Comment vendre ses parts de SCPI en 2026 : guide complet et délais à connaître

La Pierre-Papier continue d'offrir une option d'investissement attrayante en 2026, mais il peut arriver que vous souhaitiez céder vos parts de SCPI. Cet article vous guide à travers les étapes à suivre pour vendre vos parts de SCPI, en répondant aux questions les plus courantes et en expliquant les spécificités de chaque type de SCPI dans un contexte de liquidité qui reste plus tendue qu'avant, malgré les premiers signes d'amélioration observés depuis la fin 2025.

Est-il facile de revendre ses parts de SCPI ?

La facilité de revente des parts de SCPI dépend à la fois du type de SCPI (capital fixe ou variable) et de la situation du marché immobilier. L'Autorité des marchés financiers (AMF) rappelle dans son guide pédagogique sur les SCPI que ces placements sont des supports à long terme, peu liquides, et que les conditions de cession (délais, prix) dépendent étroitement de l'évolution du marché immobilier et du type de SCPI.

Pour les SCPI à capital variable, la revente est en théorie plus simple et rapide, à condition qu'il y ait des acheteurs disponibles et que le fonds ne soit pas saturé par les demandes de retrait. La société de gestion fixe le prix de retrait en fonction de la valeur du patrimoine, mais ce prix peut être temporairement déconnecté de la valeur économique si la SCPI fait face à des files d'attente importantes.

Les SCPI à capital fixe, en revanche, nécessitent de passer par une période de confrontation où l'offre et la demande doivent se rencontrer, ce qui peut parfois allonger les délais de vente, surtout en période de faible liquidité. Le prix des parts est alors régi par la loi de l'offre et de la demande, avec des décotes ou des surcotes possibles par rapport à la valeur de reconstitution.

En 2024 et 2025, le marché secondaire des SCPI a été sous tension, avec un gonflement des listes d'attente dans plusieurs véhicules et des délais de sortie ayant parfois largement dépassé plusieurs mois. Certaines études évoquaient des délais moyens pouvant approcher deux ans sur les SCPI les plus en difficulté. En 2026, la situation se normalise progressivement grâce à la reprise des collectes et à la revalorisation du prix de part d'une partie du marché (18 hausses de prix de souscription recensées sur l'année 2025), mais la liquidité reste très hétérogène d'une SCPI à l'autre. Il est donc crucial de suivre la liquidité de chaque SCPI avant de vendre, en consultant notamment le taux d'occupation financière, les rapports annuels et les indicateurs fournis par la société de gestion.

SCPI à capital variable : un processus fluide… si la liquidité suit

Les SCPI à capital variable ont un fonctionnement spécifique lors de la vente de parts :

• Demande de retrait : Vous adressez une demande de retrait à la société de gestion, qui indique dans la note d'information la valeur de retrait de la part. L'AMF précise que ce prix est déterminé à partir de la valeur du patrimoine, mais qu'il peut être ajusté dans le respect des règles de valorisation. En 2026, la plupart des sociétés de gestion ont consolidé leurs outils digitaux, permettant de déposer les demandes de retrait en ligne et de consulter en temps quasi réel les valeurs de souscription et de retrait.
• Exemple concret : le prix de retrait d'Atream Hôtels, comme celui d'autres grandes SCPI de rendement, est mis à jour régulièrement et peut être consulté directement sur MeilleureSCPI.com, ce qui permet de suivre l'évolution de la valeur de la part et d'anticiper une éventuelle décote ou revalorisation.
• Attente d'un acheteur : Le remboursement dépend de la disponibilité d'un nouvel investisseur pour souscrire une nouvelle part, ou de l'existence d'un fonds de remboursement éventuellement prévu par la SCPI. Si des parts sont en liste d'attente, votre ordre reste en suspens.
• Délais observés en 2025–2026 : Les délais de retrait restent très variables. Dans les situations les plus favorables (SCPI récentes, bonne collecte, patrimoine diversifié), le délai peut être de l'ordre de deux à trois semaines entre la demande de retrait et le crédit des fonds. À l'inverse, pour des SCPI fortement touchées par la baisse de la collecte ou par des baisses de valeurs d'expertise, les délais peuvent atteindre plusieurs mois, voire plus d'un an dans les cas extrêmes.

Il est donc indispensable de suivre régulièrement la liquidité de vos SCPI à capital variable, de surveiller les files d'attente de retrait quand ces données sont disponibles et de rester attentif aux communications de la société de gestion.

SCPI à capital fixe : un processus structuré, régi par l'offre et la demande

Les SCPI à capital fixe suivent un processus de vente différent, davantage structuré autour d'un marché secondaire organisé :

• Période de " confrontations " : À intervalles réguliers (tous les mois ou tous les trois mois, selon les statuts), vous transmettez un ordre de vente à la société de gestion en fixant un prix minimum via le carnet d'ordres. L'AMF rappelle que, pour ces SCPI, les cessions peuvent être soumises à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de cession, ce qui pèse sur la rentabilité nette. En 2026, ce marché secondaire est désormais largement digitalisé : la plupart des sociétés de gestion proposent un espace en ligne permettant de consulter le carnet d'ordres et d'enregistrer les ordres de vente.
• Marché de l'offre et de la demande : La valeur d'une part peut être soit supérieure (surcote) soit inférieure (décote) à sa valeur immobilière. Après la phase d'ajustement des valeurs d'expertise observée en 2023–2024, 2025 a vu coexister des décotes sur certaines SCPI et, à l'inverse, des revalorisations de parts sur d'autres. En 2026, cette polarisation demeure : certaines SCPI se négocient avec une décote persistante, d'autres sont redevenues plus recherchées.
• Détermination du prix d'exécution : Après l'enregistrement des ordres, un prix d'équilibre est déterminé pour optimiser les échanges, en priorisant les ordres d'achat les plus élevés et les ordres de vente les plus bas. La réglementation encadre ce mécanisme pour garantir l'égalité de traitement entre porteurs de parts. En pratique, la durée reste souvent de l'ordre d'1 à 4 semaines selon la fréquence d'organisation du marché secondaire.
• Exécution des ordres : Les transactions sont réalisées au prix d'exécution. Les investisseurs peuvent suivre ces exécutions via des applications mobiles ou des espaces investisseurs mis à jour par les sociétés de gestion, ce qui améliore la transparence.
• Vente de gré à gré : Une alternative consiste à vendre les parts de gré à gré, directement à un acheteur sans passer par le carnet d'ordres. Cette option, encadrée par l'AMF, nécessite une notification préalable à la société de gestion. Des droits d'enregistrement (5 %) et des frais administratifs peuvent s'appliquer, ce qui doit être intégré dans votre calcul de rendement net.

Qui peut vendre de la SCPI ?

La vente de parts de SCPI peut être effectuée par tout investisseur détenteur de parts, qu'il s'agisse :

• de particuliers ;
• d'entreprises ou de personnes morales (sociétés d'exploitation, SCI, holdings patrimoniales) ;
• d'organismes de gestion de patrimoine ou de structures familiales (SCP, holdings familiales).

Les héritiers peuvent également revendre les parts reçues en héritage, après avoir régularisé les aspects administratifs et fiscaux (déclaration de succession, enregistrement, mise à jour du registre des associés). Il convient de signaler à la société de gestion le décès de l'associé, puis de fournir les pièces justificatives demandées (acte de notoriété, attestation de propriété, etc.). En pratique, il faut souvent compter plusieurs semaines à quelques mois pour que la situation soit complètement régularisée avant de pouvoir procéder à la cession. Certains acteurs du marché évoquent des délais usuels de l'ordre de 3 à 6 mois entre le décès et la vente effective, en fonction de la complexité de la succession.

Comment retirer ou récupérer son argent d'une SCPI ?

Pour retirer son argent d'une SCPI, il faut procéder à la vente de ses parts. Le mode opératoire dépend du type de SCPI :

• SCPI à capital variable : vous adressez une demande de retrait à la société de gestion. Le remboursement intervient dès qu'un nouvel acheteur est trouvé ou que la SCPI utilise son fonds de remboursement, lorsqu'il existe. Les revenus et plus-values générés restent soumis à la fiscalité propre au mode de détention : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux en détention en direct, ou fiscalité de l'assurance-vie en cas de détention via un contrat.
• SCPI à capital fixe : vous passez un ordre de vente lors des périodes de confrontation sur le marché secondaire organisé. La vente est réalisée si votre prix rencontre une demande d'achat suffisante. À défaut, vous pouvez chercher un acquéreur dans le cadre d'une vente de gré à gré, en respectant la procédure de notification et en tenant compte des droits d'enregistrement.

Une fois les parts vendues, l'argent est crédité sur le compte bancaire de l'investisseur (ou sur le contrat d'assurance-vie si les parts sont logées dans ce cadre). Les délais moyens de règlement restent, en pratique, d'environ deux à trois semaines après exécution pour les situations courantes, mais peuvent s'allonger significativement en cas de faible demande ou de marché secondaire saturé.

Récupérer son argent investi en SCPI passe donc inévitablement par la vente de ses parts. Les délais pour récupérer l'argent dépendent de la liquidité de la SCPI et du processus de vente spécifique à chaque type de SCPI, pouvant atteindre plusieurs mois, voire plus d'un an pour les véhicules les plus illiquides. Il est conseillé :

• de prévoir un délai suffisant avant de disposer des fonds ;
• d'anticiper les besoins de trésorerie (ne jamais immobiliser en SCPI des sommes dont vous pourriez avoir besoin à court terme) ;
• de diversifier vos SCPI afin de ne pas concentrer le risque de liquidité sur un seul véhicule ;
• d'envisager des plateformes secondaires ou des ventes de gré à gré pour accélérer les transactions lorsque cela est possible, tout en tenant compte des coûts supplémentaires éventuels.

Exemple concret

Supposons que Jean souhaite vendre ses parts dans une SCPI à capital fixe. Il fixe un prix plancher de 200 € tandis que Paul, acheteur potentiel, propose un prix plafond de 220 €. Après une période de confrontation, un prix d'équilibre de 210 € est établi, et Jean vend ses parts à ce prix.

Cet exemple illustre le fonctionnement du marché secondaire : le prix final résulte de la rencontre entre l'offre et la demande, et non d'une valorisation théorique de l'immobilier détenu. Dans un contexte de marché plus favorable, Jean aurait pu obtenir une surcote à 220 € ; dans une phase de tension, il aurait éventuellement dû abaisser son prix à 195 € pour trouver preneur.

Tableau comparatif

Voici un tableau comparatif simple qui met en évidence les différences entre la vente de parts de SCPI à capital variable et de SCPI à capital fixe en 2026 :

Conclusion

Vendre ses parts de SCPI en 2026 nécessite une compréhension approfondie du processus spécifique à votre type de SCPI et une attention particulière à la liquidité du marché secondaire. Malgré la montée en puissance des outils numériques et une certaine normalisation après les tensions de 2023–2024, la liquidité globale reste très variable selon les véhicules. Certains affichent des rendements bruts moyens de l'ordre de 4 % à 6 %, voire plus de 8 % pour les meilleures SCPI en 2024–2025, mais ces performances ne doivent pas faire oublier les risques inhérents : incertitudes sur le marché immobilier, absence de garantie en capital et liquidité parfois réduite.

Avant toute transaction, il reste essentiel de consulter votre société de gestion ou un conseiller en investissement financier afin d'évaluer les délais de sortie, les éventuelles décotes, les frais (y compris droits d'enregistrement pour les SCPI à capital fixe) et les solutions alternatives (vente de gré à gré, plateformes secondaires, arbitrages entre SCPI).

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