SCPI : tout comprendre sur le label ISR en 2026

Le Label ISR reste en 2026 un repère central pour les investisseurs qui souhaitent concilier performance financière et prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Son référentiel a été profondément renforcé depuis 2024, avec une application effective du nouveau cadre aux fonds nouveaux dès le 1er mars 2024 et aux fonds déjà labellisés au 1er janvier 2025. Le label s'étend également au secteur immobilier, où les SCPI labellisées ISR illustrent concrètement l'intégration des critères ESG dans la gestion d'actifs immobiliers.

Qu'est-ce que le Label ISR ?

Origine et rôle du label

Créé en 2016 à l'initiative du ministère de l'Économie et des Finances, le label ISR a pour objectif de rendre plus lisibles les placements qui intègrent réellement une démarche d'investissement socialement responsable. Il vise à aider les épargnants à identifier les fonds qui prennent en compte, au-delà des critères financiers, des facteurs liés à l'environnement, à la société et à la gouvernance.

Il constitue, en France, le premier label d'État grand public dédié à cette logique de gestion responsable.

Le champ d'application

Le label ISR s'applique à plusieurs catégories de fonds d'investissement : OPCVM, FIA, et fonds immobiliers. Il s'étend aussi à l'immobilier, avec un cadre spécifique pour les fonds immobiliers, dont les SCPI et les OPCI.

Les critères et le processus de labellisation

Les exigences du référentiel

Le nouveau référentiel ISR impose une sélection plus stricte des actifs en portefeuille et une intégration plus approfondie des critères ESG. Parmi les changements majeurs :

• Les gérants doivent désormais exclure les entreprises liées au charbon et aux hydrocarbures non conventionnels, ainsi que celles lançant de nouveaux projets d'exploration ou de raffinage pétrolier et gazier.
• Le label repose sur une logique de double matérialité : considérer à la fois l'impact des enjeux ESG sur l'entreprise et l'impact de l'entreprise sur son environnement et la société.
• La réforme a renforcé la transparence du dispositif et les contrôles associés, avec un plan de contrôle et de surveillance mis à jour en 2026.

La durée de validité du label reste limitée dans le temps, avec un suivi régulier et un contrôle externe par des organismes accrédités.

Spécificités pour l'immobilier

Dans l'immobilier, le label ISR repose sur une approche adaptée à la classe d'actifs. Les fonds doivent notamment démontrer une stratégie claire d'amélioration de la performance ESG des immeubles, en particulier sur les volets énergétiques, climatiques et de gestion responsable des actifs.

• L'approche " best in progress " reste centrale : un fonds peut labelliser un actif qui n'est pas encore exemplaire, à condition de définir et de suivre un plan de progrès crédible.
• Pour les SCPI, la rénovation énergétique, la réduction des émissions et l'amélioration de la qualité d'usage constituent des leviers majeurs.
• La gouvernance du gestionnaire, la gestion des parties locatives et la qualité des usages entrent aussi en compte.

Le tableau récapitulatif

Voici un tableau simplifié des étapes clés du processus de labellisation :

Pourquoi choisir un produit labellisé ISR ?

Les avantages tangibles

• Intégrer les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les décisions d'investissement grâce à un cadre de référence formalisé.
• Bénéficier d'une transparence accrue : le label impose un niveau de reporting plus structuré et permet de distinguer les fonds engagés dans une démarche formalisée.
• Encourager des pratiques de gestion responsables : exclusion de certaines activités polluantes, amélioration du bâti pour une SCPI, réduction des émissions.
• Pour l'immobilier, soutenir la transition du parc vers des immeubles plus sobres en énergie et plus durables sur le long terme, tout en conservant une logique de rendement et de diversification.

Les limites et points de vigilance

• Le label ISR ne supprime pas le risque de marché, le risque de liquidité ou le risque lié à la qualité de gestion.
• Il ne garantit pas une performance supérieure et ne dispense jamais d'analyser les frais, la fiscalité, l'horizon de placement et la cohérence globale du produit.
• La réforme engagée depuis 2024 répond précisément aux critiques qui visaient un label jugé trop permissif dans sa version précédente. Le niveau d'exigence s'est renforcé, mais il reste indispensable d'examiner le sérieux de la stratégie ESG.
• Pour les SCPI, il faut vérifier la compatibilité avec la politique de location, la diversification, les frais et le rendement.

Les SCPI labellisées ISR

Quelles sont les caractéristiques des SCPI ISR ?

Depuis 2020, les SCPI peuvent bénéficier du label ISR immobilier. Elles s'appuient généralement sur :

• Une stratégie intégrant la performance énergétique des immeubles, la réduction des émissions de gaz à effet de serre et la rénovation des actifs anciens.
• Une logique d'amélioration continue, avec des plans d'action ESG suivis dans le temps et une communication plus détaillée auprès des associés.
• Une transparence accrue : ces SCPI publient généralement un rapport ESG ou extra-financier, présentent des indicateurs de suivi quantitatifs.
• Un engagement sur des actifs variés (bureaux, commerces, santé, logistique), à condition de respecter leur feuille de route ESG.

Exemple et panorama

Le marché du label ISR reste très dynamique, avec plus de 1 000 fonds labellisés en 2026, selon les données publiées par plusieurs sources sectorielles. Dans l'immobilier, les SCPI labellisées sont nombreuses et illustrent l'ancrage du label dans la pierre-papier.

Parmi les exemples souvent cités figurent la SCPI Perial O2 (gérée par Perial AM), axée sur des actifs d'utilité publique et la rénovation énergétique, ou encore la SCPI Epargne Pierre. Les produits labellisés ne se ressemblent pas tous : certains sont plus avancés sur la rénovation énergétique, d'autres sur la gouvernance ou le dialogue avec les locataires. Il convient dans tous les cas d'examiner les frais, la fiscalité, la liquidité et l'horizon d'investissement.

Comment intégrer le label ISR dans une stratégie patrimoniale ?

Questions à se poser

Avant de souscrire un produit labellisé ISR, voici les questions essentielles à se poser :

• Quelle est la stratégie ESG mise en œuvre ? Quels sont les engagements concrets (amélioration énergétique, exclusions sectorielles, plan de transition) ?
• Quel est le reporting ESG fourni ? Y a-t-il des indicateurs quantitatifs (énergie consommée, émissions de CO₂, taux d'actifs certifiés) ?
• Quels sont les frais et la fiscalité ? Le label ne supprime pas les coûts de gestion, d'entrée ou de souscription.
• Quel est l'horizon d'investissement et la liquidité ? Une SCPI labellisée reste un investissement en pierre-papier, avec ses contraintes (blocage, fiscalité, revente).
• Le rendement affiché est-il compatible avec la stratégie " responsable " ? Le label ISR ne doit pas être confondu avec un rendement " premium " automatique.

Intégrer dans un portefeuille global

Un produit labellisé ISR peut compléter une allocation patrimoniale plus large, en apportant une dimension responsable à côté de placements plus classiques :

• Allocations mixtes : combiner placements classiques et allocation responsable, en dédiant une part de l'épargne à l'ISR.
• Pour l'immobilier, une SCPI ISR peut enrichir un portefeuille existant en y ajoutant un angle de transition énergétique et de gestion durable.
• Suivi régulier : s'assurer que la société de gestion respecte bien ses engagements, notamment sur la trajectoire énergétique des actifs et la qualité du reporting.

Exemples de critères ESG appliqués dans l'immobilier

Environnement (E)

• Performance énergétique des immeubles (RT 2012/RE 2020, certifications : HQE, BREEAM…).
• Réduction des émissions de gaz à effet de serre, gestion de l'eau, biodiversité.
• Rénovation d'actifs anciens pour atteindre un niveau plus élevé de performance (approche " best in progress ").
• La réforme récente du label renforce encore l'attention portée à la contribution climatique des portefeuilles.

Social (S)

• Qualité des conditions locatives (accessibilité, confort, santé, sécurité).
• Dialogue avec les locataires et les occupants, diversité et inclusion dans la gouvernance.
• Impact territorial des actifs détenus (logements, activités économiques locales, services).

Gouvernance (G)

• Transparence de la société de gestion : politique ESG clairement définie, reporting dédié.
• Qualité du contrôle interne, indépendance du comité de surveillance, processus de rémunération alignés avec objectifs ESG.
• Engagement actif des parties prenantes, contrôle externe (audit, certification).

Tableau comparatif : Label ISR vs offres non labellisées

Conclusion

Le label ISR s'est imposé comme un repère important de l'investissement responsable, mais il est désormais entré dans une phase plus exigeante. Depuis la réforme appliquée en 2024 et 2025, il ne s'agit plus seulement d'afficher une sensibilité ESG, mais de démontrer des exclusions, une trajectoire de transition et un reporting crédible.

Dans l'immobilier, et notamment pour les SCPI labellisées ISR, le label accompagne la montée en puissance des stratégies de rénovation, de sobriété énergétique et de gestion responsable des actifs. Il reste toutefois un outil de sélection parmi d'autres : l'analyse du rendement, des frais, de la fiscalité, de la liquidité et de la gouvernance demeure indispensable avant tout investissement.