SCPI et succession : comment valoriser une part transmise en 2026 ?

Comprendre la valorisation d'une SCPI en cas de transmission en 2026

La valorisation d'une part de SCPI dans le cadre d'une donation ou d'une succession soulève des enjeux patrimoniaux importants. Qu'il s'agisse d'anticiper une transmission ou de régler une succession, il est essentiel d'évaluer avec précision la valeur des parts, en tenant compte des spécificités liées à leur nature : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

En 2025 et en 2026, le marché des SCPI a franchi une phase de réajustement et s'inscrit désormais dans un nouveau cycle, plus sélectif et contrasté. Selon les données de l'ASPIM, le taux de distribution moyen est passé de 4,72 % en 2024 à 4,91 % en 2025, traduisant un regain d'intérêt des épargnants pour la pierre-papier et une capacité retrouvée à générer des revenus réguliers. Dans ce contexte, certaines SCPI continuent d'afficher des revalorisations de prix de part significatives, notamment les véhicules récents créés après la correction immobilière de 2022, qui ont pu constituer leur patrimoine à des prix d'acquisition plus raisonnables.

Upêka a ainsi enregistré une hausse de 3 % de son prix de part en 2025, portant sa performance globale annuelle à 8,71 %. Reason, pour sa première année complète d'exercice en 2025, a annoncé une revalorisation de 1 % de son prix de part et une performance globale annuelle de 13,9 %, avec un taux de distribution de 12,9 %. Ces mouvements traduisent la solidité des patrimoines constitués par ces nouvelles générations de SCPI et un retour de la création de valeur immobilière, dans un environnement où la collecte repart (+15 % au premier semestre 2025 d'après certaines analyses de marché).

Parallèlement, le marché reste marqué par des situations plus tendues sur des SCPI historiques, notamment celles fortement exposées aux bureaux, dont certaines ont dû baisser leurs dividendes et mettre en place des mécanismes de gestion de la liquidité. Les SCPI à capital fixe peuvent présenter des contraintes spécifiques : parts en attente, décotes sur le marché secondaire, délais de retrait plus longs. Ces éléments illustrent les risques de liquidité sur certaines SCPI, un paramètre central dès lors qu'il s'agit de valoriser des parts pour une donation ou une succession.

La fiscalité applicable aux transmissions repose en grande partie sur cette valorisation, ce qui en fait un sujet incontournable pour les épargnants et les conseillers en gestion de patrimoine. Mettre à jour les valorisations pour 2026 est donc essentiel, en particulier pour les SCPI illiquides, pour lesquelles une mauvaise estimation peut entraîner des effets fiscaux et patrimoniaux significatifs.

La valeur retenue pour la donation ou la succession

En pleine propriété : la valeur de retrait comme référence

Lorsqu'une part de SCPI est transmise en pleine propriété, c'est la valeur de retrait qui fait foi. Il s'agit du prix auquel un associé peut sortir de la SCPI, c'est-à-dire :

Valeur de retrait = Prix de souscription – Frais de souscription

Par exemple, pour une SCPI avec un prix de souscription de 200 € et des frais de souscription typiques de 10 %, la valeur de retrait s'élèverait à environ 180 €. Pour les SCPI sans frais d'entrée, la valeur de retrait équivaut au prix de souscription. À noter que les frais d'entrée varient fortement selon les générations de SCPI : les véhicules récents ont parfois des frais sensiblement réduits, voire inexistants, ce qui rapproche davantage la valeur de retrait du prix de part et peut influer sur la base taxable.

C'est cette valeur qui est utilisée comme base pour calculer les droits de donation ou les droits de succession. Elle tient compte des évolutions récentes du marché, notamment les revalorisations observées en 2025 sur des SCPI comme Upêka ou Reason, qui témoignent d'une amélioration progressive de la qualité des patrimoines immobiliers et de la sélectivité accrue des sociétés de gestion. Elle permet également d'intégrer les situations plus tendues sur certaines SCPI moins liquides, où la valeur réellement réalisable à court terme peut être inférieure à la valeur de souscription.

Cette approche repose sur la liquidité réduite du placement et reflète la réalité économique des conditions de cession : marché secondaire parfois peu actif, présence de parts en attente, délais de retrait et éventuelles décotes. C'est une question importante, en particulier pour les SCPI illiquides, où l'écart entre le prix théorique et la valeur effectivement réalisable peut être significatif.

En démembrement : une estimation basée sur l'usufruit et la nue-propriété

Lorsqu'une part est détenue en démembrement (nue-propriété ou usufruit), la valorisation dépend de la répartition économique entre les deux droits. Il convient d'estimer la valeur de la nue-propriété en tenant compte de la valeur totale de la part et des barèmes fiscaux applicables, notamment ceux utilisés en matière de droits de mutation à titre gratuit.

La valorisation des parts démembrées repose sur une estimation de la valeur totale de la SCPI, qui doit être actualisée en fonction des évolutions du marché (revalorisations, éventuelles baisses de prix de part, rendement, taux de distribution moyen) et des caractéristiques propres à chaque véhicule (qualité du patrimoine, taux d'occupation financier, politique d'arbitrage). Des outils de suivi patrimonial comme Monujo permettent un suivi en temps réel des parts de SCPI en nue-propriété, d'intégrer les fluctuations du marché et de simuler la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété sur différentes durées de démembrement. Ils sont particulièrement utiles pour ajuster les valorisations en 2026, dans un contexte de marché encore en phase de normalisation et de forte différenciation entre anciennes et nouvelles SCPI.

Pourquoi cette méthode de valorisation est acceptée ?

La méthode basée sur la valeur de retrait est considérée comme réaliste et pragmatique. Elle permet d'éviter des surestimations fiscales, en cohérence avec la nature spécifique des parts de SCPI :

• Faible liquidité
• Frais de cession
• Délais de retrait
• Marché secondaire souvent peu actif

Cette valorisation est également sécurisée d'un point de vue fiscal, dans la mesure où elle s'appuie sur une pratique admise par l'administration (Doctrine BOFIP – BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20). En pratique, elle constitue une base de travail robuste pour les notaires, les héritiers et les conseillers en gestion de patrimoine.

Dans un marché 2025-2026 devenu ultra-sélectif, où certaines SCPI ont pu perdre près d'un quart de la valeur de leur part alors que d'autres affichent des performances globales annuelles supérieures à 10 % grâce à des revalorisations, cette approche permet de coller au plus près à la réalité économique. Elle tient compte à la fois de la performance (taux de distribution, performance globale annuelle) et des caractéristiques de liquidité, éléments essentiels pour fiabiliser les bases imposables en cas de transmission.

Quel impact sur les droits de donation ou de succession ?

La base imposable étant réduite par l'application de la valeur de retrait ou d'une estimation spécifique en démembrement, cela permet de :

• Réduire les droits à payer
• Optimiser la transmission sur le plan fiscal
• Structurer un patrimoine en limitant l'impact fiscal

Les abattements légaux (par exemple 100 000 € en ligne directe tous les 15 ans) s'appliquent ensuite à cette base. L'enjeu est donc de valoriser au plus juste les parts de SCPI, sans surestimation, tout en restant conforme aux pratiques admises par l'administration fiscale.

Cette question est d'autant plus stratégique pour les SCPI illiquides, ou celles dont le marché secondaire est peu actif, où la valeur de retrait peut être inférieure au prix de souscription ou difficilement réalisable à court terme. Dans un environnement où les écarts de performance se creusent entre anciennes SCPI et véhicules plus récents ayant profité de la correction immobilière, une valorisation trop optimiste peut conduire à une base taxable exagérée, tandis qu'une valorisation trop prudente peut créer des déséquilibres entre héritiers. À ce sujet, nous pouvons vous proposer des missions d'accompagnement dédiées pour fiabiliser vos valorisations et sécuriser vos opérations de transmission.

Focus sur les outils d'estimation : Monujo, un suivi innovant

La plateforme Monujo permet aux porteurs de parts de SCPI de suivre :

• La valeur estimée de leurs parts, y compris en nue-propriété
• Les mouvements de valorisation, notamment les revalorisations de prix de part intervenues fin 2025 et en 2026 pour certaines SCPI
• La liquidité du marché secondaire et l'évolution des délais de retrait

C'est un outil précieux pour les transmissions complexes, notamment en présence de plusieurs démembrements ou de donations étalées dans le temps. Il facilite la mise à jour régulière des valorisations, indispensable pour disposer de chiffres cohérents avec la réalité du marché au moment de la donation ou de la succession. Dans un contexte où l'analyse de la performance doit intégrer non seulement le taux de distribution, mais aussi la performance globale annuelle (incluant l'évolution du prix de part), un suivi fin de ces paramètres est indispensable.

Les points de vigilance à retenir

Avant de transmettre des parts de SCPI, plusieurs points de vigilance doivent être pris en compte :

• La nature de la détention : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit
• L'estimation à jour de la valeur, tenant compte des revalorisations récentes (comme celles observées en 2025 pour Upêka ou Reason) et des éventuelles baisses pour les SCPI plus anciennes
• Le choix du moment de la transmission, notamment en fonction des valeurs d'expertise, du taux de distribution et des tendances du marché immobilier (reprise progressive de la transaction et hausse modérée des prix dans certaines zones)
• Le recours possible à un conseiller en gestion de patrimoine pour arbitrer entre donation, succession ou démembrement, et tenir compte des évolutions possibles de la fiscalité immobilière
• La situation particulière des SCPI en capital fixe ou des véhicules présentant des contraintes spécifiques de liquidité (parts en attente, délais de cession, décote potentielle sur le marché secondaire)

C'est important de valoriser à la bonne valeur, en particulier pour les parts de SCPI qui ne sont pas liquides. Une valorisation trop optimiste peut léser certains héritiers ou entraîner un surcoût fiscal, tandis qu'une valorisation trop prudente peut compliquer le partage ou les équilibres patrimoniaux. Dans un marché devenu très hétérogène, où certains fonds affichent des rendements supérieurs à 6 % quand la moyenne du marché reste en dessous, la sélection des véhicules et la précision des estimations prennent une importance accrue.

Avantages et limites de la valorisation SCPI dans les transmissions

Points clés à retenir

• La valeur de retrait est la base pour les transmissions en pleine propriété, permettant de tenir compte des frais d'entrée et de la liquidité réelle des parts.
• En démembrement, la valorisation repose sur un barème fiscal ou des estimations économiques tenant compte de l'usufruit et de la nue-propriété, en lien avec la valeur globale de la SCPI et son comportement de marché.
• Des outils comme Monujo facilitent le suivi précis des valeurs et des mouvements de marché, en intégrant à la fois le rendement courant (taux de distribution) et la performance globale annuelle.
• La transmission de parts de SCPI peut permettre une optimisation patrimoniale efficace, en tenant compte des dynamiques récentes du marché : revalorisations pour certaines SCPI récentes (Upêka, Reason) et ajustements plus sévères sur des véhicules plus anciens.
• Les SCPI présentant des contraintes de liquidité (capital fixe, parts en attente, décotes sur le marché secondaire) doivent être analysées avec une attention particulière dans une stratégie de transmission, afin de ne pas surestimer la valeur fiscalement retenue.