SCPI démembrement : les clés de répartitions en 2023

Chaque année, MeilleureSCPI.com vous présente les nouvelles clés de répartition permettant d’investir en SCPI en démembrement temporaire fixe. Retrouvez le tableau complet des clés de répartition sur le prix de souscription des parts de SCPI est applicable au 22 février 2023. Cela vous permettra de bien comprendre investir en démembrement de propriété.

Démembrement en SCPI en 2023

Le démembrement en SCPI est un mode d’investissement par fractionnement du prix des parts sur la base de clés de valeur, répartie entre l’usufruitier et la nue-propriété. Contrairement au démembrement viager, la durée du démembrement temporaire fixe est définie au préalable : elle est donc connue à l'avance.  

Les clés de répartitions nue-propriété/usufruit

Les clés de répartition varient en fonction de la société de gestion de patrimoine immobilier d’une SCPI à une autre. Elles sont définies sur la base des caractéristiques de la société civile de placement immobilier. Notons particulièrement que la durée du démembrement temporaire fixe s’avère déterminante pour les clés de répartition. La durée de détention de parts en démembrement peut aller de 3 ans à 20 ans. Les clés de valeur évoluent ainsi conjointement avec la période du démembrement en SCPI.  

Récapitulatif des clés de répartition en démembrement SCPI

Les clés de répartition sont définies en fonction du rendement prévisionnel de la SCPI de rendement, ainsi que la durée du démembrement.

SCPI en démembrement : comprendre les clés de répartitions

Investir en démembrement dans des parts de SCPI permet à l’épargnant de bénéficier d’un prix de part décoté, nettement moindre à l’achat de scpi société civile de placement immobilier en pleine propriété. 

L'usufruit pour les SCPI

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien immobilier sans en avoir la propriété. Dans le cas de l’usufruit de part de SCPI, il s’agit des revenus fonciers distribués par le fonds d’investissement immobilier, donc soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. La personne possédant le droit d’usufruit est appelée l’usufruitier. Celui-ci garde à sa charge l’entretien courant du bien. Dans le cadre d’un démembrement en SCPI, deux types d’usufruits peuvent être cités :

• usufruit temporaire fixe : la durée est définie (5 ans ou 10 ans généralement) et donc temporaire. 
   
• usufruit viager : la durée du démembrement n’est pas définie puisqu’elle dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier.

La nue-propriété pour les SCPI

La nue-propriété pour les SCPI s’adresse pour sa part aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus fonciers immédiats ou les personnes fortement fiscalisées n ayant pas besoin d’impôt sur le revenu supplémentaire. Investir en scpi en nue propriété permet aux particuliers de se créer un complément de revenus à un horizon déterminé (3, 10, 15 ou 20 ans). Le nu-propriétaire est le propriétaire des parts sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Concrètement, le nu-propriétaire à la faculté de disposer de ses parts de SCPI, sans toutefois en jouir ou en user. En tant qu’associé à part entière d’une société civile de placement immobilier, l’épargnant investi en nue propriété dispose d’un contrat (convention de démembrement) avec l’usufruitier. À la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI et la fiscalité attachée (impôts sur le revenus et prélèvements sociaux). 

Les clés de répartition dans le cadre d’un démembrement temporaire fixe en SCPI varient en fonction du rendement prévisionnel de chaque véhicule, ainsi que de la durée du démembrement. Concrètement, un TD (taux de distribution) prévisionnel élevé renvoie à une faible part du nu-propriétaire. A contrario, la part de l’usufruitier sera élevée. Nous avons rédigé un article sur comment calculer la valeur de l’usufruit en SCPI qui vous permettra de découvrir la méthode de calcul.

Avantages et inconvénients du démembrement en SCPI

Les avantages de la nue propriété et l'usufruit

Parmi les avantages, l'usufruit permet aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers et immédiats, ce qui peut être intéressant pour ceux qui cherchent à compléter leurs revenus actuels. De plus, l'usufruitier ne supporte pas la fiscalité liée à la valorisation du capital (dans le cadre d'une plus value), ce qui peut être un atout pour les investisseurs fortement fiscalisés (attention à l'IFI qui lui est toutefois appliqué). De l'autre côté, la nue-propriété est idéale pour les investisseurs cherchant à constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, sans générer de revenus supplémentaires immédiats (mais à terme en prévision de la retraite). Le nu-propriétaire bénéficie d'un prix de part décoté et n'est pas soumis à l'impôt sur les revenus fonciers pendant la durée du démembrement.

Les inconvénients de la nue propriété et l'usufruit