Epargne Pierre : l'anecdote de votre expérience professionnelle ?

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jean-Christophe Antoine, Président de la société de gestion Atland Voisin. Une interview exclusive pour nous partager une anectode de son expérience professionnelle.

SCPI Epargne Pierre : vers une mutation totale du marché immobilier

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jean-Christophe Antoine

Alors, la baisse de valeur, je l'ai traité tout au long des précédentes questions.

Je vous ai indiqué quelle était notre vision sur le stock sur le patrimoine existant. 

Quelques mots supplémentaires, mais si nous reprenons segment par segment : 

• le commerce avait déjà “repricé”,
   
• le bureau, globalement bien placé sur des marchés équilibrés ou sous-offreurs, il n'y aura pas de correction majeure.

Pour autant que vous ayez acheté à des taux de rendement, avec une prime de risque, si vous avez acheté avec des taux de rendement très faibles, cela risque de corriger, mais en-tout-cas, pas d'inquiétude sur la baisse des valeurs. 

Et puis nous avons ce fameux amortisseur, puisque nous n’avons pas reflété dans le prix de souscription, la totalité de la hausse du patrimoine qui est reflétée par la valeur de reconstitution. 

Prix sur le stock, les SCPI ont un gros avantage. C'est qu’elles ont beaucoup investi à crédit précédemment, et ont bénéficié d'un effet de levier, puisqu’avec des taux d'emprunt à 1,50 % et des taux de rendement des immeubles à 4 ou 5 %, voire à 6 %, il y avait un véritable effet de levier. 

Aujourd'hui, cet effet de levier n'existe plus, puisque vous empruntez dans les SCPI à 4 %. 

Donc l'effet de levier est inexistant et Épargne Pierre a arrêté la dette depuis maintenant le mois d'avril. Nous avons un endettement qui est de l'ordre de 13 % à la fin de l'année, avec une moitié amortissable et une moitié in fine.  Et la maturité de la dette in fine est en 2029, et 2037 pour l'amortissable. 

Donc nous sommes relativement sereins là-dessus. 

Mais le fait que nous recevons beaucoup de cash et que les épargnants nous font confiance dans le cadre de leur investissement, effectivement cela va être une force. 

En 2023, nous allons voir apparaître des opportunités sur le marché, avec des conditions qui seront beaucoup plus favorables que celles que nous aurions eu auparavant. C'est un élément très positif pour ceux qui agiront en cash sur le marché. 

Jean-Christophe Antoine, Président de la société de gestion Atland Voisin

Et dernière notion, mais qui est importante, je crois, parce que nous vivons un changement total dans le marché avec la transition environnementale, avec le rapport du GIEC, avec l'horizon neutralité carbone de 2050.

 Je vous donne un chiffre, mais si nous voulons arriver à la neutralité carbone 2050, c'est de l’ordre de -30 à -40 % de constructions neuves en France. 

Alors comment nous faisons, puisque d'un côté, nous avons le logement avec l'évolution démographique ? 

Et le bureau, est-ce que nous avons atteint le niveau plafond des bureaux ? A-t-on besoin davantage de bureaux, davantage d'activités, davantage de locaux commerciaux ?

Les municipalités ont déjà répondu et les pouvoirs publics ont déjà répondu.

Il est de plus en plus difficile d'avoir la “zéro artificialisation des sols” dans le cadre de la loi climat, qui va interdire les nouveaux projets.  Il va favoriser la rénovation des anciens bâtiments. 

Donc nous nous orientons - alors ce n'est pas pour tout de suite, mais pour 2024 ou 2025 - vers une possible rareté immobilière, en termes de bureaux, en termes de commerce, qui va être favorable à la propriété immobilière. 

Nous sommes donc dans un cycle qui, effectivement aujourd'hui, va peut-être un peu baisser sur l'immobilier, mais qui pourrait reprendre avec le phénomène de rareté.