c'est au prix d'une diminution du montant des pensions de retraite. Pour parer à ce manque, les SCPI peuvent être une solution intéressante !

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier présentent de nombreux avantages :

• Placement accessible dès 5 000 €
• Perception de revenus réguliers
• Une gestion déléguée à des professionnels de l'immobilier (locataires, réunions de copropriété, entretien du bien, charges...)
• Les parts de SCPI sont transmissibles aux héritiers, et il est plus facile de répartir des parts entre les descendants qu'un bien, tel qu'une maison ou un appartement.

Quelles SCPI choisir ?

La tendance actuelle est à la thématisation des SCPI. C'est à dire qu'elles investissent principalement dans une catégorie définie de biens. Il existe :

• Des SCPI bureaux, qui investissent principalement dans des immeubles de bureaux
• Des SCPI développement durable dont le patrimoine est principalement constitué de biens répondant à certains critères environnementaux (gestion de l’énergie, consommation d’eau...)
• Des SCPI paneuropéennes qui captent des opportunités dans différents pays européens
• Des SCPI Santé qui acquièrent principalement des crèche, des EPHAD ou des maisons de retraite. Ainsi, investir dans une SCPI santé, c'est aussi indirectement préparer sa retraite !

Comment acquérir des parts de SCPI ?

Il est possible d'acquérir des parts de SCPI de différentes manières, chacune répondant à la situation particulière de l'investisseur :

Comptant : un investisseur disposant d'une épargne suffisante peut souscrire des parts en direct.

Par emprunt : il est également possible de faire appel à l'emprunt bancaire pour réaliser une souscription de parts de SCPI. Cette solution est d'autant plus intéressante aujourd'hui, au regard des taux d'intérêts historiquement bas, créant un effet de levier.

En démembrement : les particuliers ou entreprises peuvent réaliser l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit. Si l'on est déjà fortement imposé, la nue-propriété peut être une bonne alternative pour se constituer un capital sans être imposé pendant une période donnée sur les fruits produits par le bien. L'usufruit est intéressant pour les personnes qui ont de la trésorerie à placer et assure également à son titulaire des revenus réguliers jusqu'à l'extinction de son droit (il peut alors être judicieux de posséder l'usufruit d'un bien et de laisser la nue-propriété aux enfants).

Par le biais d'un contrat d'assurance-vie : certains contrats d'assurance-vie proposent d'investir directement dans des parts de SCPI. Cela présente de nombreux avantages :

Fiscalité réduite : les revenus produits par les SCPI bénéficieront de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie (et donc d'une imposition inférieure à celle des SCPI détenues en direct)

Dynamiser le contrat : placement type pour compléter ses revenus à la retraite, les contrats d'assurance-vie connaissent un succès toujours croissant (+ 6,5 % d'encours sur un an), mais leurs taux de rendement ne cessent de baisser ! Si certains pouvaient rapporter jusqu'à 4,5 % en 2003, ils ne rapportent déjà plus que 2,80 % en 2013 en moyenne, et cette chute de rentabilité pourrait même s'accélérer. Le taux moyen distribué début 2015 devrait s'établir entre 2,20 et 2,40 %, selon Cyrille Chartier-Kastler, président du cabinet Facts & Figures (source : Capital). En 2013, le rendement des SCPI était de 5,13 % (source : Aspim-IEIF). Souscrire des parts de SCPI dans son contrat d'assurance-vie peut-être un bon moyen pour le dynamiser

Liquidité : l'assureur doit vous rembourser vos parts dans les 2 mois suivant votre demande (dans certains cas).

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