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- Privilégiez les SCPI diversifiées (secteurs + géographies) pour lisser les loyers impayés et limiter l’impact direct d’une crise comme le Covid-19.
- Vérifiez la présence d’actifs internationaux en Europe pour profiter de cycles de crise décalés et de politiques sanitaires différentes qui stabilisent les revenus.
- Analysez le niveau de RAN : une réserve élevée permet de maintenir le dividende même en cas de baisse temporaire des loyers encaissés.
- Contrôlez la LTV : une SCPI faiblement endettée résiste mieux aux chocs et peut saisir les bonnes affaires immobilières en période de crise.
- Évaluez la réactivité de la société de gestion : reports de loyers, mensualisation et allongement des baux réduisent la vacance et sécurisent vos revenus futurs.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de rendement investies dans les locaux tertiaires risquent d’être affectées par la crise du Covid-19. Toutefois, toutes les SCPI ne seront pas impactées de la même manière. Les conséquences dépendront de la diversité du patrimoine, de la qualité des locataires, du niveau des réserves et de la réactivité de la société de gestion.
L’avantage des SCPI diversifiées
Certaines SCPI ont fait le choix de se spécialiser sur des catégories d’actifs (SCPI de bureaux, de commerces…), de secteurs d’activité (hôtellerie, santé…) ou sur des localisations géographiques (SCPI régionales, par exemple). D’autres au contraire, dites SCPI diversifiées, ont fait le choix d’investir dans différents types de biens immobiliers et dans différents secteurs d’activités. Cette stratégie d’investissement permet une mutualisation des risques (loyers impayés, vacance locative…) et favorise une certaine forme de résilience face à une crise financière.
Cette résistance peut être accrue avec une diversité géographique des actifs immobiliers. C’est le cas des SCPI internationales. Elles investissent en Europe (parfois hors de la zone euro) pour tenir compte des spécificités des situations des différents pays. En mars 2020, la pandémie n’a pas affecté tous les états en même temps, ni de la même façon et certains revenus ont pu être préservés par ces SCPI. De plus, chaque nation a eu une gestion particulière de la crise sanitaire avec un confinement plus ou moins strict et plus ou moins long. Chômage partiel, suspension des loyers, fermeture des commerces… Les impacts ont donc été très variables.
L’importance des réserves pour les SCPI
La baisse des dividendes versés aux associés des SCPI pourrait être une autre conséquence de la crise. Toutefois, le niveau des revenus pourra être maintenu grâce à l’utilisation du Report A Nouveau (RAN). Constitué en provisionnant une partie des loyers ou des revenus exceptionnels (les plus-value de cession, par exemple), l’existence et l’importance de cette réserve varie suivant les SCPI. En effet, même si cela peut constituer un réel avantage en période de crise, les sociétés de gestion n’ont pas d’obligation de constituer un report à nouveau.
À noter :
La LTV (loan to value), ou le niveau d’endettement des SCPI, est un autre facteur à prendre en compte. Les SCPI faiblement endettées pourraient sortir avantageuses de la crise car elles seront à même de saisir les opportunités du marché.
La réactivité des sociétés de gestion
La quasi-totalité des sociétés gérant les SCPI a adopté une politique de transparence en communiquant régulièrement, dès le début de la crise sanitaire, avec leurs porteurs de parts. Elles ont immédiatement mis en place des mesures d’accompagnement des locataires (report ou mensualisation des loyers…) pour limiter le plus possible les risques de vacance locative. Ces dispositions se sont parfois accompagnées d’un allongement de la durée des baux pour sécuriser les loyers futurs.
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