Comment calculer la valeur de l’usufruit en SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier, plus couramment appelée SCPI, est un véhicule d'investissement populaire en pierre-papier. Elle permet d'investir indirectement dans l'immobilier sans les tracas de la gestion directe. Mais que se passe-t-il lorsque l'on souhaite démembrer les droits de propriété via l'usufruit ? Cet article vous guidera à travers les étapes pour calculer la valeur de l'usufruit dans le contexte de la SCPI.

Comprendre l'usufruit en SCPI

Qu'est-ce que l'usufruit?

L'usufruit (en code civil) est le droit de jouir d'un bien dont une autre personne a la nue-propriété. En d'autres termes, l'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (comme les loyers), sans en être le propriétaire complet.

Pourquoi séparer usufruit et nue-propriété en SCPI?

Séparer l'usufruit de la nue-propriété est une stratégie d'optimisation fiscale. En effet, l'usufruitier perçoit les revenus (dividendes de la SCPI) et est donc imposable sur ces revenus, tandis que le nu-propriétaire attend la revente de ses parts pour réaliser une plus-value.

Méthode de calcul de la valeur de l'usufruit

Avant de passer au calcul de l’usufruit, il est important de bien avoir en tête qu’il y a deux types, l’usufruit temporaire fixe et l’usufruit temporaire viager.

Qu’est ce que l’usufruit temporaire viager ?

C'est le droit de jouissance accordé à une personne pour toute la durée de sa vie, une fois que la personne décède, l’usufruit rejoint la nue-propriété.

Le calcul de l'usufruit dépend principalement de deux facteurs: la durée de l'usufruit et l'âge de l'usufruitier.

Tableau du barème de l’usufruit viager

Voici un tableau simplifié basé sur le barème fiscal de l'usufruit en fonction de l'âge :

Exemple de calcul

Prenons l'exemple d'une SCPI dont la valeur de part est de 100€. Si l'usufruitier a 45 ans, d'après le tableau, la valeur de l'usufruit est de 60%. Ainsi, la valeur de l'usufruit pour une part serait de 60€ (60% de 100€), et la valeur de la nue-propriété serait de 40€.

Tableau du barème calcul de l’usufruit économique 

Dans une SCPI, la valeur de la pleine propriété des parts est déterminée par la somme des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété. Ainsi, le partage de la valeur de la pleine propriété est avant tout effectué en fonction de la durée du démembrement. A noter que plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit augmente.

C’est la société de gestion qui fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’une part de SCPI via les clés de répartition. Ces clés de répartition varient d’une SCPI à une autre.

La répartition moyenne proposée par les sociétés de gestion est la suivante : 

Ces valeurs résultent de plusieurs critères, comme les revenus que percevra l’usufruitier, l’évolution des prix du bien immobilier ou encore l’offre et la demande, etc.

Calculer la valeur de l'usufruit en SCPI est une démarche qui peut sembler complexe au premier abord. Pourtant, avec les bonnes informations et les bons outils, vous pourrez naviguer efficacement dans cet univers et optimiser votre investissement.

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