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Publié le 22 avr. 2023 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 29 mai 2023
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une opportunité intéressante pour investir dans l'immobilier sans devoir gérer directement les biens. Un aspect souvent méconnu de cet investissement concerne l'usufruit. Dans cet article, nous vous présenterons le fonctionnement de l’usufruit, les différents types d'usufruitiers en SCPI, ainsi que leurs motivations et avantages.
Qu'est-ce que l'usufruit en SCPI ?
Avant de plonger dans les différents types d'usufruitiers en SCPI, il est important de comprendre ce qu'est l'usufruit et comment il fonctionne dans le cadre des SCPI.
L'usufruit en général
L'usufruit est un droit réel qui permet à une personne, appelée usufruitier, d'utiliser un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. L'usufruit est généralement accordé pour une durée déterminée ou pour la vie de l'usufruitier (usufruit viager). Le propriétaire du bien, quant à lui, est appelé nu-propriétaire.
L'usufruit en SCPI
Dans le cadre des SCPI, l'usufruit s'applique aux parts de la société plutôt qu'à un bien immobilier spécifique. L'usufruitier des parts de SCPI a le droit de percevoir les revenus (dividendes) générés par les investissements immobiliers de la SCPI, sans détenir la pleine propriété des parts.
Lorsque l'usufruit prend fin, l'usufruitier cesse de percevoir les revenus et la pleine propriété des parts revient au nu-propriétaire. Cette répartition des droits permet aux investisseurs de diversifier leurs stratégies d'investissement en fonction de leurs objectifs et de leur situation financière.
En résumé, l'usufruit en SCPI est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent profiter des revenus générés par les investissements immobiliers sans avoir à gérer les biens directement ou à investir en pleine propriété.
Qui sont les usufruitiers ?
Dans le cadre de l'usufruit temporaire fixe
Dans le cadre de l'usufruit temporaire fixe, les usufruitiers peuvent être de trois types différents:
Les sociétés à l'impôt sur les sociétés : Ces entreprises investissent en usufruit pour faire fructifier leur trésorerie. L'usufruit leur permet de générer des revenus supplémentaires sans avoir à investir en pleine propriété.
Les fonds usufruit : Ces fonds sont généralement une composante d'investissement des fonds euro. Ils permettent de diversifier les placements et d'offrir une rentabilité attractive.
Les personnes physiques : Certains particuliers disposent d'un déficit foncier et souhaitent l'absorber en investissant dans l'usufruit temporaire fixe. Cela leur permet de bénéficier d'avantages fiscaux.
Dans le cadre de l'usufruit temporaire viager
L'usufruit temporaire viager concerne généralement des personnes qui détenaient les parts en pleine propriété et qui ont donné, dans le cadre d'une donation, la nue-propriété. Par exemple avec la donation aux enfants : Des parents qui détiennent des parts de SCPI en pleine propriété peuvent donner la nue-propriété à leurs enfants. Ainsi, ils (les parents) conservent l'usufruit temporaire viager et continuent à percevoir des revenus jusqu’à leurs décès.
La donation à une association ou à d'autres proches : Les parents ou d'autres personnes peuvent également choisir de donner l'usufruit temporaire viager à leurs enfants, une association ou d'autres proches, sans avoir besoin des revenus eux-mêmes.
Tableau récapitulatif
| Type d'usufruitier | Type d'usufruit | Caractéristiques | Avantages |
|---|---|---|---|
| Sociétés à l’IS (impots sur les sociétés) | Temporaire fixe | Investissement pour faire fructifier trésorerie | Génération de revenus supplémentaires |
| Fonds usufruit | Temporaire fixe | Composante des fonds euro | Diversification et rentabilité |
| Personnes physiques | Temporaire fixe | Absorption du déficit foncier | Avantages fiscaux |
| Association ou proches | Temporaire fixe | Transmission de l'usufruit temporaire viager | Soutien à une cause ou à des proches |
| Parents dans le cadre d’une donation aux enfants de la nue propriété | Temporaire viager | Transmission de la nue-propriété | Conservation des revenus |
L'investissement en SCPI via l’usufruit temporaire fixe ou viager présente divers avantages pour différents profils d'investisseurs. Que ce soit pour faire fructifier une trésorerie, absorber un déficit foncier, diversifier un portefeuille ou transmettre un patrimoine à ses enfants ou proches, l'usufruit en SCPI offre des opportunités intéressantes. Il est important de bien comprendre les spécificités et avantages de chaque type d'usufruit pour faire un choix éclairé en fonction de ses objectifs et besoins.
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