Qu’est-ce que la Loan to Value (LTV) ?

Pour évaluer le niveau d’endettement d’une SCPI, il faut regarder sa « Loan To Value » (LTV) ou Rapport prêt-valeur en français. Plus elle est faible, plus votre investissement sera sécurisé. De plus, dans un contexte de crise comme celui lié au Covid-19, une SCPI faiblement endettée pourra plus facilement saisir les opportunités du marché. 

La Loan To Value :  qu’est-ce que c’est ? 

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont autorisées à emprunter dans la limite d’un montant maximal fixé en assemblée générale par les associés. Il se situe en général, de 20 à 40 %, de la valeur d’expertise des actifs détenus par la SCPI.

La Loan To Value est un ratio de risque utilisé quand actif immobilier est financé à crédit. C’est le rapport entre l’endettement de la SCPI et la valeur de marché de ses actifs immobiliers. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.

L’incidence du marché sur la Loan To Value

La hausse des prix de l’immobilier a pour effet de faire baisser mécaniquement le niveau de la LTV et…inversement. Par exemple, une SCPI emprunte 300.000 euros pour acquérir un actif évalué à 1 million d’euros, le ratio LTV est de 30% (300 000÷1.000.000). Si l’actif se valorise et passe de 1.000.000 à 1.100.000 euros, la LTV passe à 27% (300.000÷1.100.000). Elle s’est donc améliorée. Au contraire, si l’actif se dévalorise pour valoir 900.000 euros, le ratio LTV va passer de 30 à 33% (300.000 ÷ 900.000). Il s’est détérioré. 

À noter :

Face à la crise sanitaire du la Covid-19, certaines SCPI devraient être plus résilientes. Par exemple, celles peu investies dans des secteurs très touchés (commerces, restaurants...), détenant des réserves (provisions pour gros entretien, report à nouveau…) ou encore bénéficiant de services de property management dynamiques. Les sociétés avec une faible LTV devraient, aussi, tirer leur épingle du jeu. En effet, elles pourront s’endetter pour saisir les opportunités du marché. 

Les SCPI globalement peu endettées

Fin 2018, les SCPI avaient un ratio d’endettement moyen de 15,08%* (15,96%* en moyenne pour les SCPI à capital fixe et 7,60 %* pour celles à capital fixe). L’endettement global des SCPI est de 6,17 milliards d’euros*, avec un montant moyen de 213 millions d’euros* par société de gestion. Les 5 SCPI les plus endettées (Primonial, Amundi, Sofidy, La Française AM et Perial) concentrent 73 % de la dette financière. 

* Source : MeilleureSCPI.com