Découvrez les clés de répartition actuelles de Corum XL

Comme d'autres SCPI, Corum XL est également accessible en démembrement. Un investissement où la part de SCPI est divisée entre deux épargnants. Ce démembrement se fait suivant une clé de répartition déterminant la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit.

Les clés de répartition actuelles de Corum XL

Lancée en 2017, Corum XL est une SCPI de rendement gérée par la société de gestion Corum AM. SCPI à capital variable, elle est spécialisée dans l'immobilier diversifié et détient un patrimoine immobilier entièrement situé à l'étranger. Au 31 mars 2026, sa capitalisation atteint 2 154,12 millions d'euros pour 53 886 associés, confirmant son positionnement parmi les grandes SCPI diversifiées du marché.

Cette SCPI permet aux épargnants d'investir en fonction de leur capacité d'épargne. L'épargnant peut toujours souscrire à la SCPI Corum XL avec un montant de souscription de 195 € par part, tout frais inclus, accessible dès une part. À noter que cette SCPI diversifiée est accessible en démembrement, un mécanisme d'investissement basé sur la division de la part de SCPI en pleine-propriété en deux droits : la nue-propriété et l'usufruit.

Les clés de répartition en démembrement temporaire actuellement utilisées par Corum XL restent structurées autour d'un partage entre nue-propriété et usufruit, avec une décote de la nue-propriété plus importante lorsque la durée du démembrement s'allonge. 

Pour un démembrement de 3 à 20 ans, les clés de répartition indicatives sont les suivantes :

Par ailleurs, Corum XL propose également un démembrement viager fondé sur le barème fiscal, dans lequel la répartition usufruit/nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier (par exemple, 50 %/50 % entre 51 et 60 ans, 40 %/60 % entre 61 et 70 ans).

Qu'est-ce que le démembrement avec les SCPI ?

L'acquisition des parts de SCPI peut se faire en pleine propriété ou en démembrement. Dans le cas d'un démembrement en SCPI, le démembrement porte sur les parts de la SCPI et non sur l'immeuble. Les parts de la SCPI sont démembrées soit dès l'origine (démembrement ab initio), soit par la société de gestion sur le marché secondaire (démembrement per translationem). Lors de l'acquisition de parts de SCPI en démembrement, la pleine propriété des parts de SCPI pourra alors être répartie temporairement entre :

▪ Le nu-propriétaire : il est propriétaire (droit perpétuel) des parts de SCPI pendant la durée du démembrement, sans en percevoir les revenus (ou dividendes mensuels ou trimestriels, selon la politique de distribution de la SCPI). Le nu-propriétaire est propriétaire des revenus futurs et récupère automatiquement la pleine propriété à l'issue du démembrement.

▪ L'usufruitier : il dispose d'un droit réel temporaire sur le bien pendant la période du démembrement. C'est lui qui percevra les dividendes réguliers versés par la SCPI, en contrepartie du prix d'acquisition de l'usufruit. L'usufruitier est bénéficiaire des revenus immédiats attachés aux parts de SCPI. Il a le droit de jouir des choses dont un autre, le nu-propriétaire, a la propriété (article 578 du Code Civil).

Les avantages à détenir la nue-propriété

Un prix de part en nue-propriété lors de l'acquisition représente entre environ 55 % et 90 % de la valeur en pleine-propriété, en fonction de la durée du démembrement. Ceci s'explique par le partage de la valeur entre l'usufruitier, qui perçoit les revenus immédiats, et le nu-propriétaire, qui acquiert les revenus futurs et la pleine propriété au terme de l'opération.

• Pas de fiscalité pendant la période de démembrement : le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes, il n'a dès lors aucun revenu foncier à déclarer au titre des parts de SCPI concernées. La nue-propriété reste ainsi un outil patrimonial intéressant pour les épargnants à forte imposition sur le revenu.
• Récupération automatique de la pleine propriété sans frais, ni fiscalité au terme du démembrement : à l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts sans droits supplémentaires à acquitter.
• Un avantage lié à l'assiette de l'IFI : la nue-propriété n'entre pas dans la valeur imposable à l'IFI. Les biens et droits grevés d'un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier (Art. 885 G du CGI**). Le nu-propriétaire n'est donc pas imposable sur la valeur des parts pendant la durée du démembrement. Le choix d'un investissement en nue-propriété ne doit cependant pas être guidé par un unique objectif de réduction de l'assiette IFI, mais s'inscrire dans une véritable stratégie de gestion de patrimoine.

Les avantages d'investir en usufruit

• Bénéficier de dividendes : le principal avantage pour l'usufruitier est de bénéficier de dividendes réguliers, importants au regard du capital investi. Dans le cas de Corum XL, la SCPI a par exemple distribué un taux de distribution de l'ordre de 5,30 % sur le prix de souscription de 195 € en 2025, sous forme de dividendes bruts par part. L'usufruitier est imposable sur la totalité des revenus encaissés.
• Déduire de ses revenus son déficit foncier : si l'usufruitier dispose d'un déficit foncier préexistant, celui-ci pourra venir en déduction des revenus distribués par les parts de SCPI, ce qui contribuera à alléger le poids de la fiscalité. Cette mécanique reste particulièrement recherchée par certains investisseurs fortement imposés.
• Amortissement de l'usufruit : il est possible pour l'usufruitier personne morale, exerçant une activité commerciale et soumise à l'impôt sur les sociétés, d'amortir son investissement en usufruit dans le cadre de ses comptes, ce qui en fait un outil de gestion de trésorerie et d'optimisation fiscale pour les sociétés.

Pour aller plus loin, ce type de montage en démembrement de parts de SCPI s'inscrit pleinement dans des stratégies de diversification patrimoniale, d'optimisation de la transmission (notamment via la donation de la nue-propriété) ou encore de préparation de la retraite. Il peut être combiné à d'autres modalités de souscription propres à Corum XL, comme la souscription progressive, et s'articule avec les notions de capitalisation, de taux de distribution et de valeur IFI des parts.