Parlons Épargne du Particulier : l'état des SCPI face à l'inflation et la hausse des taux

À l'occasion de la publication du palmarès 2022 des meilleures SCPI, Jonathan Dhiver était l’invité de Parlons Épargne du Particulier. Une interview exclusive pour répondre aux questions de Valérie Valin-Stein, Chef de rubrique immobilier - Le Particulier, autour de l’état des SCPI face à l’inflation et la hausse des taux.

Les SCPI armées face à la hausse des taux directeurs et la reprise de l'inflation ?

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur Parlons Épargne du Particulier

Bonjour Jonathan Dhiver !

Vous êtes fondateur de MeilleureSCPI.com, un site internet dédié aux SCPI, qui permet notamment de comparer les produits entre eux.

Merci d'avoir répondu à notre invitation.

Et pour la 6è année consécutive, d'avoir été notre partenaire pour les Victoires des SCPI du Particulier.

Bonjour Valérie !

Avec joie !

J’aurai presque envie de vous dire, mais elles sont quasiment insubmersibles les SCPI !

Elles sont sorties gagnantes, voire pour certaines, renforcées de la crise sanitaire.

Aujourd'hui, elles semblent être en mesure de “faire leurs affaires” de la hausse des taux directeurs et des tensions inflationnistes.

Alors, y aurait-il un miracle SCPI ?

Moi, je suis assez convaincu Valérie, que la SCPI qui existe depuis plus de 50 ans, c'est finalement aujourd'hui, le produit d'épargne le plus transparent du marché. 

Dans l'univers des produits d'épargne, il n'y a pas de produit qui vous permet finalement d'avoir une meilleure compréhension aujourd'hui que la SCPI.

Quand nous regardons les Français qui détiennent des unités de compte dans les contrats d'assurance-vie, généralement, ils ne savent pas ce qu'il y a à l'intérieur.

C’est finalement ce qui fait l'unicité des SCPI.

Et aujourd'hui, les épargnants ont confiance dans les SCPI, parce qu'ils savent dans quoi ils investissent.

C’est un point qui est finalement, à mon avis, assez singulier.

Nous avons aussi un élément qui est important, face à cette inflation qui est très forte, c'est qu’aujourd'hui, pour certaines SCPI, la performance globale 2022 va être équivalente, voire supérieure à l'inflation.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

Donc il faut quand même rappeler que, quand j'ai une inflation de 6 % et que mon rendement est de 3 %. Finalement, je m'appauvris de 3 chaque année. 

C'est un élément qui est quand même important, que les SCPI arrivent à plutôt bien résister dans ce contexte-là aujourd'hui.

Donc j'achète de la pierre, j'achète du concret.

L'immobilier plaît beaucoup pour les Français, nous le savons, et en plus, c'est rentable.

C'est rentable, après ce n'est pas garanti, et il y a des risques.

Mais en étant plutôt astucieux, nous arrivons finalement à dépasser le niveau de l'inflation.

Quand nous regardons dans le rétroviseur, sur les 30 dernières années, nous avons 25 années où la performance globale pour l'épargnant sur les SCPI, a été supérieure à inflation.

C'est plutôt très positif.

Peut-être l'explication du miracle alors.

S’il y avait un bilan post pandémie à établir pour les SCPI, quel serait-il ?

Parce que c'est vrai que nous avons l'impression qu'elles en sortent un peu renforcées.

Le bilan est que, nous avions tous eu très chaud pendant cette période de fermeture des magasins, de cette période de confinement.

Et grâce au soutien de l'État, grâce à la gestion très proche des sociétés de gestion qui gèrent les SCPI avec leurs locataires, nous avions une performance en 2020 et 2021 qui a été remarquable.

Nous pouvons saluer le travail des gérants qui a été remarquable.

Donc la confiance n'a pas été altérée. Il n'y a quasi pas eu de retrait. 

Finalement, je veux dire que le niveau de retrait de personnes qui souhaitaient vendre leur part en 2020 et 2021 a été tout à fait normal. Il n’y a pas eu de survente.

Et depuis la reprise, nous voyons que 2022 est une excellente année.

Nous avons 80 milliards d'euros de capitalisation sur les SCPI. C'est un niveau qui est quand même important.

La collecte 2022 va atteindre à peu près les 10 milliards d'euros.

Une collecte historique !

C'est un niveau historique, mais ce niveau historique, il s'explique, parce que finalement les sociétés de gestion qui créent ces véhicules, elles expliquent quel est leur projet d'épargne et quel est le projet d'épargne immobilière. Elles le réalisent et le partagent auprès des épargnants.

Quand vous êtes épargnants SCPI, vous avez votre bulletin trimestriel. Vous avez l'information chaque trimestre, sur ce qui se passe dans votre patrimoine. Donc, c'est plutôt transparent.

Alors, aujourd'hui, après la crise sanitaire, les CPI sont confrontées à la hausse des taux.

Sont-elles armées pour y faire face ?

Cette hausse des taux risque de donner un impact sur les valeurs.

Si je suis investisseur immobilier, j'achète de l'immobilier, je m'endette. Si je m'endette et que le coût de la dette est plus important, mécaniquement, je serai moins à même de payer un peu plus cher en actif immobilier.

La bonne nouvelle, c'est que les SCPI sont très peu endettées dans l'univers des placements et des fonds immobiliers.

En moyenne, l'endettement, c'est un peu de moins de 20 %. 

Vous voyez que vous avez un niveau d'endettement qui est tout à fait raisonnable. Là où vous avez par exemple les foncières cotées qui sont sur des niveaux d'endettement de 55 à 60 %. 

Le fait qu'elles soient peu endettées, le fait qu'elles investissent cash, sans condition suspensive de financement, aujourd'hui un vendeur qui a face à lui deux investisseurs. Un qui est capable d'acheter cash sans conditions suspensive de financement, un autre qui met la condition suspensive de financement. Le vendeur sera capable de vendre un petit peu moins cher à une SCPI.

Ce que nous avions vu en 2008, pendant cette crise de liquidité qui a eu, la crise du crédit suite à Leman Brother, et bien les SCPI en 2008, elles ont su acheter des actifs dans de très bonnes conditions.

Je le rappelle en 2009-2010, il y avait des actifs immobiliers qui s'achetaient entre 5 et 6 % de rendement Paris intra-muros. Là où aujourd'hui, pour des actifs “prime”, c'est 3 %. C'est un niveau qui me paraît raisonnable aujourd'hui.

Vous voyez que les SCP ont su acheter, et acheter, et acheter et finalement consolider leur portefeuille.

Même si c'est possible qu'il y ait un petit ajustement sur les valeurs, elles ont quand même un effet protection avec le mécanisme de détermination du prix de souscription.

Donc aujourd'hui nous sommes plutôt très confiants sur la capacité des SCPI à pouvoir traverser à une nouvelle crise.

C’est bien beau, c'est un produit miracle.

Comment est-ce que nous faisons pour en acheter ?

En fin de compte, c'est plutôt simple ? Plutôt facile ?

Je pense que c'est très facile.

Mais avant de dire que c'est très facile, il faut déjà en tant qu'épargnant, se poser les questions : 

• Quel est mon objectif ? 
• Est-ce que j'ai envie d'avoir des revenus de façon immédiate ? 
• Est-ce que j'ai envie de constituer des revenus pour plus tard ?
• Est-ce que j'ai envie de capitaliser ?

Ce sont des questions qu'il faut se poser. Et en fonction ses réponses, nous allons pouvoir nous orienter vers un investissement au comptant, un investissement à crédit, en une propriété, en versements programmés.

Voilà, il y a différentes façons.

La SCPI a différentes options d'investissement, mais il faut savoir quel est son objectif principal.

Par exemple, vous évoquez la nue-propriété.

Alors comment fonctionne - brièvement - le démembrement en SCPI ?

Et à quel type d'investisseur cela s'adresse en priorité ?

Je suis quarantenaire, je n'ai pas besoin de revenus jusqu'à ma retraite, ou alors même cinquantenaire, je n'ai pas de besoin de revenus jusqu'à ma retraite. Je dispose d'un capital. Je vais pouvoir acheter la nue-propriété de part de SCPI.

La nue-propriété, vous avez d'un côté la nue-propriété, et de l'autre côté l'usufruit. Ce que nous appelons le démembrement.

Nous allons avoir un démembrement temporaire fixe. C'est-à-dire que, pendant une période qui va être déterminée à l'avance, entre 3 et 20 ans, vous n'allez pas avoir de revenue.

Alors, vu que vous n'allez pas de revenu Valérie, vous n'avez pas à payer 100 % du prix de la part. Ce serait injuste.

Si nous prenons une durée de 10 ans, qui est une durée classique, au lieu de payer 100 % du prix de la part, vous allez avoir ce que nous appelons un partage de valeur, une décote d'environ 30 à 35 %.

Donc vous allez payer 65 % du prix de la part. Ces 65 % du prix de la part, et bien au bout de 10 ans, vous récupérez les revenus qui sont attachés à vos SCPI.

Est-ce que je récupère la pleine propriété de la part avec les revenus afférents à la SCPI ?

La pleine propriété de la part, avec les revenus qui y sont attachés.

Et l'intérêt, c'est que pendant ces 10 ans, pas de fiscalité. Vous êtes hors impôt sur la fortune immobilière.

Donc c'est plutôt une bonne façon d'investir en immobilier.

Là, vous évoquez le démembrement à durée fixe, mais il y a aussi le démembrement viager.

Comment est-ce que cela se passe dans ce cas-là ?

Le démembrement temporaire fixe et le temporaire viager, il est quand même temporaire dans le viager. Il est important de le rappeler.

Sur l'investissement dans le démembrement temporaire viager, c'est par exemple, vous avez donné la nue-propriété d'un appartement que vous louez et vous avez donné la nue-propriété de cet appartement à vos enfants. 

Cet appartement, vous n’avez plus envie de gérer, parce que c'est pénible de devoir gérer le locataire, etc.

Vous avez déjà organisé finalement votre transmission auprès de vos enfants.

Et bien, cet appartement vous allez pouvoir le vendre, et réinvestir cet argent en démembrement viagé. C'est-à-dire que les parents qui étaient usufruitiers restent usufruitiers. Les enfants qui sont nus-propriétaires, restent nues-propriétaires. Et nous faisons finalement un investissement en SCPI viager.

D'accord. C'est-à-dire que, je vends mon appartement en direct, la pierre physique, avec tous les aléas qui peut y avoir quand il s'agit d'un bien locatif. Et j'investis les fonds dans des parts SCPI en démembrement, avec souvent un rendement qui doit être supérieur à celui que m'aurait apporté mon actif résidentiel.

Exactement !

Et pas de souci le jour où les parents disparaissent, parce que les enfants peuvent décider de garder leur part de SCPI ou pas, ou de les vendre. 

Les arbitrer.

C'est plus simple qu'un actif immobilier en direct.

Alors, nous ne le savons pas toujours, mais les SCPI comme tout actif, tout placement immobilier, peuvent être acquises à crédit.

Exactement !

C'est l'immobilier, donc il suffit d'aller voir son banquier qui généralement va vous proposer les SCPI de la banque. Donc, là, il faut être un petit peu challenging.

Il faut un peu le pousser pour essayer d'aller voir d'autres SCPI.

C'est tout à fait possible, et cela a un effet qui est plutôt intéressant. Si vous avez un portefeuille de SCPI qui vous distribue 5 % en moyenne, et que votre banquier vous prête sur un taux compris entre 2 et 3 %, et bien vous allez avoir ce que nous appelons “l'effet de levier”.

Mécaniquement, vu que la rentabilité de votre immobilier est supérieure au coût du crédit, et bien cela vous augmente votre rentabilité. 

Alors, j'aime toujours dire qu’un crédit vous engage et doit être remboursé. Soyez prudent sur vos estimations. 

Nous au sein de MeilleureSCPI.com, nous sommes toujours très prudent sur les taux de rendement. Prenez une hypothèse de 4 à 4,5 % de rendement, cela vous permet d'avoir une bonne vision de votre performance réelle.

Existe-t-il d'autres solutions pour les personnes ne souhaitant pas ou ne pouvant pas avoir recours au crédit, mais souhaitant quand même investir dans des parts de SCPI ?

Oui, tout à fait !

Il faut rappeler que l'investissement en part de SCPI est accessible à partir de 187 €, minimum d'une part pour une certaine SCPI.

Vous voyez qu’aujourd'hui, nous pouvons le faire en investissant au comptant. Mais vous pouvez aussi le faire, en épargne mensuelle.

Et c'est important de rappeler que les versements programmés, quels qu'ils soient, que ce soit sur du livret A, du PEL, de l'assurance-vie des SCPI, c'est un effet de levier qui est remarquable sur le long terme.

Pourquoi ? Parce que nous avons ce que nous appelons les intérêts composés. Le fait d'avoir ces intérêts composés, parce que généralement, vous êtes dans des systèmes où vous avez un réinvestissement des dividendes.

Vous avez l'effet de levier de votre versement mensuel, donc cela vous force. C'est comme un forfait mobile, vous payez 20 € par mois votre forfait mobile.

Si vous placez 20 € par mois sur une durée très longue en SCPI, cela va vous faire une petite qui est non négligeable, avec des revenus complémentaires finalement pour la retraite. Donc, c'est possible !

Et aujourd'hui, il y a une quarantaine de SCP qui permettent d'investir en versements programmés et nous le recommandons très fortement.

Nous avons même lancé un site qui s'appelle Épargne-mensuelle.com.

Je pense qu’il y a quelque chose à vraiment à retenir, c'est que :  l'épargne et le patrimoine, cela se constitue en début de mois.

Vous avez vos charges, savoir toutes vos charges, toutes vos dépenses, et vous avez vos revenus.

Et moi, j'invite tous les jeunes à mettre en place des versements programmés le plus jeune possible, sur tous les supports différents.

C'est ce que j'allais vous dire.

J'imagine que ces versements programmés, cela contribue à rajeunir sans doute l'image d’une SCPI, et attirer vers la pierre-papier, un public plus jeune que le public traditionnel de la pierre-papier.

Oui, et généralement, ce sont même nos clients qui suggèrent à leurs enfants de mettre en place ces versements programmés.

Vous voyez que c'est transgénérationnel.

L'immobilier, particulièrement les SCPI, sont sources de diversification au sein d’un portefeuille multi-actifs.

Détenir, non pas une seule, mais plusieurs SCPI, est-ce que c'est pertinent ?

Est-ce qu’en faisant cela, nous n’allons pas au bout encore de la mutualisation du risque ?

Oui, comme dans un portefeuille d'actions tout comme dans un contrat d'assurance-vie, vous n’allez pas vous mettre sur un seul support.

Diversifier sur plusieurs SCPI, c'est un élément qui est important.

Pourquoi ? Parce que vous avez des gérants qui peuvent avoir des stratégies un peu plus opportunistes, donc un petit peu plus agressives.

Vous avez des gérants qui sont peut-être un peu plus “ bon père de famille”.

Voilà, différentes natures de SCPI !

Et il y a des études qui ont démontré que si nous voulons avoir un portefeuille très solide et très mutualisé, avoir à partir d'un certain niveau d'investissement, 8 à 10 SCPI dans son portefeuille, cela a vraiment du sens.

Il ne faut pas oublier que derrière les SCPI, il y a des hommes. Il y a des sociétés de gestion qui fonctionnent très bien à un moment donné, peut-être un peu moins bien un autre moment.

Donc mutualiser pour avoir une performance moyenne qui soit le plus stable possible sur le long terme, c’est une évidence.

Et en plus, au sein de MeilleureSCPI.com, nous avons lancé un agrégateur, il y a bientôt 10 ans, qui vous permet de suivre votre portefeuille au global.

Donc vous avez tous vos indicateurs pour vraiment connaître de façon fine votre performance, votre nombre de locataires, votre nombre d'actifs.

Nous sommes assez contents de cet outil.

Écoutez, merci beaucoup Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com !

Merci Valérie !

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