Comparatif investissement en SCPI ou investissement locatif

L'immobilier locatif compte parmi les placements préférés des Français. L’investissement dans la pierre locatif en direct répond à un objectif de constitution d’un complément de revenus, ainsi que de transmission, au même titre que l’investissement en parts de SCPI. Quelle solution choisir ?

Le fonctionnement dans la pierre direct et de la pierre papier

Perçu comme un placement rentable et sécurisé, l’immobilier demeure l’investissement favori des épargnants français. L’efficience de la pierre prend tout son sens, dans le cadre de l’investissement immobilier classique locatif, accessible en direct et via une SCPI.

L’investissement locatif en direct dit “classique” permet à un particulier d’acquérir un local commercial, une maison ou un appartement, dans la perspective de le proposer à la location. Les loyers perçus permettent ainsi de dégager une rentabilité locative nette, et le cas échéant, de rembourser son crédit immobilier. Il est important de prendre en compte les frais liés à l'investissement comme la taxe foncière ainsi que le risque de loyers impayés.

À cette solution s’ajoutent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elles ont pour fonction de collecter l’épargne de nombreux investisseurs pour se constituer un parc immobilier locatif. Les loyers perçus issus de ce patrimoine immobilier sont ensuite reversés aux détenteurs de parts, suivant la quote part de leur placement. C’est donc un portefeuille de plusieurs immeubles de taille conséquente (bureaux, commerces, cliniques, entrepôts…) qui sont gérées par des professionnels de l’immobilier.

Quel type d'investissement fonction de votre budget ?

D’une manière générale, l’investissement locatif classique requiert une enveloppe budgétaire relativement importante. Le plus souvent, la concrétisation de ce type de placement nécessite un capital de départ significatif (de 100 000 € minimum) pour l’investisseur.

D’ailleurs, le plus souvent, en optant pour ce type d’investissement immobilier, le particulier s’expose à l’endettement. Outre l’acquisition proprement dite du bien immobilier, il n’est pas rare que des travaux de rénovation ou autres doivent être intégrés dans le budget de l’investissement locatif en direct.

A contrario, l’investissement en SCPI (achat de part de SCPI° donne accès à un patrimoine immobilier locatif à partir de quelques centaines d’euros. Outre cette plus grande accessibilité, la possibilité d’investir sur des marchés difficilement accessibles en direct s’offre aux particuliers. Les SCPI permettent, en effet, aux investisseurs d’accéder à un marché locatif de bureaux, de commerces, d’hôtels, les résidences gérées…

Comparer les rendements de la Pierre Papier et de l'investissement immobilier classique  

Dans le cadre d’un investissement immobilier classique, la rentabilité repose sur plusieurs facteurs. Entre le remboursement du prêt immobilier, les frais de gestion, les éventuelles vacances locatives, la taxe foncière, le risque de loyers impayés et la localisation du bien, le rendement net peut parfois atteindre jusqu’à 7 % par an, bien que cela reste rare. Les emplacements bien recherchés avec le marché locatif profond (Paris, Bordeaux, Lyon…) offrent en revanche des rentabilités nettes allant de 1,5 à 3 % en terme de revenus fonciers.

Du côté de la pierre-papier, la rentabilité moyenne d’un investissement en SCPI de rendement oscille entre 4 % et 6% pour la plupart.

Au-delà de cette rentabilité tout à fait intéressante, les épargnants bénéficient d'un complément de revenu régulier, et cela durant toute la durée de détention de parts de SCPI. Bien évidemment, les performances passées d’une SCPI ne préjugent pas des performances futures (pensez à investir sur le long terme).

Un tableau comparatif entre l'investissement immobilier classique et l'investissement en SCPI pourrait être ajouté pour résumer les informations clés. Voici une proposition :

Investissement en SCPI vs investissement locatif : les avantages

Pour les particuliers, l’investissement locatif en direct leur offre comme principal avantage d’être propriétaire d’un bien immobilier, qui pourrait servir comme résidence principale. Ils ont également l’opportunité d’optimiser l’attractivité de leur bien sur le marché de la location immobilière, en y réalisant des travaux de rénovation ou de remise en normes.

Pour un investissement en SCPI, les épargnants bénéficient avant tout de l'accessibilité au marché immobilier locatif. Outre le ticket d’entrée accessible, différentes modalités de souscription s’offrent aux épargnants, à savoir acheter des parts au comptant, via un contrat d’assurance-vie, à crédit, en démembrement de propriété ou encore via les versements programmés pour se constituer son épargne immobilière progressivement.

Si les SCPI répondent à un objectif de diversification patrimoniale, elles permettent aussi à leurs associés ou détenteurs de parts de profiter d’une bonne mutualisation du risque locatif, y compris le risque de loyers impayés (la gestion locative est réalisée par la société de gestion). De plus, l’investissement en SCPI libère l’épargnant de toutes les contraintes de gestion.

L’investissement immobilier locatif, sous toutes ses formes, est un placement attrayant, aussi bien pour se constituer un patrimoine immobilier que pour se créer un complément de revenu et protéger son épargne en période d’inflation importante. Toutefois, il n’est pas dépourvu de risque, notamment de perte de capital.

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