SCPI Déficit Foncier

18 SCPI Déficit foncier

Le dispositif du déficit foncier permet à un propriétaire bailleur de déduire certaines charges liées à un bien immobilier mis en location afin de réduire l’imposition sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global. Concrètement, lorsque le montant des charges déductibles (travaux, charges, taxes, etc.) dépasse les loyers encaissés, il se crée un déficit foncier.

Ce mécanisme se retrouve aussi dans l’univers des SCPI fiscales, qui constituent ici le type de produit concerné : la catégorie regroupe 18 fonds. En termes de taille, la capitalisation cumulée de ce segment atteint 396,3 M€ au 30/09/2024, ce qui donne un ordre de grandeur du périmètre analysé.

Ce déficit s’impute :

• sur les revenus fonciers : imputation sans plafond (dans la limite des revenus fonciers existants) pour la part du déficit qui provient notamment des charges et intérêts d’emprunt ;
• sur le revenu global : imputation possible dans la limite de 10 700 € par an pour la part du déficit issue des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors intérêts d’emprunt).

Sur le plan pédagogique, il est utile de distinguer la logique fiscale (les charges déductibles) de la logique immobilière (la capacité du patrimoine à générer des loyers). À ce titre, un indicateur souvent commenté est le taux d’occupation financier, qui reflète le niveau de loyers effectivement facturés et encaissés par rapport aux loyers qui seraient perçus si l’ensemble du patrimoine était loué. Pour cette catégorie, le taux d’occupation financier moyen (pondéré par la capitalisation) s’établit à 84,51 % au 31/03/2018.

Les dépenses concernées visent, par exemple, à maintenir le bien en bon état (entretien), à remettre en état (réparation) ou à apporter un meilleur confort sans modifier la structure de l’immeuble (amélioration). À l’inverse, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont en principe pas déductibles au titre du déficit foncier.

À noter : pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global, le logement doit en général rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation (condition de conservation de la location). En cas de déficit supérieur aux plafonds, l’excédent est en principe reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (dans les conditions prévues par l’administration fiscale).

Enfin, la performance doit toujours être lue avec sa date et son contexte. Pour cette catégorie, la performance annuelle ressort à 4,30 % en 2011 et à 5,80 % en 2010.

Pour approfondir et vérifier les règles applicables (charges déductibles, distinction entre travaux, modalités de report), vous pouvez consulter la source officielle : BOFiP-Impôts.