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SCPI démembrement : les clés de répartitions en 2023

Publié par Jonathan Dhiver le 22 févr. 2023 Mis à jour le 25 sept. 2023 7 min. de lecture
Clé de répartition SCPI

Chaque année, MeilleureSCPI.com vous présente les nouvelles clés de répartition permettant d’investir en SCPI en démembrement temporaire fixe. Retrouvez le tableau complet des clés de répartition sur le prix de souscription des parts de SCPI est applicable au 22 février 2023. Cela vous permettra de bien comprendre investir en démembrement de propriété.

Démembrement en SCPI en 2023

Le démembrement en SCPI est un mode d’investissement par fractionnement du prix des parts sur la base de clés de valeur, répartie entre l’usufruitier et la nue-propriété. Contrairement au démembrement viager, la durée du démembrement temporaire fixe est définie au préalable : elle est donc connue à l'avance.  

demembrement-temporaire-fixe-en-scpi

Les clés de répartitions nue-propriété/usufruit

Les clés de répartition varient en fonction de la société de gestion de patrimoine immobilier d’une SCPI à une autre. Elles sont définies sur la base des caractéristiques de la société civile de placement immobilier. Notons particulièrement que la durée du démembrement temporaire fixe s’avère déterminante pour les clés de répartition. La durée de détention de parts en démembrement peut aller de 3 ans à 20 ans. Les clés de valeur évoluent ainsi conjointement avec la période du démembrement en SCPI.  

Récapitulatif des clés de répartition en démembrement SCPI

Les clés de répartition sont définies en fonction du rendement prévisionnel de la SCPI de rendement, ainsi que la durée du démembrement.

SCPIDate5 ans10 ans15 ans20 ans
Actipierre Europe9/1/202385,00%74,50%69,50%64,50%
ActivImmo13/6/202278,00%65,00%58,00%53,00%
Aedeficis23/12/202280,00%68,00%61,50%57,50%
Aestiam Cap'Hebergimmo13/6/202281,50%69,00%61,00%58,50%
Aestiam Pierre Rendement13/6/202280,50%68,00%60,00%57,50%
Aestiam Placement Pierre17/6/202282,00%69,00%61,00%58,50%
AEW Diversification Allemagne9/1/202388,00%79,50%76,00%71,00%
Affinités Pierre1/11/202282,00%68,50%60,00%55,00%
Allianz Pierre13/6/202271,00%62,00%
Altixia Cadence XII13/6/202279,00%66,00%60,00%55,00%
Altixia Commerces23/12/202280,00%67,00%61,00%56,00%
Atout Pierre Diversification9/1/202316,00%27,00%32,00%36,00%
ATREAM Hôtels17/6/202281,50%69,00%63,00%59,00%
Buroboutic17/5/202283%71,50%65,50%62,50%
CAP Foncières & Territoires13/6/202280%67,00%61,00%56,00%
Coeur d'Europe13/6/202280,00%68,00%61,50%57,50%
Coeur de Régions13/6/202277,00%63,50%58,00%54,00%
Coeur de Ville13/6/202280,00%67,00%61,00%56,00%
Corum Eurion24/6/202280,00%71,00%64,00%59,00%
Corum Origin24/6/202278,00%67,00%60,00%55,00%
Corum XL24/6/202279,00%68,00%61,00%56,0 %
Crédit Mutuel Pierre 113/6/202283,50%72,00%68,00%64,00%
Cristal Life13/6/202280,00%68,00%61,50%57,50%
Cristal Rente13/6/202280,00%68,00%61,50%57,50%
Efimmo 111/10/202280,00%66,50%59,00%54,00%
Elialys13/6/202282,00%70,00%61,00%-
Epargne Fonciere13/6/202282,50%71,00%65,00%61,00%
Epargne Pierre13/6/202279,00%66,00%60,00%55,00%
Epargne Pierre Europe27/1/202383,00%72,00%66,50%62,50%
Epsilon 36001/5/202378,50%65,50%59,50%54,50%
Eurovalys13/6/202282,00%70,00%61,00%-
Fair Invest13/6/202280,00%67,00%61,00%56,00%
Ficommerce Europe13/6/202282,00%69,00%63,00%-
Foncière des Praticiens26/6/202280,50%68,00%59,00%56,00%
Fructirégions Europe9/1/202382,50%70,50%65,50%60,50%
GMA Essentialis17/6/202280,00%68,00%61,50%57,50%
Grand Paris Résidentiels17/6/202286,00%77,00%71,00%68,00%
Immo Placement28/4/202179,00%66,00%60,00%56,00%
Immorente11/10/202281,50%68,00%60,00%54,25%
Immorente 217/1/202383,00%71,00%63,75%59,75%
Interpierre Europe Centrale13/6/202280,00%67,00%61,00%56,00%
Interpierre France13/6/202279,00%66,00%60,00%55,00%
Iroko Zen13/6/202279,00%65,50%60,00%55,00%
Kyaneos Pierre23/12/202279,00%66,00%60,00%55,00%
Laffitte Pierre9/1/202387,50%79,00%74,00%69,00%
LF Europimmo13/6/202284,50%74,00%68,50%63,50%
LF Grand Paris Patrimoine13/6/202282,00%70,50%65,50%60,50%
LF Opportunité Immo17/6/202279,00%66,00%60,00%55,00%
Log In11/1/202381,00%68,00%61,00%58,00%
Logipierre 317/6/202284,50%74,00%68,50%63,50%
MyShare13/6/202279,50%66,00%60,00%56,00%
NCap Continent20/2/202381,00%69,00%61,00%-
Novapierre 113/6/202282,00%70,00%60,00%56,00%
Novapierre Allemagne13/6/202283,00%72,00%66,50%62,50%
Novapierre Allemagne 213/6/202283,00%72,00%66,50%62,50%
Novaxia NEO23/11/202279,00%67,00%61,00%-
Optimale9/1/202379,50%66,50%61,00%56,00%
Patrimmo Commerce13/6/202282,00%70,00%60,00%56,00%
PF Grand Paris13/6/202282,00%68,00%60,50%58,00%
PF Hospitalité Europe26/10/202283,50%71,00%64,50%62,00%
PFO26/10/202279,50%65,00%57,00%54,50%
PFO217/6/202281,50%67,50%60,00%57,50%
Pierre Capitale13/6/202282,00%70,00%64,50%60,50%
Pierre Expansion Santé13/6/202283,50%73,50%66,50%61,50%
Pierre Plus9/1/202384,00%73,00%68,00%64,00%
Pierval Santé17/6/202281,00%68,00%61,00%56,50%
Primofamily13/6/202270,00%60,00%-
Primopierre13/6/202282,00%70,00%60,00%56,00%
Primovie13/6/202282,00%70,00%60,00%56,00%
REMAKE LIVE13/6/202280,00%67,00%61,50%56,50%
Selectinvest 113/6/202283,50%72,00%68,00%64,00%
Selectipierre 217/6/202287,50%79,00%74,50%71,50%
Sofidy Europe Invest11/10/202282,00%70,50%62,00%57,50%
Sofipierre11/10/202280,75%67,75%59,75%55,75%
Transitions Europe30/1/202380,00%67,00%58,00%53,00%
Urban Coeur Commerce13/6/202281,50%69,50%59,50%55,50%
Vendôme Régions13/6/202277,00%64,00%58,00%53,00%
 MOYENNE80,46%68,71%62,13%58,08%

SCPI en démembrement : comprendre les clés de répartitions

Investir en démembrement dans des parts de SCPI permet à l’épargnant de bénéficier d’un prix de part décoté, nettement moindre à l’achat de scpi société civile de placement immobilier en pleine propriété. 

L'usufruit pour les SCPI

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien immobilier sans en avoir la propriété. Dans le cas de l’usufruit de part de SCPI, il s’agit des revenus fonciers distribués par le fonds d’investissement immobilier, donc soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. La personne possédant le droit d’usufruit est appelée l’usufruitier. Celui-ci garde à sa charge l’entretien courant du bien. Dans le cadre d’un démembrement en SCPI, deux types d’usufruits peuvent être cités :

  • usufruit temporaire fixe : la durée est définie (5 ans ou 10 ans généralement) et donc temporaire. 
     
  • usufruit viager : la durée du démembrement n’est pas définie puisqu’elle dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier.
le-demembrement-temporaire-fixe-en-nue-propriete

La nue-propriété pour les SCPI

La nue-propriété pour les SCPI s’adresse pour sa part aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus fonciers immédiats ou les personnes fortement fiscalisées n ayant pas besoin d’impôt sur le revenu supplémentaire. Investir en scpi en nue propriété permet aux particuliers de se créer un complément de revenus à un horizon déterminé (3, 10, 15 ou 20 ans). Le nu-propriétaire est le propriétaire des parts sans en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement. Concrètement, le nu-propriétaire à la faculté de disposer de ses parts de SCPI, sans toutefois en jouir ou en user. En tant qu’associé à part entière d’une société civile de placement immobilier, l’épargnant investi en nue propriété dispose d’un contrat (convention de démembrement) avec l’usufruitier. À la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI et la fiscalité attachée (impôts sur le revenus et prélèvements sociaux). 

Les clés de répartition dans le cadre d’un démembrement temporaire fixe en SCPI varient en fonction du rendement prévisionnel de chaque véhicule, ainsi que de la durée du démembrement. Concrètement, un TD (taux de distribution) prévisionnel élevé renvoie à une faible part du nu-propriétaire. A contrario, la part de l’usufruitier sera élevée. Nous avons rédigé un article sur comment calculer la valeur de l’usufruit en SCPI qui vous permettra de découvrir la méthode de calcul.

Avantages et inconvénients du démembrement en SCPI

Les avantages de la nue propriété et l'usufruit

Parmi les avantages, l'usufruit permet aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers et immédiats, ce qui peut être intéressant pour ceux qui cherchent à compléter leurs revenus actuels. De plus, l'usufruitier ne supporte pas la fiscalité liée à la valorisation du capital (dans le cadre d'une plus value), ce qui peut être un atout pour les investisseurs fortement fiscalisés (attention à l'IFI qui lui est toutefois appliqué). De l'autre côté, la nue-propriété est idéale pour les investisseurs cherchant à constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, sans générer de revenus supplémentaires immédiats (mais à terme en prévision de la retraite). Le nu-propriétaire bénéficie d'un prix de part décoté et n'est pas soumis à l'impôt sur les revenus fonciers pendant la durée du démembrement.

Les inconvénients de la nue propriété et l'usufruit

Cependant, il existe également des inconvénients liés au démembrement en SCPI. Pour l'usufruitier, les revenus fonciers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire la rentabilité nette de l'investissement. De plus, l'usufruitier ne bénéficie pas de la valorisation du capital, car il ne détient pas la nue-propriété des parts. Pour le nu-propriétaire, il n'y a pas de revenus immédiats pendant la durée du démembrement, et il doit attendre la fin de cette période pour récupérer la pleine propriété des parts et bénéficier des revenus fonciers. En outre, il est important de noter que le démembrement en SCPI est moins liquide que l'investissement en pleine propriété, ce qui peut poser des difficultés en cas de besoin de revente anticipée.

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Les points importants pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine
Type de support SCPI Société Civile de Placement
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Catégorie Bureau SCPI de rendement Minimum de souscription 10 parts 310.00 €
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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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