Comment calculer la valeur de l’usufruit en SCPI ?

Publié le 7 déc. 2018 par Jonathan .
Mis à jour le 30 nov. 2018

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Usufruit ou nue-propriété, chacun de ces droits de propriété répond à un objectif patrimonial différent. Si la nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût, l’usufruit permet de bénéficier des rendements immédiats et attractifs du placement.

 

Fonctionnement et avantages de l’usufruit de parts de SCPI

Grâce au démembrement temporaire en SCPI, vous pouvez acheter uniquement l’usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée. Ce mode d’acquisition permet de faire travailler votre excédent de trésorerie. En effet, c’est l’usufruitier qui perçoit la totalité des revenus versés par la société de gestion durant la période de démembrement.

Acheter l’usufruit des parts de SCPI est avantageux sur différents plans. Le principal avantage, c’est que l’usufruitier perçoit des revenus réguliers tout en étant protégé contre les risques d’inflation immobilière ou de dévalorisation du parc immobilier. Ces risques n’auraient aucune incidence sur les loyers qu’il perçoit, car ils sont assumés par le nu-propriétaire.

L’achat d’usufruit de parts de SCPI se révèle particulièrement intéressant pour les particuliers faiblement fiscalisés. Il s’adresse aussi aux entreprises ou personnes fiscales qui veulent optimiser leur trésorerie via les SCPI, souvent plus rémunératrs que la plupart des produits bancaires.

 

La valeur de l’usufruit en SCPI

Dans une SCPI, la valeur de la pleine propriété des parts est déterminée par la somme des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété. Ainsi, le partage de la valeur de la pleine propriété est avant tout effectué en fonction de la durée du démembrement. A noter que plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit augmente.

C’est la société de gestion qui fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’une part de SCPI via les clés de répartition. Ces clés de répartition varient d’une SCPI à une autre. A titre indicatif, les sociétés de gestion proposent une répartition moyenne de :

  • 80,91 % pour la nue-propriété et 19,09 % pour l’usufruit sur 5 ans.

  • 75,26 % pour la nue-propriété et 24,74 % pour l’usufruit sur 7 ans.

  • 68,27 % pour la nue-propriété et 31,73 % pour l’usufruit sur 10 ans.

  • 65,83 % pour la nue-propriété et 34,17 % pour l’usufruit sur 12 ans.

Ces valeurs résultent de plusieurs critères, à savoir :

  • les revenus que percevra l’usufruitier,

  • l’évolution des prix du bien immobilier,

  • l’offre et la demande…

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