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La SCPI : définition et principe de fonctionnement

Publié le 20 janv. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 21 janv. 2021

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Véhicule de placement collectif, appartenant à la catégorie des OPC (Organismes de Placement Collectif), les SCPI permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier avec moins de contraintes. C’est autant un moyen de générer des revenus que de faire fructifier son épargne ou de diversifier son assurance-vie. Dans la majorité des cas, les SCPI sont des solutions qu’optent les particuliers qui veulent compléter la perte de revenu une fois à la retraite. 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Également appelés « Pierre-Papier », les SCPI sont un véhicule de placement collectif permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier plus facilement. 

Deux possibilités se présentent pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier : l’investissement immobilier direct et l’investissement à travers une SCPI. La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, se révèle être moins contraignante. Plus encore, réaliser un placement dans une SCPI permet aux particuliers de jouir de nombreux avantages par rapport à l’investissement direct.  

Investir en SCPI et avoir moins de contraintes

Telle que définie dans le code monétaire et financier (article L214-50), la vocation première d’une SCPI est de réaliser l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’optique est de dégager un rendement pour reverser par la suite un revenu aux associés. En marge, les SCPI peuvent également effectuer des travaux d’aménagement, d’agrandissement ou de reconstruction dans le but d’améliorer le bien. Toutefois, les ressources qui y sont affectées sont limitées. Les particuliers qui investissent dans une SCPI sont ainsi exemptés de la gestion de patrimoine.

En réalisant un investissement dans une SCPI, les particuliers peuvent accéder à une niche du marché immobilier difficile d’accès pour les particuliers. La majorité des SCPI ont vocation à investir dans de l’immobilier tertiaire, des bureaux, des commerces, des plateformes logistiques ou des locaux d’activités. Pourtant, réaliser des investissements directs dans ce type d’immobilier est parfois difficile, voire impossible, pour les particuliers. 

Les types de SCPI

Suivant les objectifs patrimoniaux de l’épargnant, il est important de savoir bien choisir le type de SCPI. 

Les SCPI de rendement apportent une résolution plus cohérente aux attentes des épargnants recherchant un rendement pour leur placement. Ces SCPI distribuent régulièrement un revenu sous forme d’acompte sur dividende. Pour optimiser la rentabilité, la société de gestion des SCPI opte sur des stratégies de placement particulières. On peut ainsi trouver plusieurs catégories de SCPI de rendement : SCPI diversifiée, SCPI européennes, SCPI de Bureaux, SCPI de Commerces, SCPI Régionales, SCPI Spécialisées. 

Les SCPI de Plus-Value visent plus à revaloriser progressivement la valeur des parts d’un associé. L’optique n’est donc pas de distribuer des dividendes, mais plutôt de capitaliser sur des immeubles, logements ou bien à vocation d’habitation. La SCPI réalise par la suite une réévaluation potentielle de la valeur des parts de chaque épargnant chaque année, au fil des achats (attention la valeur n’est pas garantie et présente différents risques : liquidités, capital, non garantie du dividende…).

Les SCPI Fiscales, de type SCPI Malraux ou SCPI Pinel, s’adressent à ceux qui veulent réaliser un investissement immobilier non pour profiter des bénéfices, mais plutôt pour pouvoir jouir d’une réduction d’impôt sur le revenu. Généralement, le parc immobilier de ces véhicules de placements se compose d’immeubles d’habitations neuves, jouissant des dispositifs de défiscalisation. 

 

Comment souscrire à des parts de SCPI ? 

Mis à part le fait qu’investir en SCPI permet de faire un placement immobilier sans se soucier de la gestion du bien, c’est également un investissement accessible. Acquérir des parts dans une SCPI peut se faire de par 5 différentes manières : 

La SCPI au  comptant

Cela suppose que l’épargnant ou l’investisseur dispose des fonds nécessaires pour réaliser une acquisition en parts de SCPI. Une fois l’acquisition effectuée, l’épargnant devra attendre un délai de jouissance pour pouvoir profiter des revenus ou rendements issus de ses parts de SCPI. Les dividendes sont, dans le cas général, versés trimestriellement. 

La  SCPI en démembrement

Un bien immobilier peut être départagé en deux : la nue-propriété et l’usufruit. C’est également le cas pour la SCPI. Lors d’une acquisition de parts de SCPI en démembrement, le vrai propriétaire est le nu-propriétaire. L’investisseur n’est quant à lui qu’un usufruitier et il bénéficie des revenus issus de la location des biens immobiliers. 

La SCPI à crédit 

Au même titre qu’un investissement immobilier direct, l’investissement en SCPI peut également être financé à crédit. Le principe est le même qu’un prêt immobilier classique, sauf que l’emprunt servira à acquérir des parts de SCPI. La banque demandera une caution en guise de sureté pour se protéger d’éventuelles difficultés de remboursement. 

La SCPI en assurance-vie  

Dans ce cas de figure, l’épargnant ne fait que formuler son souhait d’investir en SCPI via son assurance-vie. C’est l’assureur qui sera en charge de l’acquisition des parts et qui inscrira ceux-ci dans le contrat d’assurance-vie de son client. Les revenus issus des parts de SCPI seront directement versés dans le fonds d’assurance-vie de l’épargnant. 

La SCPI en versement programmé 

Reposant sur le système d’épargne progressive, l’investissement en SCPI via versement programmé permet aux épargnants d’acquérir des parts de SCPI progressivement suivant leurs possibilités budgétaires. En d’autres termes, l’acquisition de parts de SCPI est fractionnée sur plusieurs versements, qui sont préalablement programmés. Les versements se font mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement. C'est important de se constituer un patrimoine en début de mois et il est pertinent de savoir combien les français épargnent chaque mois

 

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