SCPI Logistique et locaux d'activités

4 SCPI Logistique et locaux d'activités

Les SCPI catégorisées « logistique, locaux d’activités » sont, comme leur nom l’indique, des SCPI qui investissent dans des actifs logistiques et des locaux d’activités (entrepôts, plateformes de distribution, messageries, locaux mixtes, etc.). Elles peuvent investir en France et en Europe. Les loyers perçus auprès des locataires sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais et charges de gestion. 

Depuis une dizaine d’années, le secteur de la logistique se développe sous l’effet de l’essor du e-commerce et de l’évolution des habitudes de consommation. Par ailleurs, la crise du Covid-19 a mis en lumière le caractère essentiel de la chaîne d’approvisionnement et de la livraison de marchandises dans la vie quotidienne. La demande en logistique du « dernier kilomètre » (c’est-à-dire l’acheminement final jusqu’au client) s’est accélérée, rendant cette classe d’actifs particulièrement recherchée et suscitant un intérêt croissant de la part des investisseurs, dont les SCPI. 

Concrètement, ces SCPI se positionnent sur des entrepôts et des plateformes logistiques du « dernier kilomètre », idéalement situés à proximité des grands bassins de consommation (entrée des grandes agglomérations, zones d’activités, nœuds autoroutiers). Elles privilégient des implantations permettant d’assurer le dernier maillon de la chaîne logistique des entreprises spécialisées dans le e-commerce, la distribution ou le transport. Cette stratégie peut faciliter la recherche de locataires, tout en répondant aux exigences opérationnelles des occupants (délais, accessibilité, capacité de stockage, flux de marchandises). 

À retenir : la logistique n’est pas un marché homogène. On distingue notamment :

• Les entrepôts « XXL » (grands hubs régionaux ou nationaux) ;
• La logistique urbaine / dernier kilomètre (sites plus proches des centres-villes, souvent plus rares) ;
• Les locaux d’activités (bâtiments polyvalents pouvant accueillir stockage léger, ateliers, petites unités de production, etc.).

De nombreux investissements ont déjà été réalisés sur ce segment, mais ils l’ont longtemps été principalement par une clientèle professionnelle et institutionnelle. 

L’émergence des SCPI logistiques, qui permettent d’accéder à cette typologie d’actifs via l’achat de parts, met désormais ce type d’investissement à la portée des épargnants. Comme pour toute SCPI, il est toutefois essentiel d’analyser plusieurs points avant d’investir :

• La qualité et la localisation des actifs (accès, rareté, bassin d’emploi, proximité des axes de transport) ;
• Le profil des locataires (solidité financière, durée des baux, diversification sectorielle) ;
• Le taux d’occupation et la capacité à relouer en cas de départ ;
• La sensibilité aux cycles économiques (volume de consommation, coûts de transport, évolution des chaînes logistiques) ;
• Les risques spécifiques (obsolescence des bâtiments, exigences environnementales, coûts de remise aux normes).

À ce jour, 2 SCPI sont catégorisées « logistique, locaux d’activités » : Actvimmo et LF Opportunité Immo.  Le taux de distribution moyen pour cette classe de SCPI en 2021 est de 5,67 %. À noter : le taux de distribution correspond au dividende versé sur l’année rapporté au prix de part, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.