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Les avantages de la nue-propriété en SCPI

Publié par Jonathan Dhiver le 17 janv. 2020 Mis à jour le 2 mai 2024 4 min. de lecture
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MeilleureSCPI.com vous explique le fonctionnement et les avantages de l'achat de parts de SCPI en nue-propriété dans le cadre d'un démembrement temporaire fixe. 

La nue-propriété en SCPI, c’est quoi ?

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code Civil. Il est constitué de trois prérogatives :

  • l’usus (le droit d’utiliser la chose),
  • Le fructus (le droit d’en percevoir les revenus ou le Droit de jouir),
  • L’abusus (le droit de la vendre ou de la donner).

Pour rappel, l’investissement en SCPI peut se faire de différentes manières, l’épargnant peut acheter des parts au comptant (Valeur en pleine propriété), à crédit, via un contrat d’assurance-vie, en démembrement (nue-propriété ou usufruit) et en versement programmé. 

Le démembrement temporaire en SCPI permet alors à l’épargnant d’acheter soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts de la SCPI. A noter qu’il existe deux types de démembrement : le démembrement temporaire viager et le démembrement temporaire à terme fixe.

Pour un démembrement temporaire à terme fixe, les durées peuvent aller de 3 à 20 ans (durée de détention recommandé minimum 8 ans). Le prix de souscription sera réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, un partage qui s’effectue en fonction des clés de répartition fixées par la société de gestion.

Concrètement, l’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI durant la période de démembrement tandis que le nu-propriétaire reste propriétaire des parts de la SCPI, sans percevoir de dividendes trimestriels.

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Pourquoi investir en nue-propriété de parts de SCPI ?

En investissant dans la nue-propriété en SCPI, l’épargnant acquiert ses parts à moindre coût par rapport à une acquisition en pleine propriété. Il bénéficie en effet d’une décote immédiate de 20 à 35 % sur le prix de souscription. Puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement, il n’a aucun revenu foncier à déclarer. Il n’est donc pas affecté par le poids de la fiscalité. De plus, la nue-propriété n’entre pas dans la base taxable de l’IFI.

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Au terme de la période de démembrement, l’épargnant récupère la pleine propriété, sans frais ni fiscalité. Il peut alors choisir de conserver ses parts pour percevoir un complément de revenus ou encore de les revendre pour réaliser une éventuelle plus-value. Sans oublier que durant la période de démembrement, le prix de la part aura potentiellement pris de la valeur si les immeubles acquis par la SCPI se valorisent avec le temps.

La nue-propriété de parts de SCPI s’adresse ainsi à ceux qui souhaitent valoriser leur capital sur le long terme et n’ont pas besoin de revenus immédiats. La SCPI de Remake  Asset Management, Remake Live, par exemple propose les mêmes avantages.

L’avis de MeilleureSCPI.com sur l’achat de parts de scpi en nue-propriété.

Nous considérons l’investissement en démembrement de propriété de parts de SCPI comme un véritable outil pertinent pour certains épargnants en particulier pour la nue-propriété.

Jonathan Dhiver

Pourquoi? La nue propriété permet de se constituer un patrimoine locatif sans percevoir des revenus locatifs pendant une période déterminée.

Avantage de l’achat de parts de SCPI en nue-propriété

  • Avantages propres à la SCPI : Investir dans l immobilier à partir de quelques centaines d’euros
  • Acquisition des parts avec un partage des valeurs (55% et 90% environ, en fonction des clés de répartition, qui évoluent en fonction des durées),
  • Pas d’alourdissement de la fiscalité (absence de dividendes, de plus la nue-propiété n’entre pas dans la base imposable à l’impôt sur la fortune) l’impôt sur la fortune immobilière,
  • Potentiel de revalorisation des parts,
  • A la fin du démembrement, récupération sans frais de la pleine propriété des parts.
  • La plus-value est calculée entre la valeur en pleine propriété et la valeur de revente

Inconvénients de la nue propriété de parts de SCPI

  • Possibilité de revente très réduite pendant la période de démembrement,
  • Absence de revenus pendant la période de démembrement,
  • Possibilité de perte en capital.

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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