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Qu’est-ce que la Loan to Value (LTV) ?
Pour évaluer le niveau d’endettement d’une SCPI, il faut regarder sa « Loan To Value » (LTV) ou Rapport prêt-valeur en français. Plus elle est faible, plus votre investissement sera sécurisé. De plus, dans un contexte de crise comme celui lié au Covid-19, une SCPI faiblement endettée pourra plus facilement saisir les opportunités du marché.
La Loan To Value : qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont autorisées à emprunter dans la limite d’un montant maximal fixé en assemblée générale par les associés. Il se situe en général, de 20 à 40 %, de la valeur d’expertise des actifs détenus par la SCPI.
La Loan To Value est un ratio de risque utilisé quand un actif immobilier est financé à crédit. Concrètement, la LTV se calcule en rapportant le montant de l’endettement de la SCPI sur la valeur d’expertise de ses actifs immobiliers. Plus ce ratio est faible, plus cela signifie que la SCPI est peu endettée, à contrario plus il est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.
La Loan To value ou valeur vie client est un des ratio de risque utilisé.
L’incidence du marché sur la Loan To Value
La hausse des prix de l’immobilier a pour effet de faire baisser mécaniquement le niveau de la LTV et… inversement. Pour calculer la LTV, prenons par exemple, une SCPI qui emprunte 300.000 euros pour acquérir un actif évalué à 1 million d’euros. Le ratio LTV est de 30 % (300 000÷1.000.000). Si l’actif se valorise et passe de 1.000.000 à 1.100.000 euros, la LTV passe à 27 % (300.000÷1.100.000). Elle s’est donc améliorée. Au contraire, si l’actif se dévalorise pour valoir 900.000 euros, le ratio LTV va passer de 30 à 33% (300.000 ÷ 900.000). Il s’est détérioré.
| Date 1 | Date 2 | Date 3 | |
| Valeur actif immobilier | 1 000 000 € | 1 100 000 € | 900 000 € |
| Emprunt bancaire | 300 000 € | 300 000 € | 300 000 € |
| Apport crédit | 700 000 € | 700 000 € | 700 000 € |
| Loan to value | 30,00 % | 27,27 % | 33,33 % |
À noter :
Face à la crise sanitaire du la Covid-19, certaines SCPI devraient être plus résilientes. Par exemple, celles peu investies dans des secteurs très touchés (commerces, restaurants...), détenant des réserves (provisions pour gros entretien, report à nouveau…) ou encore bénéficiant de services de property management dynamiques. Les sociétés avec une faible LTV devraient, aussi, tirer leur épingle du jeu. En effet, elles pourront s’endetter pour saisir les opportunités du marché.
Les SCPI globalement peu endettées
Fin 2021, les SCPI avaient un ratio d’endettement moyen de 16,94 % (17,58 % en moyenne pour les SCPI à capital variable et 9,98 % pour celles à capital fixe). L’endettement global des SCPI est de 12,5 milliards d’euros, avec un montant moyen de 132 millions d’euros par SCPI. Les 5 sociétés de gestion les plus endettées (Primonial REIM, La Française REM, Amundi Immobilier, la société de gestion Perial AM et Sofidy concentrent 71 % de la dette financière.
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| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Hôtels, tourisme, loisirs SCPI de rendement | Minimum de souscription 5 parts 1000.00 € |
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
