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SCPI : qu’est-ce que l’effet relutif ?

Publié le 28 déc. 2020 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 4 avr. 2022


En 2019, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont rapporté en moyenne 4,40%* net aux porteurs de parts. Cette performance élevée est légèrement supérieure à celle de 2018 (4,34%*). Pour maintenir ces niveaux de rémunération, les gestionnaires de SCPI adoptent une stratégie dite relutive principalement axée sur la maitrise de la collecte. 

 

Stabiliser les revenus des SCPI

En 2019, les SCPI ont connu une collecte record de 8,6 milliards d’euros*. Cependant, certains gestionnaires rencontrent des difficultés à investir rapidement et dans de bonnes conditions financières un flux trop important de capitaux. Aussi, pour maintenir et assurer la stabilité des revenus versés aux associés, de plus en plus de sociétés de gestion choisissent de limiter leur collecte (stratégie d’encadrement). La mise en place de cette stratégie peut, par exemple, passer par le plafonnement du nombre de parts pouvant être achetées par un même investisseur. 

 

Fixer une valeur de part élevée

Pour une SCPI à capital variable, la valeur de la part est fixée en fonction de la valeur de reconstitution à plus ou moins 10%. Pour maîtriser la collecte de sa SCPI, en affichant un rendement moins attractif, le gérant peut fixer le prix de souscription autour de la fourchette haute (+10%).

 

Investir dans l’immobilier étranger pour avoir un terrain de chasse plus grand 

L’importance de la collecte a rendu le marché des SCPI français très concurrentiel. Les prix ont tendance à augmenter et la rentabilité des actifs baisse. Pour maintenir leurs niveaux de rendement, les gérants des sociétés de gestion adoptent des stratégies innovantes. Ils sont maintenant nombreux à investir dans des biens immobiliers situés en Europe à l’intérieur ou en dehors de la zone euro. 

Les marchés immobiliers européens présentent un double avantage : leur qualité est identique à celle du marché hexagonal et leur niveau moyen de rémunération est supérieur. Par ailleurs, certains pays de l’Union Européenne (UE) ont des spécificités juridiques favorables aux investisseurs. Par exemple, des baux à très long terme (20 ans et plus, contre 9 ans en France) ou encore la possibilité de mettre à la charge du locataire l’intégralité des dépenses y compris celles de grosses réparations (gros-œuvre…). Cette répartition des charges est interdite en France depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014. 

 

Investir pendant le délai de jouissance

Le marché de l’investissement immobilier est très concurrentiel et les sociétés de gestion peuvent mettre du temps pour trouver des actifs répondant à leur cahier des charges (localisation, rendement…). Pour éviter de verser des loyers aux nouveaux associés alors que leurs fonds n’ont pas été investis, les gestionnaires leur imposent un délai de jouissance. C’est un laps de temps, généralement de 2 à 6 mois, pendant lequel ils ne percevront aucun loyer. 

Réaliser des investissements pendant cette période a un effet relutif sur la rentabilité de la SCPI. 

 

*Source : Aspim 

 

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