Comment investir en parts de SCPI ?

Publié le 21 déc. 2015 par - Mis à jour le 24 janv. 2019

SCPI de rendement : les modalités de souscription 

Investir dans la pierre-papier permet de bénéficier d’avantages spécifiques aux SCPI : une mutualisation des risques locatifs sur l’ensemble d’un portefeuille d’actifs, une prise en charge de la gestion du patrimoine par des équipes spécialisées et davantage de souplesse dans le choix des montants investis. Comment effectuer votre investissement en parts de SCPI ? A l’issue de quel processus, à quel prix et auprès de quel professionnel ?

Un projet d'investissement à réfléchir

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Le choix de souscrire des parts de SCPI peut s’effectuer dans le cadre d’un projet d’investissement visant à percevoir des revenus de complément réguliers ou à constituer une épargne de long-terme. Avant d’investir, il est nécessaire de se renseigner sur les avantages et les risques d’un placement dans la pierre-papier : lors d’une souscription de parts de SCPI, l’investisseur reçoit ainsi une note d’information, le dernier rapport annuel et le cas échéant des bulletins trimestriels des SCPI considérées.

 Les processus et les modalités de souscription diffèrent selon que l’on envisage d’investir dans des SCPI à capital variable ou des SCPI à capital fixe. (Pour plus de détails sur les différents types de SCPI, consulter le Guide de la SCPI).

Souscrire des parts de SCPI à capital variable

Il est possible d’y investir à tout moment. La demande de parts est satisfaite soit par l’offre de parts existantes (celles des associés souhaitant se désengager de la SCPI) soit, si cette dernière n’est pas suffisante, par la création de nouvelles parts.

Les SCPI à capital variable voient ainsi leur capital social augmenter au fur et à mesure des demandes de souscription, dès lors que celles-ci sont supérieures aux cessions demandées par les associés existants et qu’elles restent dans la limite du capital maximum statutaire.

Souscrire des parts de SCPI à capital fixe

Il est possible d’investir dans des SCPI à capital fixe au moment de leur constitution, lorsqu’elles font appel à l’épargne publique, puis à chaque augmentation de capital. En effet, une SCPI à capital fixe peut décider d’augmenter le plafond de son capital social et organiser une augmentation de capital lorsqu’elle souhaite collecter les fonds nécessaires à l’acquisition de nouveaux actifs. Les épargnants peuvent alors souscrire les parts offertes dans la limite du plafond adopté par la SCPI.

Les épargnants peuvent également souscrire des parts sur le marché secondaire. Ce dernier fonctionne comme un marché de l’occasion dans la mesure où ne s’y échangent que des parts existantes. Les achats et les ventes peuvent s’y effectuer librement entre particuliers (échanges de gré à gré) ou dans le cadre d’un registre des ordres d’achats et de vente organisé par la société de gestion. Ce registre confronte les ordres d’achat et de vente de parts existantes à intervalles réguliers.

La fixation du prix de souscription 

Le prix de souscription d’une part de SCPI n’est pas fixé de la même manière suivant que l’on intervienne sur le marché primaire (achat de nouvelles parts) ou sur le marché secondaire (achat de parts existantes).

Lors de l’émission de nouvelles parts (augmentation de capital pour une SCPI à capital fixe, collecte « en continu » pour les SCPI à capital variable), le prix de souscription est égal au prix nominal d’une part augmenté d’une prime d’émission. Cette dernière inclut notamment une commission de souscription dont le montant peut représenter 5% à 12% du prix de souscription et qui est reversée à la société de gestion pour couvrir les frais de collecte de capitaux. La prime d’émission intègre également la revalorisation du patrimoine via le calcul de la valeur de reconstitution de la SCPI. Ceci permet d’assurer une égalité de traitement entre les associés existants et nouveaux. Lorsque le prix de souscription est supérieur ou inférieur de plus de 10% à la valeur de reconstitution d’une part, la société de gestion doit justifier cette situation et en informer l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Sur le marché secondaire, le prix résulte d’une confrontation entre l’offre et la demande de parts que retrace le registre tenu par la société de gestion. Le prix obtenu par cette confrontation, dit prix d’exécution, est augmenté des droits d’enregistrement pour aboutir au prix de souscription. Les frais de cession sont souvent à la charge de l’acquéreur.

Une souscription selon quatre modalités 

La souscription peut se faire selon quatre modalités.

Il est d’abord possible d’acheter les parts « comptant » : cette stratégie vise à disposer de revenus immédiats et réguliers sur la durée de détention des parts.

Recourir à l’emprunt peut vous aider à bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire à profiter de la différence entre les taux d’emprunts, aujourd’hui très faibles, et le rendement généré par les SCPI (de l’ordre de 5%). En outre, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui réduit le poids de la fiscalité.

Une troisième possibilité est d’acquérir la nue-propriété, l’usufruit étant cédé à un tiers. Cette option présente des avantages réels si vous n’avez pas besoin de revenus supplémentaires sur une période de 5 à 10 ans : outre la décote significative sur le prix d’achat (jusqu’à 35% pour un démembrement de 10 ans), les parts détenues en nue-propriété n’entrent pas dans le champ de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), et les parts vous reviennent en pleine propriété au terme du démembrement.

Il est enfin possible de souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie : cela permet de dynamiser un portefeuille constitué ordinairement de titres peu risqués au rendement faible.

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Il est recommandé de s’adresser à des conseillers en investissement financier (CIF) spécialisés dans les SCPI. A ce titre, MeilleureSCPI.com vous accompagne tout au long de l’élaboration de votre projet d’investissement, du choix des SCPI à la souscription de parts, sans coût supplémentaire. Vous bénéficierez également d’un suivi dans la durée de votre investissement.

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