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“Excellent”, 150 avis

La Pierre-Papier, qu'est-ce que c'est ?

Publié par Jonathan Dhiver le 25 mars 2020 Mis Ă  jour le 7 sept. 2023 9 min. de lecture
Pierre Papier

La Pierre-Papier est un placement financier qui permet d’investir dans l’immobilier, sous forme de fonds ou de titres de sociĂ©tĂ©s. Autrement dit, l’acquĂ©reur investit dans la pierre en achetant des parts ou actions de sociĂ©tĂ©s (dit Pierre-Papier) qui investissent dans l’immobilier, au lieu d’investir dans l’immobilier direct. On recense diffĂ©rentes natures de pierre-papier : SCPI, OPCI, SCI et SIIC qui sont basĂ©es sur le mĂȘme principe : Ă©pargner dans la pierre Ă  travers une sociĂ©tĂ©. D'autres appellations comme l' Ă©pargne immobiliĂšre ont Ă©mergĂ© il y a quelques annĂ©es. 

Qu'est-ce que la Pierre-Papier ?

Les avantages de la Pierre-Papier

La Pierre-Papier offre de nombreux avantages par rapport à l’investissement en direct :

Plus accessible

Les associĂ©s peuvent investir avec un apport modeste (centaines d euros) contrairement Ă  l'immobilier en direct oĂč le montant d'investissement est trĂšs importante.

Investissement mutualisé sur le marché immobilier

La diversification des investissements en termes d’emplacement gĂ©ographique (Paris, Ile-de-France, RĂ©gions et Europe) ainsi que la diversification des types d’immobilier (bureaux, commerces, logistiques, santĂ©, locaux d’activitĂ©s)  permettent de rĂ©partir le patrimoine et d’en rĂ©duire les risques en ayant plusieurs marchĂ©s immobiliers. 

Cession des parts

Le marchĂ© de la revente de la pierre papier est gĂ©nĂ©ralement organisĂ© selon la rĂ©glementation de l’AMF (AutoritĂ© des MarchĂ©s Financiers), c’est notamment le cas pour les SCPI Ă  capital variable et SCPI Ă  capital fixe, OPCI et SIIC. 

Pas de contrainte de gestion

Investir Ă  travers une sociĂ©tĂ© permet de se dĂ©tacher des affaires de gestion de diversifier son patrimoine (diffĂ©rents types d'immobilier et pays), ce qui n’est pas le cas dans l’immobilier en direct.

Les avantages de la Pierre-Papier

Les risques de la Pierre-Papier

Pas de garantie de capital

L’investisseur n’est pas sĂ»r de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de son investissement initial Ă  Ă©chĂ©ance et son capital n’est pas prĂ©servĂ© en cas de baisse des marchĂ©s financiers.

Pas de garantie de dividendes

L'actionnaire n’a aucune garantie de percevoir un dividende s’il investit dans une sociĂ©tĂ© qui ne fait pas de bĂ©nĂ©fices.

Les risques de la Pierre-Papier

Les formes de Pierre-Papier

Il existe différents types de pierre-papier : les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, les OPCI, organismes de placement immobilier, les fonciÚres cotées et les SCI, société civile immobiliÚre. Petit retour sur chaque type.

 

La SCPI (Société civile de placement immobilier)

DĂ©finition et fonctionnement de la SCPI

La SCPI achĂšte et met en location des actifs professionnels (bureaux - commerces - entrepĂŽts - cliniques - Ă©coles - etc), qui sont gĂ©rĂ©s par une sociĂ©tĂ© de gestion. Celle-ci est chargĂ©e de toutes les dĂ©marches, l’entretien, la recherche et le changement de locataire etc. L’associĂ© n’a aucune contrainte liĂ©e Ă  la gestion et n’a qu’à percevoir ses revenus locatifs, en fonction du nombre de parts qu’il dĂ©tient. La performance des SCPI est prĂ©sentĂ©e par plusieurs indicateurs dont le taux de distribution.

Comment investir en SCPI ?

En fonction de son patrimoine, l’épargnant peut investir en SCPI de diffĂ©rentes maniĂšres :

  • Acheter des parts de SCPI Ă  crĂ©dit permet de se constituer un patrimoine Ă  terme en utilisant l’effet de levier du crĂ©dit. Il est Ă  noter que les intĂ©rĂȘts d’emprunt sont dĂ©ductibles des revenus fonciers gĂ©nĂ©rĂ©s par les loyers de la SCPI (immobilier locatif).
     
  • Acheter des parts de SCPI en pleine propriĂ©tĂ© avec une Ă©pargne disponible pour bĂ©nĂ©ficier de revenus immĂ©diats
     
  • Acheter de l’usufruit des parts de SCPI, c’est-Ă -dire acquĂ©rir le droit de percevoir des revenus locatifs sur une durĂ©e dĂ©terminĂ©e
     
  • Acheter de la nue-propriĂ©tĂ© des parts de SCPI, qui correspond Ă  une stratĂ©gie de long terme pour ne pas percevoir des revenus immĂ©diats, mais en vue de la retraite ou tout simplement pour rĂ©aliser des plus-values futures.
     
  • Acheter des parts de SCPI Ă  travers les versements programmĂ©s permet de se constituer un patrimoine de façon progressive dĂšs 50 € par mois.

Pour investir dans les meilleures SCPI du marché, prenez votre temps et étudiez les critÚres clés.

L'OPCI (organisme de placement collectif en immobilier)

DĂ©finition et fonctionnement de l’OCPI :

L’OPCI est un type de placement immobilier basĂ© sur un modĂšle proche de celui des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs immobiliĂšres), mais qui prĂ©sente tous les avantages de la pierre-papier :

  • Aucune contrainte de gestion
     
  • Des actifs diversifiĂ©s
     
  • Des revenus rĂ©guliers
     
  • Une mise de fonds modeste

L’OCPI a pour objet l’investissement dans des immeubles qu’il met en location ou qu’il fait construire Ă  but locatif exclusivement. L’OPCI peut aussi dĂ©tenir des immeubles Ă  travers des sociĂ©tĂ©s, faire des travaux, les rĂ©nover ou les rĂ©habiliter en vue de leur location.

L’OCPI peut prendre l’une des deux formes juridiques suivantes :

  • FPI (Fonds de placement immobilier) : Il s’agit de copropriĂ©tĂ©s de valeurs mobiliĂšres qui gĂšrent un portefeuille d’immeubles gĂ©nĂ©rant des revenus. Le FPI Ă©met des parts auprĂšs des investisseurs, qui deviennent des porteurs de parts, afin de rĂ©unir des fonds pour acheter des immeubles. Sa gestion est assurĂ©e par une sociĂ©tĂ© de gestion de portefeuille. Leurs actifs immobiliers se constituent d’immeubles et de parts de sociĂ©tĂ©s cotĂ©es avec une majoritĂ© d’actifs immobiliers.
     
  • SPPICAV (SociĂ©tĂ©s de placement Ă  prĂ©pondĂ©rance immobiliĂšre Ă  capital variable) : Il s’agit de sociĂ©tĂ©s anonymes Ă  capital variable qui ont pour vocation de se constituer un patrimoine majoritairement immobilier et aussi d’investir dans des valeurs mobiliĂšres. Les revenus et plus-values gĂ©nĂ©rĂ©s sur l’ensemble des actifs mobiliers et immobiliers sont distribuĂ©s aux actionnaires en fonction du nombre de parts souscrites. Leurs actifs peuvent se constituer d’immeubles et de parts de sociĂ©tĂ©s fonciĂšres cotĂ©es, mais aussi des parts de sociĂ©tĂ©s non cotĂ©es (au moins 51% de l’actif de l’OCPI).

FPI et SPPICAV sont soumis à des régimes fiscaux qui leur sont spécifiques.

Comment investir dans les OCPI ?

Les six OCPI grand public agrĂ©Ă©s (Caisses d’épargne, Banque postale, Banque populaire, UFG-LFP, Viveris REIM) prĂ©sentent tous la forme juridique SPPICAV. Ces OCPI sont accessibles via les rĂ©seaux de distribution bancaires et financiers, comme les compagnies d’assurance, les Ă©tablissements de crĂ©dit, les courtiers en ligne, les CIF (conseillers en investissements financiers), les entreprises d’investissement, les dĂ©marcheurs financiers agrĂ©Ă©s
 

Pour acheter des parts, l’investisseur peut souscrire des actions de SPPICAV dans le cadre d’un contrat d’assurance vie multisupport ou les acquĂ©rir dans un portefeuille de valeurs mobiliĂšres. À regarder avant d'investir les frais de gestion des OPCI. 

Les fonciÚres cotées (SIIC : société investissement immobilier cotée)

DĂ©finition et fonctionnement des SIIC

A la diffĂ©rence des SCPI et OCPI qui ne sont pas cotĂ©es, les SIIC font partie de l’immobilier cotĂ© en bourse. Elles achĂštent, construisent, entretiennent, gĂšrent et valorisent un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires. Les immeubles qui composent ce patrimoine sont Ă  vocation locative et gĂ©nĂšrent des loyers, ou bien revendus pour crĂ©er des plus-values. Comme les autres supports de Pierre Papier, il y a un risque de perte en capital. 

Les SIIC bĂ©nĂ©ficient d’une exonĂ©ration de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. Les dividendes sont par contre soumis au rĂ©gime habituel de taxation, une fois entre les mains des actionnaires. Elles redistribuent 50% des plus-values et 85% des loyers perçus aux actionnaires.

Comment devenir actionnaire d’une SIIC ?

  • Compte titres : acheter des actions dans une sociĂ©tĂ© cotĂ©e en bourse revient Ă  en ĂȘtre actionnaire. Ce dernier doit dĂ©tenir une enveloppe, dĂ©nommĂ©e compte titres, pour accueillir les actions qu’il achĂšte et signer un contrat avec l’établissement qui tient le compte. Il peut s’agit d’une banque, d’une sociĂ©tĂ© de bourse, d’un courtier ou d’une compagnie d’assurance. Des droits de garde sont facturĂ©s Ă  l’actionnaire, calculĂ©s en fonction du nombre de titres dans son portefeuille et de la valeur totale de ce dernier.
     
  • PEA : l’actionnaire peut aussi ouvrir un PEA (plan d’épargne en actions) comprenant un compte titres et un compte en espĂšces associĂ©. Le PEA permet de se constituer et de gĂ©rer un portefeuille d’actions françaises et europĂ©ennes tout en bĂ©nĂ©ficiant d’importants avantages fiscaux. A noter que depuis le 21 octobre 2011, les fonciĂšres cotĂ©es ne sont plus Ă©ligibles au PEA. Les titres  dĂ©jĂ  placĂ©s sur un PEA ont toujours droit Ă  ces avantages fiscaux  et aux plus-values. Mais elles ne bĂ©nĂ©ficient plus de l’option PFL (prĂ©lĂšvement forfaitaire libĂ©ratoire) ni de l’abattement de 40% avant imposition au IR (impĂŽt sur le revenu) Ă  barĂšme progressif.

Les SCI (Société Civile ImmobiliÚre)

DĂ©finition et fonctionnement d’une SCI

Une SCI est une structure qui permet de gĂ©rer Ă  plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers. Elle regroupe au moins 2 associĂ©s et permet d’éviter l’indivision en dissociant pouvoir et propriĂ©tĂ©.

Chaque associĂ© reçoit des parts sociales en fonction de son apport dans la SCI. Les statuts de la sociĂ©tĂ© dĂ©signent le gĂ©rant qui va la gĂ©rer et la reprĂ©senter, ou le cas Ă©chĂ©ant le vote des associĂ©s. Ces derniers ont un droit de vote dans les assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales.  

Comment devenir associĂ© d’une SCI ?

Chaque associĂ© doit faire un apport Ă  la constitution de la SCI, ou plus tard dans le cadre d’une augmentation de capital, dĂ©cidĂ©e lors de l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. On peut aussi devenir associĂ© en acquĂ©rant les parts sociales d’un associĂ© dĂ©jĂ  en place qui cĂšde les siennes par donation ou succession.  

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Les points importants pour la SCPI AEW Patrimoine Santé
Type de support SCPI Société Civile de Placement
Immobilier
CatĂ©gorie SantĂ© et Ă©ducation SCPI de rendement Minimum de souscription 5 parts 1000.00 €
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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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