Comment souscrire ?

FISCALITÉ DES REVENUS DE LA SCPI

comptant

Si l’investisseur dispose d’une épargne disponible, il peut alors acheter ses parts de SCPI « comptant », c’est à dire sans recourir à l’emprunt. L’épargnant pourra ainsi disposer de revenus immédiats et réguliers (pour les SCPI de rendement).
Il pourra investir sur le marché primaire, le marché du neuf (où sont créées les nouvelles parts de SCPI) et le marché secondaire (le marché de l’occasion).

crédit

Investir en parts de SCPI à crédit permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine immobilier sans épargne préalable et de profiter de l’effet de levier du crédit. Les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus locatifs, il est ainsi possible d’alléger ses impôts.
Pour le financement de parts de SCPI, les banquiers préfèrent généralement que l’épargnant souscrive des parts sur le marché primaire (le marché du neuf).

assurance-vie

Certains contrats d’assurance-vie proposent d’investir directement dans des parts de SCPI. L’investisseur peut ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie et doper le rendement de son contrat.
En investissant en SCPI via son contrat d’assurance-vie, l’épargnant bénéficie donc des rendements performants des SCPI de rendement, mais également de la fiscalité avantageuse des assurances-vie.

DéMEMBREMENT

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement, afin de répondre à sa situation :
NUE-PROPRIÉTÉ : la nue-propriété de parts de SCPI s’adresse aux épargnants qui souhaitent obtenir des revenus à terme (horizon de 5 ans à 20 ans) et ne pas avoir de fiscalité pendant la période du démembrement temporaire. Investir en nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine immobilier, en bénéficiant d’une décote à l’achat (entre 20% et 40% en fonction de la durée). Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI, sans frais supplémentaire. L’épargnant n’alourdit alors pas sa fiscalité puisqu’il ne perçoit pas de dividendes et que les parts détenues en nue-propriété sortent de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), pendant la période du démembrement. Si le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes pendant le démembrement, il récupère, au terme, la pleine propriété des parts de SCPI, et percevra les dividendes.
USUFRUIT : l’usufruit des parts de SCPI s’adresse à un particulier disposant de liquidités à investir, de déficits fonciers ou ayant un taux marginal d’imposition sur le revenu faible. Il s’adresse également à des personnes morales (sociétés) soumises à l’impôt sur les sociétés, qui souhaitent faire fructifier leur trésorerie.

LES deux formes de SCPI

L’achat de parts de SCPI se fera sur différents marchés en fonction de la forme de la SCPI.

SCPI A CAPITAL FIXE

Dans le cadre des SCPI à capital fixe, un capital plafond est inscrit dans les statuts. Pour l’atteindre la société procède à des augmentations de capital successives.
Lors d’une augmentation de capital, l’investisseur peut alors acheter des parts sur le marché primaire (marché du neuf).
En dehors de ces périodes d’augmentation, l’investisseur qui souhaite se positionner sur cette SCPI pourra acheter des parts sur le marché secondaire (marché de l’occasion), en rachetant les parts d’un associé désireux de les céder.

SCPI A CAPITAL VARIABLE

Dans le cadre des SCPI à capital variable, la société de gestion peut émettre des nouvelles parts à tout moment (sauf cas exceptionnel), les investisseurs peuvent donc acquérir des parts lorsqu’ils le désirent.

le prix d’achat

SUR LE MARCHé primaire

Le prix d’achat des parts de SCPI sur le marché primaire correspond au prix de souscription (frais inclus). Il est défini par la société de gestion, en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI.
Il est plus facile de financer l’achat à crédit de parts de SCPI sur le marché primaire (où le prix de part est fixe) que sur le marché secondaire..

sur le marché secondaire

Sur le marché secondaire, c’est la société de gestion qui détermine un prix d’exécution, à partir de la confrontation des ordres d’achat et de vente.

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