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Investir à crédit en SCPI, est-ce toujours possible ?

Publié le 28 juil. 2022 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 28 juil. 2022

Ce lundi 25 juillet 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Patrimoine, présentée par Cédric Decoeur. Un échange exclusif sur l’investissement à crédit en part de SCPI.


Investir à crédit en SCPI, c’est possible !


Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Nous allons parler SCPI, grâce à Jonathan Dhiver, à présent pour MeilleureSCPI.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Cédric !

Vous croyez que nous devons encore le rappeler ?

Il y a peut-être des épargnants qui ont dormi dans une grotte depuis les 30 dernières années, qui ne connaissent pas les SCPI ?

C’est quoi une SCPI Jonathan ?

Depuis les 50 dernières années, presque !

Société civile de placement immobilier, un fonds immobilier qui permet d’investir à partir de 180 €, placer son épargne pour avoir des revenus réguliers.

C’est précis, 180 € !

Oui, 180 €. 

Il y a plus d’un million de Français qui ont investi en SCPI.

Nous voyons qu’il y a un engouement fort. Et nous pensons que cela va encore se poursuivre de façon dynamique.

C’est de l’immobilier sans contrainte. C’est avoir des revenus pour pouvoir partir en vacances et choisir sa destination low-cost.

Pour rappel, les SCPI investissent dans du bureau, du commerce, la santé, la logistique et l’hôtellerie. Ce sont 12 000 actifs répartis partout en Europe.

Tous les jours, nous passons devant des actifs qui appartiennent aux SCPI. J’aime bien ce petit clin d’œil !

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

Et du coup, nous pouvons investir dans ces SCPI de multiples façons, y compris à crédit ?

Effectivement, nous pouvons investir de façons classiques. 

Au comptant, je dispose d’une somme, je veux avoir des revenus.

Mais si j’ai envie de faire comme sur de l’immobilier locatif, investir à crédit, c’est possible !

Nous pouvons le faire via les financements bancaires. Vous allez bénéficier de ce que nous appelons, l’effet de levier. Le fait de pouvoir acheter un peu plus de l’immobilier, grâce à l’argent que le banquier va vous prêter tout simplement.

C’est intéressant ! Par contre, il faut quand même rester prudent, parce que quand vous investissez à crédit, généralement les revenus ne couvrent pas la mensualité complète. Vous avez une part d’intérêt et une part de capital. Nous sommes sur des crédits amortissables.

Vous bénéficiez de l’avantage fiscal, parce que les intérêts vont être déductibles des revenus. C’est quand même un élément qui est très important. 

Et puis, j’aime bien toujours rappeler qu’un crédit vous engage et doit être  remboursé.

Faites en sorte d’avoir un bon budget. 

Je vous interromps Jonathan.

Mais est-ce que c’est le moment d’investir à crédit justement, quand nous voyons les difficultés nouvelles ?

Après, nous n’arrêtons pas de dire que le crédit reste très bon marché, compte tenu de l’inflation. Mais encore, faut-il y avoir accès à ce crédit.

Est-ce que vous croyez vraiment que c’est le moment aujourd’hui ?

Je pense qu’il y aura toujours des opportunités à l’investissement côté immobilier. C’est une évidence.

Il suffit d’avoir un gérant qui soit un peu actif et dynamique. Et cela, j’en suis persuadé, et je pense qu’il faut placer de l’argent tout au long de sa vie.

En-tout-cas, tout au long de sa vie pour préparer sa retraite.

Donc, oui, je pense que c’est le moment. Et tous les moments étaient bons. 

Oui, mais même pour investir à crédit Jonathan ?

Oui, à crédit ! J’ai bien perçu votre question.

Non, parce que j’ai des doutes. 

À crédit, il reste quand même des opportunités avec des taux qui restent intéressants pour le moment.

Mais il y a des conditions spécifiques ou pas ?

Oui, il y a des conditions spécifiques !

Déjà, ce qu’il faut savoir, c’est que généralement, quand vous allez voir votre banquier, il va vous dire : “Je vous prêt de l’argent, mais minimum, c’est 50 000 €.”

Vous voyez que c’est tout de suite une somme qui est importante.

Le petit truc, c’est que si nous voulons aller en dessous, nous pouvons.

Nous pouvons regarder sa banque en ligne qui fait des prêts persos, qui peuvent être une utilisation d’investissement en parts de SCPI à crédit, en crédit conso.

Les taux, généralement, ils sont entre 3 à 25 ans, mais nous allons dire que la grande majorité, c’est de 5 à 20 ans. 

Avec les meilleurs taux qui sont à 2,18 %. Vous voyez Marie, que ce n’est pas mal. 

Et en plus, vous avez des conditions d’octroi de crédit qui peuvent être un peu plus intéressantes que sur l’investissement à crédit en direct, parce que les banquiers arrivent à dépasser les 35 % d’encadrement d’endettement, à condition qu’il vous reste un minimum à vivre. 

Nous voyons que nous arrivons à ajuster un peu tout cela.


AvantagesInconvénients

Effet de levier

Le crédit est engageant et doit être remboursé

Intérêt de l’emprunt deductibles des revenus fonciers

Les échéances du  prêt ne peuvent être couvertes en totalité, nécessitant un effort d’épargne


Nous le voyons dans l’immobilier plus classique. 

Tout le monde n’est pas éligible de la même façon à toutes les offres de crédit. C’est le cas aussi pour les SCPI ?

Sur les SCPI, c’est le même combat, nous allons dire. 

Nous avons essayé de vous faire un profiling par épargnant et par emprunteur.

Je suis locataire, est-ce que je peux bénéficier du crédit en SCPI ?

La réponse est oui, avec quelques conditions : 10 % d’apport minimum, et une durée d’emprunt de 15 ans maximum. 

Nous voyons que nous pouvons quand même nous mettre en position d’investir à crédit.

Deuxième profil, je suis propriétaire, j’ai ma résidence principale ou une résidence secondaire. Est-ce que je peux investir à crédit ?

La réponse est oui, et je vais pouvoir investir sans apport, jusqu’à 25 ans.

Vous avez des conditions un petit peu plus intéressantes.

Nous poursuivons, parce qu’il y a encore d’autres profils.

Je suis expatrié, est-ce que je peux investir en parts de SCPI à crédit ?

Cela va être plus dur, mais ce n’est pas impossible, à condition que vous soyez expatrié résident fiscal français. Vous voyez, il y a de petites conditions.


DuréeExcellentTrès bonBon

5 ans

1,72 %

2,30 %

2,95 %

10 ans

1,77 %

2,41 %

3,05 %

15 ans

2,02 %

2,55 %

3,24 %

20 ans

1,00 %

1,60 %

3,24 %


J’ai une question Jonathan.

Si je veux investir, parce qu’il y a plein de vos petits camarades qui me disent que nous pouvons investir dans des SCPI à l’étranger. Est-ce que cela marche aussi ?

Si je veux investir dans des SCPI à l’étranger, je peux ?

Bien sûr !

Vous avez des SCPI qui sont finançables à crédit, et qui sont à l’étranger.

C’est plutôt intéressant, c’est le double effet qui se coule.

Généralement, quand vous venez nous rendre visite Jonathan, vous avez dans votre besace quelques exemples de SCPI pour que nous nous y intéressons. 

Qu’est-ce que vous nous avez apporté cette semaine ?

Justement, un peu des SCPI internationales.

Mais avant de parler des SCPI internationales, je vais vous parler d’une SCPI qui est franco-française, mais qui va ouvrir la porte de la péninsule ibérique. C’est la SCPI ActivImmo.

Nous investissons dans la logistique et des locaux d’activités.

Vous savez que c’est une classe d’actifs qui intéresse beaucoup les investisseurs, parce que pendant la période du Covid, cette classe a démontré tout son intérêt et sa force tranquille.

Un objectif supérieur à 5 % de rendement sur cette SCPI qui sera encore atteint cette année, la SCPI ActivImmo.

Deuxième SCPI paneuropéenne dans l’univers de la santé, la SCPI Pierval Santé.

Alors, la santé, ce sont des EPHAD, des cliniques, des résidences médicalisées.

C’est un opérateur qui connaît très bien les acteurs de santé, qui accompagne, qui est un véritable partenaire.

Pierval Santé, une SCPI complètement paneuropéenne, avec un rendement supérieur à 5 % en 2021, 5,33 % pour être précis. Accessible à partir de 1 000 €.

Vraiment intéressante comme SCPI et elle est très diversifiée, d’un point de vue paneuropéen. 

Cela permet de bénéficier du double effet qui se coule : j’investis à crédit, et je bénéficie d’une fiscalité un peu adoucie.

Troisième SCPI, c’est une SCPI qui est internationale. C’est la SCPI Corum XL, qui est très investie en Europe, en Grande-Bretagne, en Pologne, mais qui a également eu la chance pour investir, quand la devise est intéressante au Canada.

Un objectif qui a toujours été dépassé depuis sa création, plus de 5 % de rendement. 

Et cette SCPI aussi, est accessible à crédit.



ActivImmoPierval SantéCorum XL
GérantALDERANEURYALE AMCORUM AM
CatégorieLogistique, locaux d'activitéSanté, paneuropéenneDiversifiée, paneuropéenne
Capitalisation (au 31/03/2022)448 M€2,3 Mds€1,3 Mds€
Taux de distribition 20216,2 %5,33 %5,84 %
Prix de part

610 €

Minimum 10 parts

200 €

Minimum 5 parts

195 €

Minimum 1 part

Accessibilité

Assurance-vie

Démembrement

Versement programmé

Crédit 

Démembrement

Versement programmé

Crédit

Assurance-vie

Démembrement

Versement programmé

Crédit


Dernier petit point, pour celles et ceux qui n’ont pas la possibilité d’être dans le profil des personnes finançables, il y a un autre moyen.

C’est d’investir chaque mois.

Alors, ce n’est pas du crédit, mais c’est quand même un effet de levier.

L’investissement programmé ?

L’investissement programmé, l'épargne mensuelle, cela a un double intérêt.

Déjà, cela vous oblige à faire votre budget, de savoir quel est votre niveau de charge, et combien vous pouvez épargner chaque mois. Et la période de vacances est propice. 

C’est-à-dire, combien je dépense chaque mois, pour me dire combien je vais pouvoir épargner à la rentrée, en SCPI ou d’autres supports d’ailleurs.

Parce que nous le rappelons, 100 € de placés pendant 20 ans en SCPI, avec les dividendes qui sont réinvestis, c’est plus de 40 000 € placés en bout de course.

Vous voyez que cela va vite, et c’est une bonne chose pour les épargnants.

Jonathan Dhiver et MeilleureSCPI qui nous rend visite régulièrement.

Merci d’être venue en ce milieu d’été !

Merci Cédric !


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