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Qu’est-ce que la Loan to Value (LTV) ?
Pour évaluer le niveau d’endettement d’une SCPI, il faut regarder sa Loan To Value (LTV) ou Rapport prêt-valeur en français. Plus elle est faible, plus votre investissement sera sécurisé. De plus, dans un contexte de crise, une SCPI faiblement endettée pourra plus facilement saisir les opportunités du marché.
La Loan To Value : qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont autorisées à emprunter dans la limite d’un montant maximal fixé en assemblée générale par les associés. Il se situe en général entre 20 à 40 % de la valeur d’expertise des actifs détenus par la SCPI.
La Loan To Value est un ratio de risque utilisé quand un actif immobilier est financé à crédit. Concrètement, la LTV se calcule en rapportant le montant de l’endettement de la SCPI sur la valeur d’expertise de ses actifs immobiliers. Plus ce ratio est faible, plus cela signifie que la SCPI est peu endettée. À contrario, plus il est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.
L’incidence du marché sur la Loan To Value
La hausse des prix de l’immobilier a pour effet de faire baisser mécaniquement le niveau de la LTV et inversement. Pour calculer la LTV, prenons par exemple une SCPI qui emprunte 300 000 euros pour acquérir un actif évalué à 1 million d’euros. Le ratio LTV est de 30 % (300 000 ÷ 1 000 000). Si l’actif se valorise et passe de 1 000 000 à 1 100 000 euros, la LTV passe à 27 % (300 000 ÷ 1 100 000). Elle s’est donc améliorée. Au contraire, si l’actif se dévalorise pour valoir 900 000 euros, le ratio LTV va passer de 30 à 33 % (300 000 ÷ 900 000). Il s’est détérioré.
| Date 1 | Date 2 | Date 3 | |
| Valeur actif immobilier | 1 000 000 € | 1 100 000 € | 900 000 € |
| Emprunt bancaire | 300 000 € | 300 000 € | 300 000 € |
| Apport crédit | 700 000 € | 700 000 € | 700 000 € |
| Loan to value | 30,00 % | 27,27 % | 33,33 % |
Évolutions de la LTV en 2024
Contexte actuel
En 2024, les SCPI doivent s’adapter à des marchés immobiliers volatils et à des taux d'intérêt fluctuants. Les récentes hausses des taux d'intérêt ont entraîné une augmentation du coût de l'emprunt, ce qui peut impacter le calcul de la Loan To Value des SCPI. De plus, les fluctuations du marché immobilier dues aux changements économiques globaux ont également un effet direct sur les valeurs d'actifs, influençant ainsi la LTV.
Données actuelles
Selon les dernières données disponibles, fin 2023, le ratio d’endettement moyen des SCPI se situe autour de 17,5 %. Cette moyenne cache toutefois des disparités importantes entre les différentes SCPI :
- SCPI à capital variable : 18,2 %
- SCPI à capital fixe : 10,1 %
Les SCPI continuent d'emprunter de manière prudente, favorisant une faible LTV pour minimiser les risques en période de marché incertain.
SCPI globalement peu endettées
En 2024, les SCPI maintiennent un endettement global maîtrisé. Selon une étude récente, l’endettement total des SCPI est de 13 milliards d’euros, avec un montant moyen de 140 millions d’euros par SCPI. Les sociétés de gestion les plus endettées sont Primonial REIM, La Française REM, Amundi Immobilier, Perial AM, et Sofidy, représentant 72 % de la dette financière totale.
Facteurs de résilience des SCPI en 2024
Face aux défis économiques actuels, certaines SCPI montrent une résilience particulière grâce à :
- Faible exposition aux secteurs vulnérables : Les SCPI avec une faible exposition aux secteurs comme les commerces ou les restaurants se montrent plus robustes.
- Réserves financières : Les SCPI ayant constitué des provisions pour gros entretien ou bénéficiant de reports à nouveau sont mieux préparées pour absorber les chocs économiques.
- Property management dynamique : Les SCPI avec une gestion active et réactive de leurs actifs peuvent mieux naviguer les incertitudes du marché.
- Faible LTV : Les SCPI avec une faible LTV ont la capacité d'emprunter pour saisir des opportunités de marché avantageuses.
Tableau récapitulatif des avantages de la LTV faible
Avantage | Description |
Sécurité accrue | Réduit les risques financiers liés à l'endettement élevé |
Flexibilité en période de crise | Permet de saisir des opportunités de marché en période de baisse |
Coût d'emprunt réduit | Taux d'intérêt potentiellement plus bas en raison d'un risque perçu moindre |
Stabilité financière | Assure une meilleure gestion du cash flow et des remboursements de dettes |
Valorisation d'actifs | Facilite une meilleure valorisation des actifs immobiliers détenus |
En résumé, la Loan To Value est un indicateur essentiel pour évaluer la santé financière d'une SCPI. En 2024, les SCPI continuent de gérer prudemment leur endettement pour rester résilientes face aux fluctuations du marché et aux défis économiques.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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