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La Pierre-Papier, qu'est-ce que c'est ?

La Pierre-Papier est un placement financier qui permet dâinvestir dans lâimmobilier, sous forme de fonds ou de titres de sociĂ©tĂ©s. Autrement dit, lâacquĂ©reur investit dans la pierre en achetant des parts ou actions de sociĂ©tĂ©s (dit Pierre-Papier) qui investissent dans lâimmobilier, au lieu dâinvestir dans lâimmobilier direct. On recense diffĂ©rentes natures de pierre-papier : SCPI, OPCI, SCI et SIIC qui sont basĂ©es sur le mĂȘme principe : Ă©pargner dans la pierre Ă travers une sociĂ©tĂ©. D'autres appellations comme l' Ă©pargne immobiliĂšre ont Ă©mergĂ© il y a quelques annĂ©es.Â
Qu'est-ce que la Pierre-Papier ?
Les avantages de la Pierre-Papier
La Pierre-Papier offre de nombreux avantages par rapport Ă lâinvestissement en direct :
Plus accessible
Les associĂ©s peuvent investir avec un apport modeste (centaines d euros) contrairement Ă l'immobilier en direct oĂč le montant d'investissement est trĂšs importante.
Investissement mutualisé sur le marché immobilier
La diversification des investissements en termes dâemplacement gĂ©ographique (Paris, Ile-de-France, RĂ©gions et Europe) ainsi que la diversification des types dâimmobilier (bureaux, commerces, logistiques, santĂ©, locaux dâactivitĂ©s) permettent de rĂ©partir le patrimoine et dâen rĂ©duire les risques en ayant plusieurs marchĂ©s immobiliers.Â
Cession des parts
Le marchĂ© de la revente de la pierre papier est gĂ©nĂ©ralement organisĂ© selon la rĂ©glementation de lâAMF (AutoritĂ© des MarchĂ©s Financiers), câest notamment le cas pour les SCPI Ă capital variable et SCPI Ă capital fixe, OPCI et SIIC.Â
Pas de contrainte de gestion
Investir Ă travers une sociĂ©tĂ© permet de se dĂ©tacher des affaires de gestion de diversifier son patrimoine (diffĂ©rents types d'immobilier et pays), ce qui nâest pas le cas dans lâimmobilier en direct.

Les risques de la Pierre-Papier
Pas de garantie de capital
Lâinvestisseur nâest pas sĂ»r de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de son investissement initial Ă Ă©chĂ©ance et son capital nâest pas prĂ©servĂ© en cas de baisse des marchĂ©s financiers.
Pas de garantie de dividendes
L'actionnaire nâa aucune garantie de percevoir un dividende sâil investit dans une sociĂ©tĂ© qui ne fait pas de bĂ©nĂ©fices.

Les formes de Pierre-Papier
Il existe différents types de pierre-papier : les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, les OPCI, organismes de placement immobilier, les fonciÚres cotées et les SCI, société civile immobiliÚre. Petit retour sur chaque type.
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La SCPI (Société civile de placement immobilier)
Définition et fonctionnement de la SCPI
La SCPI achĂšte et met en location des actifs professionnels (bureaux - commerces - entrepĂŽts - cliniques - Ă©coles - etc), qui sont gĂ©rĂ©s par une sociĂ©tĂ© de gestion. Celle-ci est chargĂ©e de toutes les dĂ©marches, lâentretien, la recherche et le changement de locataire etc. LâassociĂ© nâa aucune contrainte liĂ©e Ă la gestion et nâa quâĂ percevoir ses revenus locatifs, en fonction du nombre de parts quâil dĂ©tient. La performance des SCPI est prĂ©sentĂ©e par plusieurs indicateurs dont le taux de distribution.
Comment investir en SCPI ?
En fonction de son patrimoine, lâĂ©pargnant peut investir en SCPI de diffĂ©rentes maniĂšres :
- Acheter des parts de SCPI Ă crĂ©dit permet de se constituer un patrimoine Ă terme en utilisant lâeffet de levier du crĂ©dit. Il est Ă noter que les intĂ©rĂȘts dâemprunt sont dĂ©ductibles des revenus fonciers gĂ©nĂ©rĂ©s par les loyers de la SCPI (immobilier locatif).
 - Acheter des parts de SCPI en pleine propriété avec une épargne disponible pour bénéficier de revenus immédiats
 - Acheter de lâusufruit des parts de SCPI, câest-Ă -dire acquĂ©rir le droit de percevoir des revenus locatifs sur une durĂ©e dĂ©terminĂ©e
 - Acheter de la nue-propriété des parts de SCPI, qui correspond à une stratégie de long terme pour ne pas percevoir des revenus immédiats, mais en vue de la retraite ou tout simplement pour réaliser des plus-values futures.
 - Acheter des parts de SCPI à travers les versements programmés permet de se constituer un patrimoine de façon progressive dÚs 50 ⏠par mois.
Pour investir dans les meilleures SCPI du marché, prenez votre temps et étudiez les critÚres clés.
L'OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)
DĂ©finition et fonctionnement de lâOCPI :
LâOPCI est un type de placement immobilier basĂ© sur un modĂšle proche de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs immobiliĂšres), mais qui prĂ©sente tous les avantages de la pierre-papier :
- Aucune contrainte de gestion
 - Des actifs diversifiés
 - Des revenus réguliers
 - Une mise de fonds modeste
LâOCPI a pour objet lâinvestissement dans des immeubles quâil met en location ou quâil fait construire Ă but locatif exclusivement. LâOPCI peut aussi dĂ©tenir des immeubles Ă travers des sociĂ©tĂ©s, faire des travaux, les rĂ©nover ou les rĂ©habiliter en vue de leur location.
LâOCPI peut prendre lâune des deux formes juridiques suivantes :
- FPI (Fonds de placement immobilier) : Il sâagit de copropriĂ©tĂ©s de valeurs mobiliĂšres qui gĂšrent un portefeuille dâimmeubles gĂ©nĂ©rant des revenus. Le FPI Ă©met des parts auprĂšs des investisseurs, qui deviennent des porteurs de parts, afin de rĂ©unir des fonds pour acheter des immeubles. Sa gestion est assurĂ©e par une sociĂ©tĂ© de gestion de portefeuille. Leurs actifs immobiliers se constituent dâimmeubles et de parts de sociĂ©tĂ©s cotĂ©es avec une majoritĂ© dâactifs immobiliers.
 - SPPICAV (SociĂ©tĂ©s de placement Ă prĂ©pondĂ©rance immobiliĂšre Ă capital variable) : Il sâagit de sociĂ©tĂ©s anonymes Ă capital variable qui ont pour vocation de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier et aussi dâinvestir dans des valeurs mobiliĂšres. Les revenus et plus-values gĂ©nĂ©rĂ©s sur lâensemble des actifs mobiliers et immobiliers sont distribuĂ©s aux actionnaires en fonction du nombre de parts souscrites. Leurs actifs peuvent se constituer dâimmeubles et de parts de sociĂ©tĂ©s fonciĂšres cotĂ©es, mais aussi des parts de sociĂ©tĂ©s non cotĂ©es (au moins 51% de lâactif de lâOCPI).
FPI et SPPICAV sont soumis à des régimes fiscaux qui leur sont spécifiques.
Comment investir dans les OCPI ?
Les six OCPI grand public agréés (Caisses dâĂ©pargne, Banque postale, Banque populaire, UFG-LFP, Viveris REIM) prĂ©sentent tous la forme juridique SPPICAV. Ces OCPI sont accessibles via les rĂ©seaux de distribution bancaires et financiers, comme les compagnies dâassurance, les Ă©tablissements de crĂ©dit, les courtiers en ligne, les CIF (conseillers en investissements financiers), les entreprises dâinvestissement, les dĂ©marcheurs financiers agréésâŠÂ
Pour acheter des parts, lâinvestisseur peut souscrire des actions de SPPICAV dans le cadre dâun contrat dâassurance vie multisupport ou les acquĂ©rir dans un portefeuille de valeurs mobiliĂšres. Ă regarder avant d'investir les frais de gestion des OPCI.Â
Les fonciÚres cotées (SIIC : société investissement immobilier cotée)
Définition et fonctionnement des SIIC
A la diffĂ©rence des SCPI et OCPI qui ne sont pas cotĂ©es, les SIIC font partie de lâimmobilier cotĂ© en bourse. Elles achĂštent, construisent, entretiennent, gĂšrent et valorisent un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires. Les immeubles qui composent ce patrimoine sont Ă vocation locative et gĂ©nĂšrent des loyers, ou bien revendus pour crĂ©er des plus-values. Comme les autres supports de Pierre Papier, il y a un risque de perte en capital.Â
Les SIIC bĂ©nĂ©ficient dâune exonĂ©ration de lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. Les dividendes sont par contre soumis au rĂ©gime habituel de taxation, une fois entre les mains des actionnaires. Elles redistribuent 50% des plus-values et 85% des loyers perçus aux actionnaires.
Comment devenir actionnaire dâune SIIC ?
- Compte titres : acheter des actions dans une sociĂ©tĂ© cotĂ©e en bourse revient Ă en ĂȘtre actionnaire. Ce dernier doit dĂ©tenir une enveloppe, dĂ©nommĂ©e compte titres, pour accueillir les actions quâil achĂšte et signer un contrat avec lâĂ©tablissement qui tient le compte. Il peut sâagit dâune banque, dâune sociĂ©tĂ© de bourse, dâun courtier ou dâune compagnie dâassurance. Des droits de garde sont facturĂ©s Ă lâactionnaire, calculĂ©s en fonction du nombre de titres dans son portefeuille et de la valeur totale de ce dernier.
 - PEA : lâactionnaire peut aussi ouvrir un PEA (plan dâĂ©pargne en actions) comprenant un compte titres et un compte en espĂšces associĂ©. Le PEA permet de se constituer et de gĂ©rer un portefeuille dâactions françaises et europĂ©ennes tout en bĂ©nĂ©ficiant dâimportants avantages fiscaux. A noter que depuis le 21 octobre 2011, les fonciĂšres cotĂ©es ne sont plus Ă©ligibles au PEA. Les titres dĂ©jĂ placĂ©s sur un PEA ont toujours droit Ă ces avantages fiscaux et aux plus-values. Mais elles ne bĂ©nĂ©ficient plus de lâoption PFL (prĂ©lĂšvement forfaitaire libĂ©ratoire) ni de lâabattement de 40% avant imposition au IR (impĂŽt sur le revenu) Ă barĂšme progressif.
Les SCI (Société Civile ImmobiliÚre)
DĂ©finition et fonctionnement dâune SCI
Une SCI est une structure qui permet de gĂ©rer Ă plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers. Elle regroupe au moins 2 associĂ©s et permet dâĂ©viter lâindivision en dissociant pouvoir et propriĂ©tĂ©.
Chaque associĂ© reçoit des parts sociales en fonction de son apport dans la SCI. Les statuts de la sociĂ©tĂ© dĂ©signent le gĂ©rant qui va la gĂ©rer et la reprĂ©senter, ou le cas Ă©chĂ©ant le vote des associĂ©s. Ces derniers ont un droit de vote dans les assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales. Â
Comment devenir associĂ© dâune SCI ?
Chaque associĂ© doit faire un apport Ă la constitution de la SCI, ou plus tard dans le cadre dâune augmentation de capital, dĂ©cidĂ©e lors de lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. On peut aussi devenir associĂ© en acquĂ©rant les parts sociales dâun associĂ© dĂ©jĂ en place qui cĂšde les siennes par donation ou succession. Â
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Les points importants pour la SCPI Atlantique Murs Régions | ||
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Bureau SCPI de rendement | Minimum de souscription 1 part 905.00 ⏠|
Atlantique Murs Régions - Prix de part |
Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !