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Pourquoi loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie?

Publié le 13 févr. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 11 oct. 2021


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En intégrant vos parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dans un contrat d’assurance-vie, vous pouvez alléger sensiblement la fiscalité appliquée sur les loyers. Cette stratégie offre d’autres avantages : doper le rendement de votre contrat et vous aider à préparer votre succession. 

 

SCPI dans un contrat d’assurance-vie : de nombreux atouts…

Placer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie présente plusieurs avantages. En premier lieu, cela vous permet de doper le rendement de votre contrat. En effet, les fonds en euros n’ont rapporté que 1,5% en 2019, contre 4,40%* pour les SCPI de rendement. Remplacer le fonds euro de votre assurance par des SCPI est un bon moyen d’en améliorer le rendement. (pour moi pas possible de faire cette comparaison) 

Vous profitez, en plus, de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Pour rappel, les revenus des SCPI détenues en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal d’imposition de l’épargnant, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2020). Pour un contribuable fiscalisé à 45 %, la fiscalité peut représenter 62,2 %, voire 3 à 4 % de plus si la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) s’applique. 

 

A noter :

Certaines catégories de SCPI vous font bénéficier d’une fiscalité allégée. C’est, notamment, le cas des SCPI européennes. Grâce aux conventions fiscales conclues entre les Etats, les associés profitent d’une exonération partielle de fiscalité sur la quote-part des actifs étrangers. Quant aux SCPI fiscales, investies dans l’immobilier résidentiel, elles vous ouvrent droit à différents dispositifs fiscaux (Denormandie, Malraux, Pinel…) dans les mêmes conditions que si vous déteniez les logements en direct. 

 

En comparaison, la fiscalité de l’assurance vie est beaucoup plus attractive. Après 8 ans de détention, les plus-values tirées des contrats ne sont imposées qu’à 7,5% (plus prélèvements sociaux à 17,2% en 2020) en cas de retrait. De plus, l’épargnant bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains réalisés (le double pour un couple). Et, en cas de décès, les versements réalisés avant 70 ans dont la somme est inférieure à 152 500 euros sont exonérés de droits de succession. 

Enfin, vous bénéficiez d’un dernier avantage financier : l’absence de délai de jouissance. Lorsque vous achetez des parts de SCPI en direct, vous ne touchez vos premiers revenus qu’au bout de 3 à 6 mois en moyenne. C’est ce que les sociétés de gestion appellent le « délai de jouissance ». Il ne s’applique pas lorsque les parts sont souscrites via un contrat d’assurance-vie, dans ce cas, vous percevez vos revenus immédiatement. 

 

…mais quelques points de vigilance

Si loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie présente de nombreux attraits, quelques points sont à surveiller avant de souscrire. Tout d’abord, vous n’avez accès qu’à une offre restreinte de SCPI. Sur les 201 SCPI* existantes, seules une vingtaine sont accessibles via un contrat d’assurance-vie. Il s’agit généralement de SCPI de grande taille investies dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts…). 

De plus, pour être en mesure d’assurer la liquidité, la plupart des assureurs limitent la quantité de SCPI (entre 50 et 75%) pouvant être placées dans le contrat. Souvent, les frais de gestion du contrat viennent s’ajouter aux frais de gestion de la SCPI, ce qui en minore le rendement. Enfin, certains assureurs ne reversent qu’une partie des loyers (85%) ce qui, là aussi, obère le rendement. 

 

Corum Life, un contrat d’assurance-vie nouvelle génération

Lancé en mars 2020, CORUM Life est le contrat d’assurance vie de CORUM l’Epargne. Sans fonds en euros, il peut uniquement être investi dans six produits d’épargne de CORUM l’Epargne : deux SCPI (maximum 55 %) et quatre fonds obligataires. Accessible dès 50 euros, CORUM Life ne facture ni frais de souscription ni frais de gestion en plus des frais inhérents aux produits logés dans le contrat. 

 

*Source : Aspim (Association des sociétés de placement immobilier) 

 

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