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- Optimisez votre entrée en SCPI en choisissant le démembrement pour payer la part moins chère, en fonction de votre besoin : revenus immédiats (usufruit) ou capital futur (nue-propriété).
- Ajustez la durée du démembrement (5 à 12 ans) pour moduler la répartition : plus la durée et le rendement prévisionnel sont élevés, plus la part de nue-propriété baisse au profit de l’usufruit.
- Utilisez les clés de répartition moyennes (ex : 5 ans ≈ 81 % NP / 19 % US, 10 ans ≈ 68 % NP / 32 % US) comme base de négociation et de comparaison entre SCPI.
- Sécurisez votre montage en comparant minimums et maximums des clés entre sociétés de gestion pour éviter de surpayer la nue-propriété ou sous-valoriser l’usufruit.
- Pour une durée spécifique non standard ou un cas patrimonial complexe, faites-vous accompagner par un conseiller pour obtenir la clé de répartition la plus adaptée.
MeilleureSCPI.com a établi à un panorama du marché des SCPI de rendement accessibles en démembrement temporaire fixe. Découvrez dès à présent les clés de répartition relatives à ce mode d'acquisition. Il s’agit des clés de répartition sur l’état du marché en octobre 2018.
Démembrement temporaire fixe en SCPI : comprendre les clés de répartition
Beaucoup d’épargnants le savent déjà : l’achat de parts de SCPI peut également s’effectuer en démembrement. Ce mode d’acquisition permet de bénéficier d’un prix de part moindre par rapport à l’achat en pleine-propriété. En effet, le prix de souscription est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier grâce à une clé de répartion. L’épargnant peut donc choisir soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts en fonction de ses besoins.
Pour fractionner le prix entre ces deux acteurs, les SCPI se basent sur les clés de valeur. Ces clés dépendent généralement du rendement prévisionnel de la SCPI de rendement et de la durée du démembrement. Concrètement, plus le taux de distribution sur la valeur de marché prévisionnel (TDVM) est élevé, plus la part du nu-propriétaire est faible. A contrario, la part de l’usufruitier sera élevée.
Les clés de répartition Nue-propriété/Usufruit : janvier 2020
Les clés de répartition diffèrent d’une société de gestion à une autre et d’une SCPI à une autre. Elles prennent en compte les caractéristiques du véhicule de placement.
À titre indicatif, voici un tableau récapitulant la moyenne, les minimas et les maximas des clés de répartition. Ces clés se réfèrent à celles proposées par les SCPI et se subdivisent en plusieurs périodes.
| Durée du démembrement | 5 ans | 7 ans | 10 ans | 12 ans | ||||
| Nue-propriété | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit | |
| Moyenne | 80,88 % | 19,12 % | 75,07 % | 24,93 % | 68,21 % | 68,21 % | 65,67 % | 34,33 % |
| Minimum | 76,00 % | 24,00 % | 70,00 % | 30,00 % | 62,00 % | 62,00 % | 60,00 % | 40,50 % |
| Maximum | 88,75 % | 11,25 % | 82,00 % | 18,00 % | 77,00 % | 23,00 % | 74,00 % | 26,00 % |
Si vous souhaitez connaitre les clés de répartition sur une durée non présentées dans le tableau ci-dessus, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers.
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