OPCI : définition, fonctionnement et avantages

L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier est une solution d’épargne immobilière (agréés par l autorité des marchés financiers amf) permettant d’investir dans la pierre de manière indirecte, et de percevoir des revenus complémentaires réguliers.

OPCI : définition et intérêt

Né au milieu des années 2000, l’OPCI est un produit d’épargne à long terme, destiné au grand public et aux institutionnels. Un OPCI est constitué d’une poche immobilière (60 % minimum), une poche financière (30 % maximum) et une poche de liquidités (5 %). Il s’agit donc d’un fonds de placement à prépondérance immobilière à capital variable sppicav.

L’OPCI grand public permet, en effet, d’investir dans l’immobilier de manière indirecte. Le véhicule libère ainsi l’investisseur de nombreuses contraintes liées à l’achat dans la pierre, comme la gestion, la recherche de locataire ou encore les impayés.

Le patrimoine immobilier d’un organisme de placement collectif immobilier se compose majoritairement de bureaux, commerces, locaux d’activité et plus rarement de locaux d’habitation ou de résidences gérées. Parallèlement, l’OPCI est investi sur les marchés financiers sous différentes formes (actions, obligations, sociétés foncières cotées etc.), permettant à l’investisseur de récupérer plus facilement des liquidités, en cas de besoin.

Deux formes d’OPCI

D’un point de vue juridique, il existe deux formes d’OPCI : Fonds de placement immobilier (FPI) et Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV).

Les FPI s’apparentent à des fonds communs de placement. La fiscalité est celle des revenus fonciers pour les dividendes et le régime des plus-values immobilières lors de la cession.

Quant aux SPPICAV, elles s’apparentent à des SICAV, la fiscalité étant celle des valeurs mobilières pour les revenus et les plus-values de cession. Ces fonds sont gérés par l autorité des placements ( à prépondérance immobilière à capital variable sppicav ).

A qui s'adresse l'OPCI ?

L’OPCI s’adresse à toutes les personnes physiques et morales désireuses de placer leur épargne dans un support alliant immobilier et produits financiers, à sous-jacent immobilier ou non. Le véhicule de placement se destine également aux épargnants souhaitant investir sur un horizon moyen long-terme. Grâce à un ticket d’entrée relativement modéré, l’OPCI s’adresse également aux investisseurs à la recherche d’une liquidité facile par rapport à la plupart des supports immobiliers, en cas de sortie.

Il est également possible d’intégrer les OPCI au sein d’un contrat d’assurance-vie. L’épargnant bénéficie de sa fiscalité avantageuse tout en diversifiant son contrat via les OPCI.

Pourquoi investir dans un OPCI ?

 Pour l’épargnant, l’investissement en OPCI présente plusieurs avantages :

Un produit d'épargne accessible et disponible

La définition de l'OPCI grand public fait notamment référence à l’accessibilité de ce produit d’épargne. Le ticket d’entrée est de quelques centaines d’euros seulement, à la portée de tous types d’épargnants. Le placement peut se faire à son rythme et selon ses moyens, sans être un expert en immobilier ou en marchés financiers. C’est la société de gestion, composée de professionnels des secteurs financiers et immobiliers, qui est chargée de la gestion et du développement du fonds, pour le compte des épargnants. Les porteurs de parts peuvent, à tout moment, sortir de la société, en demandant à l’OPCI de racheter leurs parts à la prochaine valeur liquidative, dans une certaine limite.

Un outil de diversification

Outil de diversification hybride, l’OPCI permet à l’épargnant de tirer profit des cycles économiques entre les différentes classes d’actifs (immobilier, obligations, actions). Le véhicule préserve l’investisseur de toutes les éventuelles contraintes de gestion, en offrant la possibilité de se positionner sur le marché immobilier locatif en France et à l’étranger. Autrement dit, il constitue un bon outil pour diversifier son capital.

Un investissement immobilier sans contrainte

En tant qu’outil de placement immobilier indirect, l’OPCI offre l’opportunité aux particuliers d’investir dans l’immobilier d’entreprise, habituellement difficile d’accès. Un placement qui ouvre droit à des revenus réguliers et à la constitution progressive d’un patrimoine sans contrainte, pour se constituer un complément retraite.

Comment faire ses premiers pas en OPCI ?

Pour les particuliers qui souhaitent souscrire à des parts d'OPCI, deux types de détention sont à leur disposition :

• via un contrat d’assurance-vie classique ;
• via un compte titres auprès d’un établissement financier, courtier ou banque ;

Avant de faire votre choix entre les différents OPCI existants sur le marché de la pierre-papier, il est important d’étudier les critères de performance du véhicule (non exhaustifs) tels que :

• la capitalisation,
• la rentabilité,
• la liquidité.

Ces trois critères sont d’excellents outils d’analyse à prendre en compte en parallèle de la qualité des immeubles composant le patrimoine du fonds et la diversité des placements. Par ailleurs, il ne faut pas négliger le risque de placement à prépondérance immobilière à capital variable sppicav.

'Pour rappel, l’OPCI est, en effet, de la pierre papier il y a les risques inhérents à l'immobilier : perte en capital, variation des dividendes à la hausse comme à la baisse, liquidité réduite.