Remake Live : nouvelles grilles de démembrement dès le 2 février 2026

La SCPI Remake Live, gérée par Remake Asset Management, confirme en 2026 son positionnement comme véhicule innovant pour les souscriptions en démembrement temporaire, avec la mise en œuvre effective des nouvelles grilles Wenova depuis le 2 février 2026. Issues d'un partenariat dédié, ces grilles remplacent définitivement celles établies avec France Vallée et s'inscrivent dans la continuité de la stratégie de la société de gestion : optimiser l'attractivité de la nue-propriété grâce à des clés de répartition plus fines, tout en fluidifiant les processus opérationnels pour les investisseurs et les conseillers.

Cette évolution intervient dans un contexte de performances soutenues — avec un taux de distribution de l'ordre de 7,05 % au titre de 2025 et un taux d'occupation immobilier proche de 99 % — et d'investissement responsable labellisé ISR depuis 2022, renforçant l'attrait de Remake Live pour les stratégies patrimoniales de long terme.

Comprendre le démembrement temporaire dans la SCPI Remake Live

Le démembrement temporaire dissocie, pour une durée déterminée (généralement de 5 à 20 ans), la nue-propriété de l'usufruit des parts de SCPI. L'usufruitier perçoit les revenus locatifs pendant cette période, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'échéance, sans formalités supplémentaires. Dans le langage technique de la pierre-papier, la pleine propriété est scindée entre l'usufruit — droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus — et la nue-propriété, qui concentre la valeur patrimoniale des parts sans jouissance immédiate des loyers.

Ce mécanisme patrimonial offre une flexibilité particulièrement recherchée dans un cadre d'optimisation fiscale et de transmission :

• Pour l'usufruitier : un flux de revenus immédiats, souvent prisé par des personnes à la retraite ou des sociétés en quête de rendement de trésorerie.
• Pour le nu-propriétaire : un investissement à coût réduit — la nue-propriété étant généralement valorisée à 60-80 % de la pleine propriété selon la durée du démembrement —, une décote à l'achat et une reconstitution automatique de la pleine propriété à terme. Bien structuré, ce montage peut alléger la fiscalité sur le patrimoine, notamment en matière d'IFI, les parts détenues en nue-propriété étant exclues de l'assiette de cet impôt pendant la durée du démembrement.

Dans Remake Live, cette option s'inscrit dans un portefeuille diversifié paneuropéen, avec un nombre significatif d'immeubles, un taux d'occupation financier supérieur à 98 % et des baux de long terme, contribuant à une rentabilité stable autour de 7 % de distribution annuelle. Le démembrement temporaire devient ainsi une véritable stratégie sur mesure, articulant rendement, visibilité et maîtrise de la fiscalité.

Une refonte des grilles à compter du 2 février 2026

Depuis le 2 février 2026, tous les dossiers de souscription en démembrement temporaire reçus complets appliquent exclusivement les nouvelles grilles Wenova. Les anciens mandats France Vallée ne sont plus acceptés et ne peuvent plus servir de base à de nouvelles conventions de démembrement.

Points clés opérationnels :

• Le nouveau mandat de démembrement est accessible sur l'espace partenaire et le parcours de souscription en ligne, avec intégration automatique de la grille Wenova, ce qui réduit les risques d'erreur de saisie.
• Les souscriptions enregistrées jusqu'au 1er février 2026 inclus restent régies par l'ancienne grille France Vallée, sans modification des conditions initiales, assurant la sécurité juridique des opérations antérieures.

Cette transition s'accompagne d'une harmonisation des outils numériques de la société de gestion, simplifiant les démarches pour les investisseurs et les conseillers en gestion de patrimoine. Elle s'inscrit dans une logique de professionnalisation des conventions de démembrement, où la durée, le prix et les droits de chacun sont encadrés par des barèmes de marché cohérents.

Points d'attention pour les dossiers en cours

Pour éviter toute confusion, une distinction stricte est opérée par date d'enregistrement des dossiers :

• Jusqu'au 1er février 2026 inclus : grilles France Vallée appliquées, mandats existants maintenus dans leurs conditions d'origine.
• À partir du 2 février 2026 : grilles Wenova obligatoires, seuls les nouveaux mandats conformes à ce partenariat peuvent être utilisés.

Les investisseurs doivent anticiper cette échéance pour choisir la grille adaptée à leur horizon patrimonial. Les dossiers incomplets ou insuffisamment documentés au 1er février 2026 ont vocation à être traités sous la nouvelle grille, ce qui peut modifier les clés de répartition entre nue-propriété et usufruit. Il est recommandé de vérifier avec son conseiller la date effective d'enregistrement et la grille applicable, afin de s'assurer de la cohérence entre la stratégie initiale et les conditions finales.

Évolution des clés de répartition : exemples chiffrés

Les nouvelles grilles Wenova améliorent les clés de répartition de la nue-propriété sur l'ensemble des durées de 5 à 20 ans, avec des gains plus marqués sur les durées moyennes (11-14 ans, jusqu'à environ +2 points par rapport à l'ancienne grille). Concrètement, cela se traduit par une valeur d'acquisition de la nue-propriété ajustée — à la baisse sur certaines échéances — rendant l'investissement plus attractif pour le nu-propriétaire. Les exemples suivants illustrent l'évolution sur trois durées représentatives :

Note : une clé de répartition plus basse pour la nue-propriété signifie un prix d'entrée réduit pour le nu-propriétaire, augmentant mécaniquement son rendement potentiel à la reconstitution de la pleine propriété. Ces ajustements assurent une cohérence globale entre usufruit et nue-propriété, en ligne avec les barèmes observés sur le marché des SCPI en démembrement temporaire. À titre indicatif, les prix décotés s'étagent désormais d'environ 21,5 % à 46,5 % selon la durée du démembrement, permettant d'adapter finement l'effort d'investissement et la stratégie de transmission.

Une amélioration sur l'ensemble des durées de 5 à 20 ans

Les grilles Wenova se distinguent par :

• Une progression harmonisée sur toutes les durées de 5 à 20 ans, avec des clés de nue-propriété recalibrées pour refléter les performances attendues de Remake Live et l'environnement de taux.
• Un renforcement notable sur les durées intermédiaires et longues, aligné sur les stratégies patrimoniales à horizon étendu, particulièrement adaptées aux transmissions intergénérationnelles et à l'optimisation de l'IFI.
• Une logique actuarielle affinée, intégrant les données de rendement et de vacance de la SCPI, ainsi que les pratiques de marché en matière de démembrement de propriété.

Cette sophistication des clés de répartition rapproche les barèmes de Remake Live des benchmarks publiés par les acteurs de référence de la pierre-papier, tout en conservant les spécificités de la SCPI (absence de frais de souscription, diversification européenne, label ISR).

L'impact du 0 % de frais d'entrée en démembrement

L'absence de frais d'entrée prend tout son sens dans une stratégie de démembrement de propriété, où chaque euro investi compte. Dans un marché où de nombreuses SCPI traditionnelles appliquent encore des frais de souscription de l'ordre de 8 à 10 %, la structure à 0 % de Remake Live constitue un levier de performance significatif pour le nu-propriétaire comme pour l'usufruitier.

À partir d'une simulation réalisée sur la base d'un investissement de 100 000 € en nue-propriété sur 5 ans, l'écart entre une SCPI sans frais de souscription et une SCPI classique apparaît clairement. En investissant l'intégralité du capital, une SCPI à 0 % de frais d'entrée permet d'acquérir davantage de parts, ce qui se traduit par une valeur théorique en pleine propriété plus élevée à l'issue du démembrement. À l'inverse, les frais d'entrée d'une SCPI traditionnelle réduisent mécaniquement le montant réellement investi dès l'origine, et donc le nombre de parts détenues, ce qui pèse sur la valeur reconstituée.

Résultat : la simulation fait ressortir un avantage potentiel de +12 300 € sur 5 ans en faveur de Remake Live, illustrant concrètement l'effet combiné du 0 % de frais d'entrée et des clés de démembrement optimisées.

Simulation comparative – Investissement de 100 000 € en nue-propriété sur 5 ans

Cette simulation est fournie à titre purement illustratif. Elle ne constitue pas un indicateur fiable des performances futures. Les montants, valeurs et gains présentés ne sont pas garantis.

À qui s'adresse cette évolution ?

Cette refonte cible principalement :

• Les investisseurs patrimoniaux souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine, en attribuant la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (et donc les revenus) pour les parents sur une durée donnée.
• Les conseillers en gestion de patrimoine travaillant des stratégies d'optimisation IFI et succession, pour lesquels le démembrement temporaire en SCPI est un outil de plus en plus utilisé afin de concilier rendement, protection et allègement de l'assiette taxable.
• Les particuliers disposant d'un horizon d'investissement défini (5 à 20 ans), qui bénéficient d'une nue-propriété plus compétitive sans remise en cause des principes du démembrement, grâce à des clés de répartition alignées sur les pratiques du marché.

Dans ce cadre, trois notions issues du lexique spécialisé méritent d'être rappelées : la nue-propriété, qui correspond à la détention de la valeur patrimoniale des parts sans jouissance des revenus pendant la durée du démembrement ; l'usufruit, qui confère le droit de percevoir les loyers et de jouir des parts sans en détenir la pleine propriété ; et la pleine propriété, reconstituée automatiquement à l'issue de la période, lorsque usufruit et nue-propriété se réunissent à nouveau entre les mains du nu-propriétaire.

Calendrier récapitulatif

• Jusqu'au 1er février 2026 inclus : grilles France Vallée applicables aux souscriptions enregistrées, mandats existants maintenus.
• Dès le 2 février 2026 : grilles Wenova exclusives, nouveaux mandats, parcours de souscription mis à jour sur les espaces partenaires et digitaux.

Conclusion

L'introduction des grilles Wenova dès février 2026 confirme la SCPI Remake Live comme un acteur de référence du démembrement temporaire, combinant attractivité renforcée de la nue-propriété et simplification opérationnelle pour les investisseurs. Dans un marché immobilier européen toujours en recomposition, cette évolution s'ajoute à des fondamentaux solides — rendement annuel autour de 7 %, taux d'occupation élevé, démarche ISR structurée — pour renforcer l'attrait de la SCPI auprès des investisseurs avertis. Les souscripteurs les plus proactifs tireront pleinement parti de cette refonte en anticipant leurs besoins de revenus et de transmission, en choisissant des durées intermédiaires (10-15 ans) lorsqu'elles sont pertinentes, et en intégrant Remake Live au sein d'une allocation globale diversifiée.