Comment investir en SCPI « viager » ?

Publié le 25 janv. 2021 par - Mis à jour le 25 janv. 2021

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Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent être démembrées entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Généralement, ce démembrement est temporaire et fixé pour une durée déterminée. Lorsqu’il doit s’achever au décès de l’usufruitier, il est dit « viager ». 

 

Le fonctionnement de démembrement viager

La propriété des parts de SCPI peut être démembrée entre un nu-propriétaire qui détient les parts et un usufruitier qui perçoit les loyers, aussi appelés dividendes. Le démembrement viager est un démembrement spécifique car sa date de fin n’est pas connue avec précision (par exemple, dans un délai de cinq ou dix ans). En effet, le démembrement viager s’achève au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI, sans frais, ni taxes, ni formalités. Dans le cas d’un démembrement viager, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit ne sont pas fixées par la société de gestion  mais en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème établi par l’administration fiscale. 

La SCPI viager, pour anticiper sa transmission de patrimoine

La valeur de la nue-propriété des parts de SCPI est inférieure à celle des parts détenues en pleine propriété. Cette décote vous permet de transmettre vos parts avec des droits de donations réduits et d’optimiser les abattements prévus par la loi. Pour rappel, chaque parent peut donner 100 000 euros à un enfant en franchise de droits tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants, 200 000 euros sans droits. 

A noter :

Les donations consenties aux petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 euros (5 310 euros pour les arrières petits-enfants).

 

Un nouvel abattement de 100 000 euros prévu par Loi de Finance rectificative 

Plutôt que de transmettre directement la nue-propriété de parts de SCPI, vous pouvez donner une somme d’argent à vos proches pour qu’ils achètent eux-mêmes les parts démembrées. L’article 19 de la Loi de Finance rectificative pour 2020 codifié à l’article 790 A bis du CGI, a institué un nouvel abattement de 100 000 euros pour les sommes d’argent données à des descendants (enfants, petits-enfants…) ou, à défaut, à des neveux et nièces. Cumulable avec les abattements existants déjà, il s’applique aux donations réalisées du 30 juillet 2020 au 30 juin 2021. 

 

La SCPI viager, pour investir sans alourdir sa fiscalité

Les SCPI sont, comme tous les placements immobiliers, taxables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, lorsque les parts sont démembrées, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI. Il doit dans ce cas, déclarer les parts pour leur valeur en pleine propriété et payer l’impôt correspondant. Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous permet, jusqu’au décès de l’usufruitier, de vous constituer un patrimoine immobilier sans alourdir le montant votre IFI.

 

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