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Jonathan Dhiver : pourquoi et comment diversifier son portefeuille ?

Publié le 27 juil. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 27 juil. 2021

Ce lundi 26 juillet, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Patrimoine présentée par Cédric DECOEUR. Une intervention exclusive sur pourquoi et comment diversifier son portefeuille et faire les bons choix parmi les SCPI du marché.

Diversifier son patrimoine : détenir un portefeuille de 10 SCPI


Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Bonjour Jonathan !

Bonjour Cédric !

Nous allons essayer de nous intéresser aux SCPI avec vous. C’est un de vos dadas.

Et vous allez nous expliquer, nous illustrer comment cette SCPI peut nous permettre de diversifier et de donner un peu de valeur ajoutée à un portefeuille. C’est cela ?

Exactement !

Nous le savons que dans notre patrimoine, c’est important d’avoir des actifs financiers, des actifs également immobiliers.

C’est important d’investir dans l’immobilier, parce que cela permet d’aller chercher des classes d’actifs différentes, d’avoir un risque qui est un peu mutualisé et booster son rendement.

Vous pouvez investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros à travers la SCPI, société civile de placement immobilier.

Et là, les bars n’influent pas sur la valeur sur la valeur de la SCPI ?

Si ils sont bien remplis, en tout cas, s’il y a beaucoup de consommations, et  bien cela se passe bien !

Quand vous voyez la chronique qu’elle propose, il y a beaucoup de consommations.

Voilà !

Il y a de bons loyers qui sont payés aux épargnants. Donc, ils sont contents.

Donc, les SCPI, c’est de l’immobilier situé partout en France et également en Europe, avec des actifs immobiliers de toutes tailles. Et cela permet d’investir à partir de quelques centaines d’euros.

Il faut le savoir, parce que j’aime bien donner le chiffre régulièrement. C’est un chiffre MeilleureSCPI.com : plus d’un million de Français ont investi en SCPI.

C’est beaucoup et pas beaucoup. Et nous voyons que la crise n’a pas baissé leur vélléité à investir.

Aujourd’hui, si nous voulons investir en SCPI, cela permet de diversifier, d’apporter un petit peu de tonus, etc. Mais il faut savoir multiplier les SCPI ?

Nous ne jouons pas tout sur le même cheval ?

Exactement !

C’est un peu comme sur un portefeuille d’actions.

Il y a une étude qui est vraiment intéressante  qui est parue il y a quelques semaines, qui était portée par SwissLife Asset Management à travers l’EDHEC Risk Institute.

Ils ont étudié les prix des parts de SCPI, les performances des parts de SCPI sur à peu près 18 ans.

Ce que nous voyons, c’est que la performance, le rendement est à peu près encadré sur l’ensemble des SCPI.

Ce qui va jouer un peu la surperformance, c’est la revalorisation des actifs. C’est de voir que le prix de sa part va augmenter.

En 2020, nous avions un performance globale  des SCPI à 5,28 %.

Sur ces 5,28 %, il y avait 4,20 qui était du rendement, de la distribution de dividende. Des loyers qui ont été encaissés par la société de gestion, puis redistribué sous forme de dividendes aux épargnants.

Et il y a une part de 1,08 % qui a été de la revalorisation. Donc, même en 2020, il y a eu de la revalorisation.

Nous voyons bien que ce n’est pas que du rendement. Il y a aussi cette part de revalorisation.

Et c’est ce qui va, sur le long terme, faire la surperformance des SCPI.

Ce qu’il faut savoir, c’est que la variation de ce prix de part de SCPI, elle est comprise entre -0,60 et +7,5 %.

Il y a un reel intérêt à pas que regarder le rendement, mais regarder le rendement plus cette revalorisation. Parce que c’est cet indicateur-là – et nous avons fait une étude là-dessus aussi – qui montre bien que, sur le long terme, nous avons une performance qui est meilleure.

performance-globale-de-53-scpi-entre-2003-et-2019

Source : MeilleureSCPI.com/Rock-n-Data

Cela veut dire qu’il y a une grande disparité en fait ?

Effectivement, il y a une grande disparité en fonction des SCPI, parce que vous avez des SCPI qui sont plus dans une logique de distribution de revenus.

Puis, il y en a d’autres qui sont plus dans une logique de revalorisation.

Il n’y a pas justement des SCPI qui font les deux ? Enfin, avoir le beurre et l’argent du beurre !

Il y en a quelques-unes qui sont dans une distribution de revenus, mais également de revalorisation régulière, avec une petite revalorisation régulière.

Il faut regarder dans le rétroviseur, parce que nous ne pouvons pas nous permettre d’investir les yeux fermés.

Il y a pas mal d’indicateurs. Nous parlons de ces variations de prix de part, mais également de regarder si nous sommes ISR (investissement socialement responsable), la solidité des locataires, vous pourrez regarder un peu dans les rapports annuels quels sont les locataires.

Si vous avez des locataires alimentaires, en ce moment, cela marche très bien ! Donc, vous avez intérêt à investir dans ce type de SCPI.

Nous voyons qu’il y a vraiment un socle important de critères à regarder.

Alors, il faut diversifier. Il faut donc faire un choix.

Choisir, c’est renoncer !

Et le problème, c’est que le catalogue des SCPI est quand même extraordinairement rempli. Nous faisons comment pour faire notre choix ?

Je pense que c’est important déjà d’y aller progressivement. Il ne faut pas foncer tête baissée.

Nous avons beaucoup de clients qui arrivent, qui nous disent : je veux investir une telle somme.

Ok, nous y allons tranquillement !

“Chi va piano, va sano. Chi va sano va lontano”, il ne faut pas l’oublier.

De cette étude, nous voyons que détenir un portefeuille de 10 SCPI permet de mutualiser très bien son risque.

Détenir une seule SCPI, ce n’est pas forcément une bonne idée. En détenir une dizaine, c’est bien.

Au sein de MeilleureSCPI.com, quand nous accompagnons nos clients, nous regardons vraiment un nombre de critères assez important, que nous consolidons que l’ensemble des SCPI pour que le client puisse se dire : j’ai mon objectif d’investissement qui est de 10 000, 50 000, 100 000 euros, je vais me positionner sur plusieurs SCPI, avec les fondamentaux qui sont les bons.

Pour ne pas avoir à faire ce travail, et puis aussi diversifier.

C’est important de regarder vraiment sur de nombreux critères que nous collections.

SCPI : leviers de performance

Variation Prix Moyen (VPM)
****
Taux de Distribution sur Valeur de Marché
**
Constitution d’un portefeuille multi-SCPI
****
Régularité des investissements (Versements Programmés)
****
Investissement Socialement Responsable
****
Diversification et solidité des locataires
***

*négatif **stable *** positif **** excellent

Nous rentrons dans le vif du sujet.

Vous avez pioché quelques SCPI pour illustrer un petit peu ce que nous venons de se dire depuis ces quelques minutes ?

Nous avons réfléchi à trois SCPI.

La première, c’est une SCPI qui investit clairement dans la santé, c’est vraiment intéressant. C’est la SCPI Foncière des Praticiens. C’est Foncière Magellan qui gère cette SCPI 100 % santé et 100 % régions.

L’idée sous-jacente, c’est de pouvoir acheter des locaux médicaux qui sont à proximité des hôpitaux, etc. et d’investir, parce que les médecins n’ont pas forcément  pour vocation de détenir leurs murs.. Ils ont plutôt pour vocation de faire des consultations.

5,10 % de rendement en 2020, et puis une performance sur l’année 2021 qui va être équivalente.

Nous avons une autre SCPI investie dans le logement résidentiel mixte. Le logement, c’est à la fois senior et étudiant, et puis également le co-living. Le co-living ,c’est quelque chose de vraiment intéressant. Et nous avons la SCPI Allianz Home. Cette SCPI vient d’être lancée.

C’est aussi important de regarder les nouvelles SCPI qui se lancent pour diversifier son patrimoine, et atteindre les 10 SCPI dans son portefeuille.

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com 

Voilà !

Donc, prix de part, 200 euros avec un minimum de 10 parts.

Et puis la dernière SCPI qui existe depuis quelques années, c’est la SCPI Vendôme Régions. Là, c’est une SCPI qui est très diversifiée : bureaux, commerces et entrepôts, avec un rendement qui a toujours frôlé les 6 % depuis sa création.

Vous voyez que nous pouvons investir en immobilier, en ayant une performance qui est sympathique, même si 6 % ce n’est pas idiot.

Sachant que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Il parle si bien italien qu’il nous prévient !

Non, mais c’est important d’investir régulièrement, c’est une évidence !

Et cette SCPI est disponible à peu plus de 3 000 euros au minimum, et puis après, vous pouvez investir  régulièrement.

Donc, vous voyez que nous pouvons investir en SCPI. Et c’est pour cela que nous essayons régulièrement de venir vers vous avec des idées pour compléter son portefeuille.

Vous allez voir votre banquier qui va vous proposer de la SCPI. C’est un peu limite.

Il faut essayer de faire un petit peu plus. Il faut aller chercher au moins 7, 8, 10 SCPI.

Merci beaucoup en tout cas pour cet éclairage au coeur de l’été Jonathan Dhiver et MeilleureSCPI.com.

Nous nous retrouvons à la rentrée ?

Avec joie et bel été !

Bel été ! 

 

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