Outils de défiscalisation sur BFM Bourse, avec Jonathan Dhiver

Ce mercredi 23 décembre, invité de l’émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, s'est penché sur les outils pour défiscaliser avant le 31 décembre 2020. Un point sur les SCPI fiscales offrant plusieurs solutions de défiscaliation. 

SCPI fiscale et les outils de défiscalisation

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Nous approchons du 31 décembre et il y en a qui se disent : 31 décembre, je veux défiscaliser, il faut que je défiscalise avant cette date. Comment je peux faire ? Comment l’immobilier peut-il m’y aider avant Noël ?

Les SCPI peuvent-elles apporter une réponse à tous ces Français qui souhaitent encore profiter des derniers jours de l’année pour défiscaliser ?

Effectivement, c’est la traditionnelle période pour défiscaliser. Nous le rappelons, la pierre-papier est de pouvoir investir dans de l’immobilier géré par une société de gestion à partir de quelques centaines d’euros, quelques milliers d’euros pour la SCPI Fiscale. La pierre-papier offre plusieurs solutions de défiscalisation avec les SCPI fiscales.

Les SCPI fiscales, nous les appelons comme cela, parce qu’elles permettent de défiscaliser.

Comment les SCPI fiscales utilisent les lois fiscales pour permettre à ceux qui y investissent de payer moins d’impôts ? Comment cela marche ?

Il est important de rappeler que les lois fiscales permettent de créer une offre de logement pour loger des Françaises et Français qui en ont besoin. Il y a un stock qui est insuffisant en France. Nous savons qu’il y a une carence en termes de logement. Il y a plusieurs lois fiscales :

• La plus connue est la loi Pinel. Il y a des SCPI Pinel qui investissent dans de l’immobilier neuf. Cet immobilier neuf est loué. Pour l’investisseur, il va avoir une réduction de 18 % de son investissement qui va être réparti sur 9 années, donc cela fait 2 % par an. 
• Nous avons les SCPI Malraux qui investissent dans des centres-villes. Nous sommes vraiment sur de l’immobilier de caractère qui offre une réduction d’impôts sur le revenu d’à peu près 18 % environs.

Ce qui est intéressant est que c’est l’année de la souscription. C’est-à-dire que quand vous investissez dans du direct, il faut attendre que le bien soit livré. Alors qu’en SCPI fiscales, c’est immédiat, 18 % sont immédiats.  

• Après nous avons les SCPI Denormandie, elles investissent dans une liste de communes qui est très établie, rénovent les bâtiments et puis les reloue et nous avons une réduction de 18 % sur 9 années.

Voilà trois profils de SCPI pour défiscaliser : les SCPI Denormandie, Malraux ou encore les SCPI Pinel sur lesquels la carotte fiscale peut être assez intéressante. Mais quand il y a une carotte fiscale, souvent, c’est qu’il y a un loup. Elle vient souvent cette carotte fiscale compenser une absence de rendement, une absence d’attractivité, une absence de performance financière. Est- ce que c’est aussi le cas sur ces SCPI ?

Je pense qu’il est vraiment important de rappeler à vos auditeurs que ce qui doit guider l’investissement ce n’est pas l’avantage fiscal. C’est la cohérence de l’investissement. Vous savez très bien qu’au sein de MeilleureSCPI.com, nous sommes très vigilants là-dessus.

Ce qu’il faut se dire que les SCPI fiscales achètent des bâtiments. Il leur faut à peu près deux années pour constituer leurs patrimoines. Donc, pendant deux années, vous n’allez pas encore avoir de rendements Guillaume. C’est une évidence.

Selon nos études, le rendement moyen est à peu près 1 % de rendement brut. Vous voyez que vous avez un avantage fiscal intéressant.

Le rendement moyen est très moyen Jonathan !

Il est très petit, il est faible, mais vous n’avez pas les soucis de la gestion et vous êtes mutualisé.

Cependant, il y a certaines SCPI qui ambitionnent un rendement intéressant, jusqu’à 4 %.

Il est important de rappeler que la SCPI fiscale est un outil de diversification patrimoniale. C’est une toute petite poche dans son patrimoine. Nous conseillons de le faire de façon très régulière, parce que cela permet de diversifier.

Vous le disiez, la plupart des SCPI fiscales ou en tout cas un certain nombre d’entre elles offrent en contrepartie assez peu de rendement. Quelques-unes y parviennent quand même. Vous nous avez dit très rapidement certaines permettent à la fois de défiscaliser et d’obtenir un rendement supérieur à 4 %. Pouvez-vous nous citer ces SCPI ?

Il y en a une qui vient d’être créée cette année. Il s’agit de la SCPI Kyaneos Denormandie. C’est un gérant vraiment très dynamique et qui ambitionne un rendement de 4 %. En plus de cela, vous avez la réduction fiscale. Donc, vous voyez qu’au final, ces 4 % plus 2 % de réduction fiscale pendant 9 ans, cela vous fait un rendement sympathique.

Je me mets à la place des auditeurs et des téléspectateurs de BFM Business.

Cette SCPI, nous en parlons très souvent, nous en entendons parler très souvent : Kyaneos. Ils viendront d’ailleurs nous expliquer leurs modèles début 2021 sur BFM Business. Ils ont des qualités ou est-ce qu’ils ont des défauts ?

Juste pour rassurer ceux qui nous écoutent et ceux qui nous regardent et qui vont finir par se demander si nous ne sommes pas là pour vendre Kyaneos. Pas du tout, nous n’avons aucune part dans Kyaneos, mais les spécialistes des SCPI trouvent manifestement beaucoup d’avantages dans ce produit.

C’est une évidence. Je pense que c’est une SCPI avec une réelle différenciation. Maintenant, il y a des inconvénients, et il est important de les rappeler.

Déjà, le ticket minimum d’investissement est de 10 000 euros. 10 000 euros, c’est quand même une somme conséquente. Il est quand même important de rappeler que nous devons investir en SCPI fiscale de manière très saupoudrée dans le temps. C’est un produit qui n’est pas liquide. Si nous avons besoin d’avoir notre épargne, nous ne pouvons pas revendre nos parts ou alors si nous voulons les revendre, nous allons devoir les revendre à la casse.

Le deuxième élément qui est également important est que mécaniquement, pour avoir un rendement de 4 % Guillaume, vous allez investir dans des villes qui ne sont pas forcément les villes les plus sexy de France, mais cela a quand même un intérêt.

Ce 4 % vient rémunérer un risque malgré tout ?

En tout cas, il vient rémunérer un emplacement qui est de moins bonne qualité. Mais néanmoins, ce sont des emplacements où les locataires n’ont pas forcément les moyens d’acheter leurs résidences principales. C’est une poche de diversification et nous pensons que cela a du sens.

C’est de la diversification. En tout cas 4 % de rendements pour ces SCPI là et en plus un outil pour défiscaliser. Il y a des SCPI qui font encore mieux. D’ailleurs, le rendement moyen des SCPI annuels est quand même de 4 %, donc nous sommes dedans avec celle que vous nous avez proposé. Certaines font plus : 5, 6 et parfois 7 % de rendement.    

Est-ce qu’il y a un moyen de trouver et de toucher à la fois le rendement et de défiscaliser sur ces SCPI qui offrent les meilleurs rendements ?

C’est clairement possible. Il est vrai que nous sommes lourdement fiscalisés en France. Vous le savez, les revenus sont la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. Si vous prenez une tranche marginale d’imposition à 30 % plus des prélèvements sociaux à 17 %, vous avez une enveloppe de 47 % de fiscalité. Vous prenez un rendement de 4 % et nous avons fait le calcul d’une SCPI française, vous allez sortir si vous êtes un couple avec 50 000 euros de revenus de parts fiscales, un revenu net de fiscalité de 3,87 %.

Vous prenez le même couple qui investit dans une SCPI paneuropéenne, nous prenons un rendement de 4 %, vous allez sortir avec un rendement de 3,82 %.

Vous voyez donc qu’il y a 34 % de différences parce que nous sommes sur une SCPI paneuropéenne, nous avons rapidement des actifs qui sont détenus à l’étranger, une fiscalité payée à l’étranger. En fait, nous ne subissons pas la double imposition.

C’est une première clé. Nous trouvons des SCPI qui permettent de défiscaliser tout en apportant des bons rendements quand celle-ci choisit d’investir à l’étranger. Pouvons-nous en citer ?

Il y en a une qui est assez connue et qui est la SCPI Corum XL. C’est la première SCPI diversifiée à développer une stratégie en zone euro et au-delà. Elle possède aujourd’hui des immeubles dans onze pays d’Europe et elle est accessible en nue-propriété et également en plan d’épargne immobilier.

Nous pouvons également faire du démembrement de SCPI pour à la fois percevoir une perspective de performances financières en tout cas et défiscaliser. C’est également possible ?

C’est très peu connu et c’est sans doute la meilleure façon d’investir en SCPI. Vous n’avez pas besoin de revenu dans l’immédiat.

Pour rappel, la nue-propriété est le fait de détenir les parts sans en avoir l’usufruit (Usus Fructus), d’avoir la jouissance, c’est-à-dire les loyers.  Donc, mécaniquement, vous n’allez pas avoir de revenus pendant une période déterminée. Cette période peut être comprise entre 3 et 20 ans. Vous allez payer moins cher le prix de la part. Jusqu’à 47 % moins cher. Alors 47 % est pour une durée qui est très longue.

Admettons que sur 10 ans, nous avions fait le calcul, vous investissez 100 000 euros en nue-propriété.

Pendant 10 ans, vous n’allez pas avoir de revenus. Vous allez payer 66 % du prix de la part, votre rendement à l’opération à peu près moyen net de fiscalité est presque de 3,5 %. Et vous aurez des revenus au bout des 10 ans, à peu près 560 euros de revenus mensuels complémentaire.

Donc c’est idéal pour celles et ceux qui souhaitent bénéficier de revenus à terme et qui ont aussi, pour certains d’entre eux, envie de sortir de la base imposable IFI avant le 31 décembre.

Investir en nue-propriété permet de sortir une part de son patrimoine de la base imposable IFI.

Voilà quelques clés pour essayer de cibler les SCPI les plus performants tout en défiscalisant grâce aux démembrements. Vous pouvez démembrer les SCPI que vous achetez et puis vous pouvez également privilégier les SCPI à l’international. Elles permettent aussi de réduire vos impôts et puis il y a toutes ces SCPI fiscales que vous avez citées : en Pinel, en Malraux ou en Denormandie.

Merci beaucoup Jonathan !

Bon retour et bonnes fêtes !

A très bientôt !