Quels sont les inconvénients du placement en SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des fonds immobiliers ou véhicules d'investissement collectif qui permettent d'accéder à l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens immobiliers. Si ces placements présentent de nombreux avantages, ils comportent également des inconvénients à prendre en compte avant d'investir. Dans cet article, nous aborderons les principaux inconvénients du placement en SCPI.

1er inconvénient : la liquidité réduite

Délai de revente des parts entre 15 jours et plusieurs mois

L'un des inconvénients majeurs des SCPI est leur liquidité réduite. En effet, la revente des parts n'est pas aussi rapide et facile que pour d'autres placements financiers comme les actions ou les obligations. Le délai de revente peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, voire plus, en fonction des conditions de marché et de la demande des investisseurs.

SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe

Il existe deux modèles de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Les SCPI à capital variable permettent d'acheter ou de vendre des parts de SCPI à tout moment, directement auprès de la société de gestion on parle d’une demande de retrait. Dans ce cas, la liquidité est généralement meilleure, mais elle reste soumise à la capacité de la SCPI à émettre de nouvelles parts : les retraits sont compensés par la souscription de nouvelles parts.

Les SCPI à capital fixe, en revanche, suivent un autre fonctionnement. Les SCPI à capital fixe suivent un fonctionnement proche d’un marché boursier. Lorsque le propriétaire souhaite vendre ses parts, il doit placer un ordre sur le carnet d'ordres en spécifiant le prix minimum par part qu'il souhaite obtenir. Si une transaction a lieu, le prix d'exécution est fixé au moins au niveau de la demande du vendeur. Le prix d'exécution correspond au montant permettant d'échanger la plus grande quantité de parts possible (source Réglement Général AMF)

La liquidité des SCPI à capital fixe est donc généralement plus faible que celle des SCPI à capital variable, et le délai de cession des parts peut être plus long.

Ainsi, il est important de bien comprendre les spécificités de chaque type de SCPI avant d'investir, notamment en ce qui concerne la liquidité et les modalités de revente des parts. Certaines SCPI à l’instar de Corum Eurion ont mis en place les versements programmés et le réinvestissement des dividendes ce qui améliore grandement la liquidité.

2e inconvénient : le capital et rendement ne sont pas garantis

Variation des revenus locatifs

Le rendement d'une SCPI dépend principalement des revenus locatifs qu'elle génère. Or, ces revenus peuvent varier en fonction de la conjoncture économique, de l'évolution du marché immobilier, et de la qualité des biens détenus. Ainsi, il est important de garder à l'esprit que les performances passées ne garantissent pas les performances futures

Impact des taux d'intérêt

Les variations des taux d'intérêt peuvent également impacter le rendement des SCPI. Une hausse des taux d'intérêt peut entraîner une baisse de la valeur des parts de SCPI et/ou une diminution du rendement locatif. Il est donc important de bien comprendre l’impact de la hausse de taux sur les SCPI.

3e inconvénients : les marchés immobiliers peuvent évoluer

Risque de marché

Le placement en SCPI expose les investisseurs au risque de marché. Le marché sur lequel se positionne les SCPI est généralement l’immobilier d’entreprise avec comme type d’actifs immobilier des bureaux, du commerces, des locaux d’activités, de la logistique, des hotels… En cas de baisse du marché immobilier, la valeur des biens détenus par la SCPI peut diminuer, entraînant une baisse de la valeur des parts et, par conséquent, une perte en capital pour les investisseurs. Une manière de réduire ce risque est de se positionner sur un portefeuille de SCPI (au moins 5).

Risque de vacance locative

Une SCPI peut également être confrontée à un risque de vacance locative si elle ne parvient pas à trouver des locataires pour ses biens immobiliers. Cette situation peut impacter le rendement locatif et, donc, le rendement global de la SCPI. Toutefois la mutualisation permet de réduire ce risque, on peut notamment donner quelques exemples de SCPI type commerces qui avec une grande mutualisation du risque sont en mesure limiter les risques. On peut notamment citer le fonds immobilier Novapierre 1 de la société Paref gestion

4e inconvénients une fiscalité des SCPI douloureuse 

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Ainsi, la fiscalité peut venir impacter le rendement net perçu par l'investisseur. Les revenus locatifs sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les éventuelles plus-values lors de la revente des parts sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières. Il est important de bien se renseigner sur la fiscalité applicable avant d'investir dans une SCPI. Pour adoucir la fiscalité, n’hésitez pas à étudier certaines SCPI comme par exemple les SCPI Pan-européenne. Comprendre la fiscalité des SCPI Européenne vous permettra dans certains cas de réduire de manière significative la fiscalité (jusqu’à 50%).

Investissement à long terme

Un autre inconvénient des SCPI, qui peut être rédhibitoire pour certains épargnants, est leur nature d'investissement à long terme. En effet, pour profiter pleinement des avantages offerts par les SCPI, il est généralement recommandé de conserver ses parts pendant une période d'au moins 8 à 10 ans. Cette durée permet de lisser les fluctuations du marché immobilier et de maximiser le potentiel de rendement.

Cet aspect à long terme peut constituer un inconvénient pour les épargnants qui souhaitent disposer d'une certaine flexibilité dans la gestion de leur patrimoine, ou qui prévoient des besoins de liquidités à court ou moyen terme. Avant d'investir dans des SCPI, il est donc crucial de bien évaluer sa capacité à immobiliser son capital sur une période prolongée et de déterminer si cet investissement correspond à ses objectifs et à sa situation financière.

Voici un tableau récapitulatif synthétique des inconvénients du placement en SCPI :

Ce tableau présente de manière synthétique les principaux inconvénients des SCPI à capital variable et à capital fixe. Il est important de noter que ces inconvénients peuvent varier d'une SCPI à l'autre, en fonction de la qualité de la gestion, de la diversification des actifs immobiliers et de la conjoncture économique. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de comparer les différentes SCPI avant d'investir. 

En conclusion, les SCPI présentent des avantages indéniables, mais il est essentiel de prendre en compte leurs inconvénients avant de se lancer dans ce type d'investissement. La liquidité réduite, le rendement variable, la gestion des risques, et la fiscalité sont autant de facteurs à considérer pour faire un choix éclairé. Il est également conseillé de diversifier ses placements pour réduire les risques associés à un investissement en SCPI.

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