Comment acheter des parts de SCPI en 2026 : les 4 modes d'acquisition

Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vous donne accès, avec un ticket d'entrée modique, à des actifs immobiliers diversifiés — bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, logements — mis en location. Vous détenez ainsi un patrimoine immobilier diversifié et profitez d'une mutualisation des risques locatifs, avec un rendement moyen de marché qui s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, après 4,72 % en 2024. Le tout, sans souci de gestion, puisque la société de gestion, agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), s'occupe de l'administration du patrimoine. Vous êtes intéressé(e) ? Il ne vous reste plus qu'à choisir le mode d'achat le mieux adapté à vos objectifs.

Acheter comptant pour percevoir des revenus maintenant

Si vous achetez vos SCPI comptant, vous allez percevoir vos premiers revenus dès la fin du délai de jouissance. Selon les sociétés de gestion, ce délai varie le plus souvent de trois à six mois. Vous toucherez alors vos loyers, aussi appelés dividendes, régulièrement — le plus souvent chaque mois ou chaque trimestre — ce qui permet de viser un complément de revenus immédiat.

À noter que certaines SCPI à capital variable distribuent des revenus mensuels (avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Par exemple, pour 50 000 € investis à un rendement moyen de 4,5 % brut, cela représente environ 190 € par mois hors fiscalité.

Où acheter vos SCPI ?

Vos parts de SCPI peuvent être acquises auprès :

• d'une banque (pour ses SCPI " maison " — tous les grands réseaux ont des filiales immobilières) ;
• d'un courtier en SCPI ;
• d'un conseiller en gestion de patrimoine ;
• d'une plateforme SCPI spécialisée ;
• ou encore d'un assureur vie.

Les modalités d'acquisition diffèrent selon que la SCPI est à capital fixe ou à capital variable.

Acheter à crédit pour investir sans fonds propres

Comme tout bien immobilier, vos parts de SCPI peuvent être financées à crédit immobilier.

Emprunter offre un triple avantage :

• Vous vous constituez un patrimoine sans investir, ou presque, de fonds propres.
• Vous profitez de l'effet de levier du crédit si le taux d'emprunt est inférieur au rendement de votre investissement.
• Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt des loyers versés par la SCPI, ce qui peut alléger sensiblement votre fiscalité.

À noter :

Depuis la fermeture du Crédit foncier, il existe des alternatives pour acheter des parts de SCPI à crédit. Passer par un courtier en crédit ou en SCPI peut vous aider à surmonter cette difficulté et à investir à crédit, y compris pour les SCPI " maison " proposées par certaines banques.

Acheter des SCPI démembrées

Même si, le plus souvent, les parts de SCPI sont achetées en pleine propriété, il est possible de les démembrer et d'en acquérir soit la nue-propriété, soit l'usufruit. Ce montage est prévu pour une durée déterminée — souvent 10 ans, parfois 15 ans — et présente un intérêt à la fois fiscal et financier.

En achetant la nue-propriété de vos parts de SCPI, vous bénéficiez d'une décote de 20 à 40 % par rapport à leur valeur en pleine propriété, selon les clés de répartition de SCPI. Vous n'alourdissez pas votre fiscalité : vous ne percevez aucun revenu pendant toute la période de démembrement, et la nue-propriété des parts n'entre pas dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Au terme du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité, et vous commencez à percevoir des revenus.

En achetant l'usufruit de vos parts, vous bénéficiez d'une décote de 50 à 85 % par rapport à leur valeur en pleine propriété. Les revenus réguliers pendant la période du démembrement sont perçus par l'usufruitier dans le cadre d'un démembrement temporaire.

À noter :

Les parts détenues en usufruit entrent dans l'assiette taxable à l'IFI pour leur valeur en pleine propriété. Vous pouvez consulter chaque année les valeurs IFI des SCPI auprès de votre société de gestion.

Acheter via un contrat d'assurance vie

Les SCPI et l'assurance-vie comptent parmi les placements préférés des Français. Les premières ont affiché un rendement moyen de 4,91 % en 2025, tandis que les fonds en euros des contrats d'assurance-vie se situaient autour de moins de 2 % en 2022, mais avec des avantages fiscaux spécifiques.

Loger vos parts de SCPI à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie permet de combiner les atouts de ces deux placements dans une logique de long terme. Certaines SCPI sont accessibles via les contrats d'assurance vie, notamment : Activimmo, Cap Foncières et Territoire, Corum Eurion, Vendôme Région.

À noter :

En achetant vos parts dans un contrat d'assurance vie, vous avez accès à un choix restreint de SCPI et il est impossible de financer votre opération à crédit.

*avant fiscalité personnelle