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“Excellent”, 60 avis

Comparatif investissement en SCPI ou investissement locatif

Publié le 14 sept. 2022 par Jonathan Dhiver - Mis Ă  jour le 29 mai 2023

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L'immobilier locatif compte parmi les placements prĂ©fĂ©rĂ©s des Français. L’investissement dans la pierre locatif en direct rĂ©pond Ă  un objectif de constitution d’un complĂ©ment de revenus, ainsi que de transmission, au mĂȘme titre que l’investissement en parts de SCPI. Quelle solution choisir ?

Le fonctionnement dans la pierre direct et de la pierre papier

Perçu comme un placement rentable et sĂ©curisĂ©, l’immobilier demeure l’investissement favori des Ă©pargnants français. L’efficience de la pierre prend tout son sens, dans le cadre de l’investissement immobilier classique locatif, accessible en direct et via une SCPI.

L’investissement locatif en direct dit “classique” permet Ă  un particulier d’acquĂ©rir un local commercial, une maison ou un appartement, dans la perspective de le proposer Ă  la location. Les loyers perçus permettent ainsi de dĂ©gager une rentabilitĂ© locative nette, et le cas Ă©chĂ©ant, de rembourser son crĂ©dit immobilier. Il est important de prendre en compte les frais liĂ©s Ă  l'investissement comme la taxe fonciĂšre ainsi que le risque de loyers impayĂ©s.

À cette solution s’ajoutent les sociĂ©tĂ©s civiles de placement immobilier (SCPI). Elles ont pour fonction de collecter l’épargne de nombreux investisseurs pour se constituer un parc immobilier locatif. Les loyers perçus issus de ce patrimoine immobilier sont ensuite reversĂ©s aux dĂ©tenteurs de parts, suivant la quote part de leur placement. C’est donc un portefeuille de plusieurs immeubles de taille consĂ©quente (bureaux, commerces, cliniques, entrepĂŽts
) qui sont gĂ©rĂ©es par des professionnels de l’immobilier.

Quel type d'investissement fonction de votre budget SCPI ou investissement locatif ?

D’une maniĂšre gĂ©nĂ©rale, l’investissement locatif classique requiert une enveloppe budgĂ©taire relativement importante. Le plus souvent, la concrĂ©tisation de ce type de placement nĂ©cessite un capital de dĂ©part significatif (de 100 000 € minimum) pour l’investisseur.

D’ailleurs, le plus souvent, en optant pour ce type d’investissement immobilier, le particulier s’expose Ă  l’endettement. Outre l’acquisition proprement dite du bien immobilier, il n’est pas rare que des travaux de rĂ©novation ou autres doivent ĂȘtre intĂ©grĂ©s dans le budget de l’investissement locatif en direct.

A contrario, l’investissement en SCPI donne accĂšs Ă  un patrimoine immobilier locatif Ă  partir de quelques centaines d’euros. Outre cette plus grande accessibilitĂ©, la possibilitĂ© d’investir sur des marchĂ©s difficilement accessibles en direct s’offre aux particuliers. Les SCPI permettent, en effet, aux investisseurs d’accĂ©der Ă  un marchĂ© locatif de bureaux, de commerces, d’hĂŽtels, les rĂ©sidences gĂ©rĂ©es


Comparer les rendements de la Pierre Papier et de l'investissement immobilier classique  

Dans le cadre d’un investissement immobilier classique, la rentabilitĂ© repose sur plusieurs facteurs. Entre le remboursement du prĂȘt immobilier, les frais de gestion, les Ă©ventuelles vacances locatives, la taxe fonciĂšre, le risque de loyers impayĂ©s et la localisation du bien, le rendement net peut parfois atteindre jusqu’à 7 % par an, bien que cela reste rare. Les emplacements bien recherchĂ©s avec le marchĂ© locatif profond (Paris, Bordeaux, Lyon
) offrent en revanche des rentabilitĂ©s nettes allant de 1,5 Ă  3 % en terme de revenus fonciers.

Du cĂŽtĂ© de la pierre-papier, la rentabilitĂ© moyenne d’un investissement en SCPI de rendement oscille entre 4 % et 6% pour la plupart.

Au-delĂ  de cette rentabilitĂ© tout Ă  fait intĂ©ressante, les Ă©pargnants bĂ©nĂ©ficient d'un complĂ©ment de revenu rĂ©gulier, et cela durant toute la durĂ©e de dĂ©tention de parts de SCPI. Bien Ă©videmment, les performances passĂ©es d’une SCPI ne prĂ©jugent pas des performances futures (pensez Ă  investir sur le long terme).

Un tableau comparatif entre l'investissement immobilier classique et l'investissement en SCPI pourrait ĂȘtre ajoutĂ© pour rĂ©sumer les informations clĂ©s. Voici une proposition :

CritĂšre
Investissement immobilier classique
Investissement en SCPI
Ticket d'entrée
Important (gĂ©nĂ©ralement 100 000€ ou plus)
Faible (Ă  partir de quelques centaines d'euros)
Gestion
À la charge de l'investisseur (entretien, recherche de locataires, gestion des loyers impayĂ©s, etc.)
Assurée par la société de gestion de la SCPI
Rentabilité
DĂ©pend de nombreux facteurs, y compris le lieu, l'Ă©tat du bien, le montant de la taxe fonciĂšre, etc.
Rentabilité moyenne entre 4% et 6%, répartie sur un large portefeuille d'immeubles
Risque de vacance locative
À la charge de l'investisseur
MutualisĂ© au sein de la SCPI 
Flexibilité
Peu flexible, sauf vente du bien
Plus flexible, avec possibilité de vendre les parts de SCPI
Diversification
Limitée, dépend de l'emplacement du bien
Grande, grĂące Ă  la diversification du portefeuille immobilier de la SCPI
Possibilité de résidence principale
Oui
Non

Investissement en SCPI vs investissement locatif : les avantages

Pour les particuliers, l’investissement locatif en direct leur offre comme principal avantage d’ĂȘtre propriĂ©taire d’un bien immobilier, qui pourrait servir comme rĂ©sidence principale. Ils ont Ă©galement l’opportunitĂ© d’optimiser l’attractivitĂ© de leur bien sur le marchĂ© de la location immobiliĂšre, en y rĂ©alisant des travaux de rĂ©novation ou de remise en normes.

Pour un investissement en SCPI, les Ă©pargnants bĂ©nĂ©ficient avant tout de l'accessibilitĂ© au marchĂ© immobilier locatif. Outre le ticket d’entrĂ©e accessible, diffĂ©rentes modalitĂ©s de souscription s’offrent aux Ă©pargnants, Ă  savoir acheter des parts au comptant, via un contrat d’assurance-vie, Ă  crĂ©dit, en dĂ©membrement de propriĂ©tĂ© ou encore via les versements programmĂ©s pour se constituer son Ă©pargne immobiliĂšre progressivement.

Si les SCPI rĂ©pondent Ă  un objectif de diversification patrimoniale, elles permettent aussi Ă  leurs associĂ©s ou dĂ©tenteurs de parts de profiter d’une bonne mutualisation du risque locatif, y compris le risque de loyers impayĂ©s. De plus, l’investissement en SCPI libĂšre l’épargnant de toutes les contraintes de gestion.

L’investissement immobilier locatif, sous toutes ses formes, est un placement attrayant, aussi bien pour se constituer un patrimoine immobilier que pour se crĂ©er un complĂ©ment de revenu et protĂ©ger son Ă©pargne en pĂ©riode d’inflation importante. Toutefois, il n’est pas dĂ©pourvu de risque, notamment de perte de capital.

À lire Ă©galement :

Premier investissement en SCPI

Le guide de l'investissement en SCPI

Commerce SCPI de Rendement Bureaux Dividendes Investissement immobilier Rendement Rentabilité HÎtellerie SCPI Epargne immobiliere Placement immobilier Investissement locatif Gestion de patrimoine Pierre-Papier Rentabilité Immobilier Diversification patrimoniale SCPI VS Locatif direct

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