SCPI de rendement : préparer sa retraite en 2026

Comment préparer sa retraite en 2026 ? Cette question d'une réelle importance trouve sa solution à travers divers placements comme l'assurance vie, le PER, le Madelin retraite, … Suivons l'exemple de Véronique qui, quant à elle, a opté pour les SCPI de rendement, en particulier via des stratégies modernes comme les SCPI en assurance vie, en versement programmé, en nue-propriété et via une société à l'impôt sur les sociétés (SC ou SCI).

LA SCPI DE RENDEMENT : UN DES OUTILS POUR PRÉPARER SA RETRAITE EN 2026 ! 

Le placement en SCPI présente les avantages de l'immobilier direct. En investissant dans des parts de SCPI, l'épargnant se constitue un patrimoine immobilier. Un placement dans la pierre-papier permet aussi aux particuliers d'accéder à l'immobilier tertiaire, de type bureaux, commerces, résidences seniors, santé, logistique ou immobilier du quotidien. La SCPI offre ainsi une solution de diversification patrimoniale pour les épargnants, notamment en devenant propriétaire d'un bien immobilier professionnel.

En 2025-2026, le marché des SCPI reste attractif avec un taux de distribution moyen d'environ 4,91 % selon les dernières données ASPIM, en hausse par rapport à 4,72 % en 2024 — ce qui traduit un léger rebond du marché malgré un contexte de taux d'intérêt encore exigeant. Les meilleures SCPI de rendement dépassent nettement ce niveau : certaines stratégies high yield franchissent les 9 %, tandis que les SCPI diversifiées les plus performantes atteignent des niveaux supérieurs à 7 % grâce à une stratégie européenne et multisectorielle. Dans ce paysage, des SCPI comme Sofidynamic, Wemo One ou Reason illustrent la montée en puissance de cette nouvelle génération de véhicules très orientés rendement.

Pour construire une stratégie retraite robuste, il est aujourd'hui fréquent de combiner plusieurs véhicules :

• SCPI en assurance vie pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse, d'une meilleure liquidité et parfois de frais d'entrée réduits ;
• SCPI en versement programmé pour lisser son effort d'épargne dans le temps et profiter d'un effet d'investissement progressif ;
• SCPI en nue-propriété pour préparer des revenus futurs tout en optimisant la fiscalité pendant la phase de constitution du patrimoine ;
• SCPI logées dans une SC ou SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) pour piloter la fiscalité, le niveau de distribution et la transmission à long terme.

Parmi les SCPI de rendement récentes et plébiscitées, on peut citer :

• Iroko Zen, SCPI sans frais d'entrée, diversifiée en Europe, positionnée sur l'immobilier du quotidien et appréciée pour sa gestion active des locataires ;
• Remake Live, orientée sur l'immobilier du quotidien en Europe, avec une approche opportuniste sur les actifs à fort potentiel de redéveloppement ;
• Espicap Explore, tournée vers des thématiques d'avenir et positionnée sur des actifs innovants via une stratégie diversifiée.

Au-delà de ces noms, le marché compte désormais plus de 230 SCPI pour une capitalisation supérieure à 89 milliards d'euros fin 2025, ce qui confirme la profondeur du marché et l'importance de bien sélectionner ses véhicules en fonction de son profil d'épargnant et de son horizon de retraite.

L'accessibilité fait partie des avantages spécifiques de la SCPI. L'épargnant a la possibilité de souscrire en SCPI en fonction de sa capacité d'investissement. Avec des apports raisonnables, les particuliers investissent dans des SCPI à capital variable et accèdent à un marché longtemps réservé aux professionnels. De plus, l'épargnant est dispensé de toute la gestion locative de son investissement. C'est la société de gestion, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui s'en charge. Le taux d'occupation financier, souvent supérieur à 90 % pour les SCPI les plus solides, reste un indicateur clé de la qualité de la gestion locative et de la capacité de la SCPI à générer des revenus réguliers.

La souscription à des parts de SCPI de rendement permet d'obtenir des revenus complémentaires réguliers. Au même titre que l'immobilier en direct, les parts de SCPI détenues peuvent être cédées. La revente permet à l'épargnant de profiter d'une éventuelle plus-value — ou, à l'inverse, de subir une moins-value si le prix de part a été ajusté à la baisse. En 2025-2026, on observe à la fois des SCPI qui revalorisent leur prix de part (parfois de l'ordre de 1 à 3 %) et d'autres qui procèdent encore à des baisses. La performance globale annuelle (PGA) — incluant revenus et variation de capital — est donc l'indicateur à privilégier pour préparer sa retraite.

Notez également que le mode d'acquisition figure parmi les atouts spécifiques à la SCPI. Un investisseur peut acquérir des parts :

• au comptant ;
• via un contrat d'assurance vie ;
• à crédit (afin de profiter de l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt dans certains cas) ;
• en démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit) ;
• par des versements programmés.

L'EXEMPLE DE VÉRONIQUE QUI PRÉPARE SA RETRAITE AVEC LES SCPI

Véronique, 52 ans, prévoit son départ à la retraite dans 15 ans. Elle aura donc 67 ans et, se souciant de l'évolution de ses revenus au moment de la retraite, elle opte pour les SCPI pour une partie de ses revenus complémentaires.

Souhaitant maintenir son niveau de vie une fois retraitée, Véronique décide d'investir dans des sociétés civiles de placement immobilier, plus précisément dans des SCPI de rendement qui répondent parfaitement à ses objectifs patrimoniaux et à son profil d'investisseur modéré. Sa stratégie combine :

• des SCPI en nue-propriété pour préparer des revenus futurs, tout en allégeant sa fiscalité pendant la phase de constitution ;
• des SCPI potentiellement logées en assurance vie pour optimiser la fiscalité de ses retraits et profiter du cadre souple de l'assurance vie ;
• la possibilité d'utiliser une SCI à l'IS si elle souhaite structurer davantage son patrimoine immobilier papier et piloter la distribution des revenus.

Pour préparer sa retraite, Véronique a acquis en nue-propriété :

• 430 parts de la SCPI Epargne Pierre Europe 
• 410 parts de la SCPI Iroko Zen

DURÉE : 15 ANS

Sur cette base et avec un taux de rendement prévisionnel moyen de 5 % sur la période — hypothèse prudente mais cohérente avec un marché dont la moyenne de distribution tourne autour de 4,91 % et où de nombreuses SCPI de rendement se situent entre 5 % et 7 % — Véronique percevra avant imposition environ 9 330,2 € / an, soit environ 777,52 € / mois à l'issue du démembrement, si les conditions de marché restent comparables à celles observées récemment.

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