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Les taux remontent, quel impact sur les SCPI ?

Publié le 1 sept. 2022 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 1 sept. 2022

Ce mercredi 31 août 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Business, présentée par Guillaume Sommerer. Un échange exclusif sur l’impact de la remontée des taux sur les SCPI.

LES TAUX REMONTENT, QUEL IMPACT SUR LES SCPI ?


Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Les taux remontent aussi dans l’univers immobilier. Quel impact sur la pierre-papier, sur les SCPI dont nous parlons de plus en plus souvent. Comment investir en SCPI en période de hausse de taux ?

Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre.

Bonjour Jonathan 

Bonjour Guillaume

Fondateur de MeilleureSCPI.com. Nous allons peut-être démarrer par l’inflation que nous voyons et qui se confirme dans les chiffres publiés par exemple tout à l’heure en zone Euro.  Quel impact cette inflation a-t-elle sur la performance des SCPI ?

Nous voyons que les prix augmentent, une très forte hausse. Ce qu’il faut avoir en tête c’est que si les prix augmentent, il faut avoir conscience que son patrimoine s’érode.  Il s’érode de façon significative. 

Pour pouvoir protéger son pouvoir d’achat et son épargne, il est important, si nous avons des objectifs et que nous sommes capables de prendre un petit peu de risque, de privilégier des rendements un petit peu plus attractifs comme les SCPI de rendement par exemple. En effet, en 2021, nous étions à peu près à un peu plus de 5 % de performance globale en tenant compte de la revalorisation.

SCPI de rendement parce qu’il y a plusieurs catégories de SCPI : les SCPI fiscales, etc. 

Vous dites que dans cet univers, il faut privilégier les SCPI de rendement face à l’inflation.

Principalement celle de rendement parce que les loyers des entreprises sont indexés et permettent une certaine protection. Nous voyons que nous arrivons à peu près à 5 % de performance en 2021. En 2022, nous serons à peu près à ce niveau-là aussi. Cependant, il ne faut pas regarder que la performance. 

Et ne pas regarder que l’inflation. Il faut également regarder les hausses de taux. Qui dit remontée des taux dit aussi autres impacts à attendre sur le marché des SCPI pour ceux qui veulent investir.  

Oui, ce qu’il faut avoir en tête est que cette hausse des taux qui est un peu instiguée par les banques centrales fait que les banques commerciales se refinancent à des taux qui sont un peu plus important  quand elles se refinancent. Elles font que le coût de crédit augmente. Nous avons eu un coût de crédit qui a augmenté au cours des derniers mois. Ce coût de crédit fait que vous allez pouvoir moins emprunter.  Le coût de crédit augmente, il est plus cher. Il faut que votre opération, votre taux de rendement interne sur l’opération immobilière, soit plus important.

Si c’est plus important, il faut se dire qu’il va peut-être y avoir une légère correction.

L’intérêt des SCPI, c’est qu’elles sont des « Equity Player ». Cela veut dire que vous détenez un immeuble de bureau, vous avez en face de vous des acheteurs dont les SCPI.

Les SCPI vont arriver et elles ne vont pas mettre de conditions de financement. Elles vont donc pouvoir acheter l’immeuble en cash. 

Les SCPI achètent rarement en crédit. 

Elles achètent très rarement en crédit. Ce qui va faire que comme nous l’avons vécu en 2008, les SCPI ont acheté beaucoup d’actifs dans de très bonnes conditions. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas être vigilant. Un élément qui nous parait important au sein de MeilleureSCPI.com, c’est la valeur de reconstitution, la valeur des actifs du patrimoine de la SCPI parce qu’il y a ce prix de reconstitution.

Si vous êtes par exemple à un prix de reconstitution de 1 000 € pour une SCPI et que votre prix de souscription est à 1 100 €. Cela veut dire que vous payez 10 % de plus. Si vous achetez à 900 €, cela veut dire que vous payez 10 %  de moins. 

Une façon de se protéger quand vous investissez en SCPI, c’est de regarder cette valeur de reconstitution, cette valeur d’expertise.

C’est-à-dire qu’en période d’inflation et de hausse de taux, le risque pour ceux qui investissent aujourd’hui dans les SCPI, c’est de voir la valeur du capital, la valeur de leurs parts se dégrader face au taux et à l’inflation. Donc  cela doit conditionner et impacter le profil des SCPI dans lesquelles nous allons choisir d’investir. Vous dites qu’il faut, dans ce contexte de hausse des taux, privilégier les SCPI affichant la meilleure valeur de reconstitution. Est-ce facile à trouver ? Comment sait-on si une SCPI a une forte valeur potentielle de reconstitution ?

Vous regardez dans les documents des SCPI sur les différentes plateformes qui existent. C’est un critère que nous regardons à chaque fois que nous accompagnons les clients. 

Nous pouvons vous donner un exemple d’une SCPI, Novapierre Allemagne 2.

Nous avons un prix de souscription qui est à 260 € pour une valeur de reconstitution de 288 €. Vous voyez que vous payez presque 10 % moins cher le prix de la part.

C’est finalement une façon de se protéger sur une éventuelle baisse jusqu’à presque 10 %.

Les SCPI affichant une belle valeur de reconstitution à privilégier en phase de hausse de taux. Est-ce qu’en phase de hausse de taux, il faut au contraire éviter les SCPI les plus endettés puisque les taux montent ?

Comme toujours, ce n’est pas blanc, ce n’est pas noir, c’est gris. Il faut savoir que les SCPI investissent peu à crédit.

Pour celles qui sont endettées, le taux moyen d’endettement des SCPI est de 15 %.

Prenons un exemple d’une SCPI,Cap Foncières et Territoires. Un endettement de 11 %.

Cette SCPI a toujours distribué plus de 5 % depuis sa création depuis plus de huit ans sans tenir compte de la revalorisation parce que cette SCPI s’est revalorisé.

100 % de ses emprunts sont à taux fixes. Le fait que nous soyons sur une SCPI qui a 11 % de taux d’endettement avec 100 % de nos crédits qui sont à taux fixes, c’est presque bénéfique aujourd’hui dans le contexte actuel. 

C’est donc un élément supplémentaire à regarder. Bien regarder quelle est la nature de l’endettement de la SCPI.    

En période instable se pose aussi la question de la liquidité des SCPI. Nombreux sont ceux et celles qui se posent probablement cette question. Est-ce que je pourrais récupérer mon argent si le marché se retourne, si les SCPI tombent en crise, s’il y a une crise immobilière ? Qu’en est-il donc face à cette période d’incertitude macroéconomique de la liquidité à venir des SCPI ?

Nous allons enfoncer une porte ouverte mais l’immobilier est illiquide.     

Vous pouvez vous retrouver avec de l’immobilier direct sous les bras parce que vous n’arrivez pas à le vendre.

Le moyen de faire attention en SCPI est de regarder deux critères qui me paraissent très importants et qui sont aussi intéressants pour les jeunes.

Le premier critère est le réinvestissement des dividendes.

Vous connaissez ce principe des intérêts composés. Il y a certaines SCPI qui vous permettent de réinvestir les dividendes que vous percevez.

Vous prenez une SCPI que vous achetez à 100 €, le prix de la part, elle vous distribue 5 % par an. Nous allons faire un calcul simple : 50 € par an de dividendes.

Ces 50 € vont être réinvestis chaque année et cela va vous permettre de créer un effet de levier.

reinvestissement_des_dividendes


Mais cela ne résout pas le problème de la liquidité ?

Cela vous permet quand même d’avoir quelques petits flux entrant sachant qu’il y a de plus en plus de SCPI.  Aujourd’hui, il y a 14 SCPI sur les 100 SCPI qui proposent cette logique de réinvestissement des dividendes. 

Nous allons prendre un exemple que nous vous avons déjà cité : un épargnant qui a investi 100 € en SCPI en 1988, juste avant la crise des années 90. Cet épargnant qui a tout réinvesti trimestre après trimestre, en 2018, il est sorti avec plus de 560 €. Il a multiplié par cinq son capital net de fiscalité.


simulation_d_investissement

Vous voyez que cette logique d’intérêt composé et de réinvestissement des dividendes fait qu’il y a des petits flux qui reviennent et elle permet d’améliorer la liquidité.

C’est une astuce supplémentaire pour ceux qui veulent investir en SCPI dans ces temps troublés d’incertitudes. 

Pour revenir à cette question de la liquidité,  est-ce que nous avons un moyen de savoir avant d’investir dans une SCPI si elle est plus ou moins liquide ? Est-ce que je pourrais revendre mes parts quand je le voudrai si je change d’idée plus tard ? 

Effectivement, nous pouvons regarder le marché à un instant T. Se dire : est-ce qu'aujourd’hui, ma SCPI est liquide ou pas ? Il faut regarder le critère des parts en attente de cession. Si vous regardez ce critère-là que nous regardons de façon trimestrielle, vous allez pouvoir voir si votre SCPI a un problème ou pas de liquidité. 

Aujourd’hui, sur le marché, nous avons un peu plus d’une centaine de SCPI. Il y a trois ou quatre SCPI qui ont des problèmes de liquidité mais qui ne sont pas très long termes.

Regarder les parts en attente de cession. Là aussi, l’information est disponible facilement.

Dans le bulletin trimestriel d’information. Ce qu’il faut savoir c’est que quand vous investissez dans votre SCPI, cette information est régulière.

Et puis l’assurance-vie. Vous pouvez investir dans une SCPI via l’assurance-vie. En l’occurrence, c’est de la liquidité garantie.

Elle est améliorée. Je ne dirais pas garantie.

Elle n’est pas complètement garantie.

Le capital investi n’est pas garanti mais la liquidité non plus ne l’est pas.

Je ne dirais pas qu’elle est garantie. En tout cas, elle est améliorée parce que l’assureur doit vous assurer une liquidité. Mais vous savez que c’est marqué mais pas forcément réalisé.

Degré d’importance en période de remontée des taux

Taux de distribution
**
Valeur de reconstitution
***
Taux d’endettement
***
Accessibilité de la SCPI via le réinvestissement des dividendes/versements programmés
****
Nombre de parts en attente de cession
***

Jonathan Dhiver, le fondateur de MeilleureSCPI.com avec nous. 

Merci d’être passé nous voir.

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