Comment vendre ses parts de SCPI de rendement ?

Vendre ses parts de SCPI : des règles différentes selon la nature du capital

Il est possible de se désengager partiellement ou entièrement de son portefeuille de parts de SCPI lorsque la durée du placement est jugée suffisante ou qu’un besoin de liquidités se fait sentir. La cession de parts de SCPI obéit en revanche à des règles assez précises. Revenons sur les différents cas de figure qui peuvent se présenter et sur les modalités de cession associées.

Une cession sur le marché secondaire dans le cas de SCPI à capital fixe

Pour vendre des parts de SCPI à capital fixe, il suffit d’adresser un formulaire de vente à la société de gestion précisant le nombre de parts et le prix de cession souhaités. La société de gestion inscrit cet ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d’achat. Si les conditions d’échange sont compatibles, la transaction peut s’effectuer lors de la confrontation. Sinon, il faut attendre que les propositions d’achat et de vente convergent vers un prix unique, dit « prix d’exécution ».

A noter que le prix d’exécution peut s’éloigner de la valeur patrimoniale des parts. Celle-ci est égale à la valeur vénale du patrimoine ramenée à une part et correspond donc à la valeur des droits que donne une part sur le portefeuille d’actifs de la SCPI. Le prix d’exécution, quant à lui, dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire : il peut être supérieur à la valeur patrimoniale si la demande est supérieure à l’offre (on parle de surcote) ou inférieur si l’offre de parts est supérieure à la demande (on parle alors de décote).

Un retrait pour les SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable acceptent les souscriptions à tout moment dans la limite du capital statutaire maximum voté par les associés. En cas de nouvelles souscriptions, elles confrontent les demandes de souscription et de retrait et créent des parts pour répondre à la demande excédentaire.

Un(e) associé(e) d’une SCPI à capital variable qui souhaite céder ses parts doit donc adresser sa demande de retrait à la société de gestion. Contrairement aux SCPI à capital fixe, la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion, alors que dans le cadre des SCPI à capital fixe, c'est l'associé qui détermine le prix auquel il souhaite vendre. S’il existe, au même moment, une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui de la cession envisagée, la SCPI procède au retrait des parts de l’associé puis les attribue aux souscripteurs. Si les demandes de souscription sont insuffisantes, l’associé qui souhaite se retirer ne peut le faire immédiatement et doit attendre que les conditions nécessaires soient réunies.

Les SCPI à capital variable possèdent pour certaines d’entre elles des réserves de liquidités, appelés « fonds de remboursement », dont la fonction est précisément de racheter les parts n’étant pas compensées à court-terme par de nouvelles souscriptions. Ces fonds, alimentés par les produits de cessions d’actifs immobiliers, visent à limiter les cas de figure où des associés ne parviennent pas à de désengager faute de demande suffisante de parts. Le rachat par un fonds de remboursement se fait généralement avec une légère décote par rapport à la valeur de retrait.

Un niveau de liquidité qui peut être amélioré grâce à plusieurs facteurs

Les parts de SCPI sont certes moins liquides que des produits d’épargne tels que les fonds en euros ou le livret A, mais le risque de liquidité est atténué par des mécanismes spécifiques ou par la stratégie des SCPI.

La liquidité des parts peut d’abord s’améliorer avec la taille de la SCPI. En effet, un nombre de parts élevé dans une SCPI à capital fixe accroît la profondeur du marché secondaire : les ordres d’achat et de vente y sont plus nombreux, augmentant ainsi la probabilité d’accords sur le prix de cession. De même, les SCPI à capital variable de grande taille constituent souvent un fonds de remboursement. La collecte s’y fait aussi de manière dynamique, permettant de mieux couvrir les demandes de cessions.  Enfin une liquidité peut être aussi améliorée avec la mise en place des versements programmés SCPI.

L’échange de gré à gré constitue également une alternative à la procédure classique du marché secondaire. Il consiste en une transaction entre deux parties qui s’entendent librement, en dehors du registre de confrontation des ordres, sur la quantité et le prix des parts. Un associé peut donc y recourir même en l’absence d’ordre d’achat sur le marché secondaire de sa SCPI.

Un troisième moyen de réduire le risque de liquidité des parts de SCPI consiste à inscrire son investissement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Lorsque l’épargnant décide de céder ses parts de SCPI, il n’a qu’à en informer l’assureur qui se charge alors lui-même d’assurer la liquidité des parts sous certaines conditions.

Pour résumer, la vente de parts de SCPI s’effectue soit directement auprès de la société dans le cas de SCPI à capital variable, soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion dans le cas de SCPI à capital fixe. La procédure est d’habitude peu complexe mais elle peut durer plusieurs mois dans certains cas. Elle est facilitée notamment par la taille de la SCPI concernée, le dynamisme de la collecte et l’inscription du placement dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

À noter que pour le cas des SCPI détenues dans le cadre d'un démembrement temporaire fixe, telles que Corum Eurion, une SCPI de rendement ainsi que la SCPI diversifiée Remake Live, il convient d'étudier la convention de démembrement et de trouver un acquéreur. Cela est possible mais beaucoup plus difficile que des parts détenues en pleine propriété.

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